北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称： 我与相某经朋友介绍，于2006年1月20日签订《二手房买卖合同》，约定相某将×××号房屋出售给我。合同同时约定被告有协助我办理过户、拆迁、安置等一切事宜。合同虽然是相某签的，但是签订购房合同时候相某给石某出具了委托书，石某和我一同去签订的购房合同，所以石某对交易是知情并且同意的，出售房屋是相某夫妻的共同意思表示。2008年2月25日，×××号房屋拆迁，置换一套二居室安置房，即涉案房屋。2011年1月，被告将房屋交付给我使用。2017年1月，相某曾将我诉至法院，要求确认我二人之间的买卖合同无效，法院未支持其诉求。但是相某已经明确反悔不想履行双方的买卖合同，现涉案房屋的产权证已经办理完毕，具备过户条件，故提起诉讼，请求判令被告协助原告办理涉案房屋的产权变更手续。
2、被告辩称
相某、石某辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，相某与张某所签的买卖合同是针对×××号房屋的，而×××号房屋是公房，不能买卖。双方没有就安置房签署任何买卖合同;其次，买卖合同只是相某个人签的，石某和石某1并不知情。石某直到2009年1月受相某委托去签订安置购房合同的时候才知道×××号房屋被出售的情况。就算合同有效，出售的也是相某个人的利益。而×××号房屋在拆迁安置时，按照拆迁政策，我们只能安置一居室，后来是用了女儿石某1的人口利益，相某和石某两个人的工龄，才变为二居室的，所以二居室是二被告和第三人三个人的，相某无权独自处置;再次，如果张某坚持要买涉案房屋，我们也同意，只要她将属于石某和石某1的份额购买走就可以。
3、第三人述称
石某1述称，不同意原告的诉讼请求。我跟被告的意见一致。涉案房屋上有我的利益，相某出售房屋的时候，我未成年，对此不知情。我不同意相某以个人名义出让属于三个人的房屋。如果法院认定合同有效，我们愿意按照合同约定的违约条款赔偿原告，或者向原告买回我母亲相某出让的份额。
二、法院查明
相某与石某系夫妻，石某1系二人之女。
×××号房屋原系某集团有限责任公司所有的公房，承租人为相某。2005年10月25日，相某(甲方)与张某(乙方)签订《二手房买卖合同》，约定：“乙方同意购买甲方拥有使用权的×××号房屋一套，建筑面积为18平方米;房产交易价格为25万元;遇房屋拆迁时，乙方承诺放弃本房屋拆迁所有权利，包含房屋及附属设施全部补偿款及用于安置回迁的2居室楼房一套等，拆迁中所有甲方可以获得的权利都转由乙方享有;甲方配合乙方办理更名过户、拆迁、安置等一切工作，发生费用由乙方自行承担;拆迁安置房需补交房屋价差时，乙方自行按时交纳，相关权利由乙方享有，因此产生后果乙方自行承担。甲乙双方合同签订后，无论房屋市场价格升降、补偿价款多少，甲乙双方均不得违约。特别约定：甲方是本房屋权利人，家属产生意见分歧时由甲方自行解决，后果由甲方自行承担。”双方一致认可，上述《二手房买卖合同》实际签订日期为2008年1月份。
2008年，根据《加快城市危旧房改造实施办法(试行)》的规定，×××号房屋被列入危旧房改造项目。2008年5月20日，相某(乙方)与某房地产开发有限公司(甲方)签订《某地危旧房改造回迁安置协议》，约定拆迁房屋为×××号房屋一间，建筑面积为18平方米;应安置人口为三人，分别是相某、石某、石某1;甲方安置乙方一套二居室，及各项补偿款4万元。2008年12月10日，相向生(乙方)委托石某与某房地产开发有限公司(甲方)签订《某地房改带危改拆迁安置购房合同》，约定乙方购买涉案房屋，实际购房金额为20万元。安置方案变更表显示，×××号房屋原安置方案为一居室1套，变更后方案为二居室1套，变更原因为“依据家庭人员结构，与实际居住情况，此户要求2居一套。”某地危改拆迁安置住房房价计算表显示，涉案房屋房价为安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分+安置房建筑面积超过原住房建筑面积但未超过人均15㎡(含)以内部分+安置房建筑面积超过人均15㎡部分。其中，安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分=(成本价-成本价*94%*夫妻工龄和)*原住房建筑面积*(1-教师优惠)*(1-援藏优惠)。×××号房屋的拆迁安置补偿款由张某领取，涉案房屋的购房款由张某支付。拆迁协议和购房合同的原件均由张某保存。石某自认2008年12月10日方见到张某并且知晓房屋出售事宜。涉案房屋建成交付时，由张某、相某、石某、石某1四人一同办理，交付时的差额面积购房款由张某交纳。涉案房屋现由张某使用。现涉案房屋已经登记在相某名下。
2017年4月1日，相某以张某为被告、某集团有限责任公司为第三人诉至本院，以×××号房屋为公房不能买卖为由要求确认《二手房买卖合同》无效，并要求张某向其返还涉案房屋。审理后法院认为，×××号房屋系相某承租的公房，在其与张某订立《二手房买卖合同》时，相某对×××号房屋并不具有处分权，故合同处于效力待定的状态。2008年，×××号房屋被列入危旧房改造项目，在改造拆迁的过程中，产权人某集团放弃产权，同意所有拆迁利益由承租人享有，则相某对×××号房屋的拆迁利益具有处分权。涉案房屋系相某合法取得的拆迁利益，故《二手房买卖合同》的内容并未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故对于相某要求确认该合同无效的诉讼请求，法院不予支持。判决作出后，相某提出上诉，中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。该案件现已生效。
三、法院判决
相某、石某于本判决生效之日起七日内协助张某办理涉案房屋的过户手续，所有权人由相某转移至张某名下，因过户产生的相关费用，由张某自行负担。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。相某与张某就涉案房屋签订的《二手房买卖合同》已经被生效判决确认不存在违反法律、法规的强制性规定，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，当属有效。双方约定，遇房屋拆迁时，拆迁利益及置换的安置房归张某所有。石某虽未在该买卖合同上签字，但是石某在知道出卖房屋一事时间之后，对于张某交纳安置房购房款、拆迁协议和将安置房购房合同交由张某保管等合同继续履行的行为未提出异议，并和相某一起将房屋钥匙交付给张某，以自己的行为履行了合同义务，并在长达10年的时间里石某均未提出异议，结合以上情形，即便石某在《二手房买卖合同》签订之时不知情，上述行为亦可视为其对于《二手房买卖合同》的追认。现涉案房屋已登记在相某名下，石某和相某应按照合同约定，协助张某将涉案房屋过户至张某名下。相某和石某的工龄利益，系在计算涉案房屋购买价时计算方法的优惠;考虑实际人口的居住需求将置换的房屋从一居室调整成二居室，也是×××号房屋置换时安置方案的变化，上述两种情况都非导致涉案房屋权属变化的事由，故相某、石某及第三人石某1辩称涉案房屋上有石某、石某1的份额，相某没有权利处分，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
