北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、案件介绍：
1、原告诉称：
2017年3月11日，原告经中介介绍和被告签订了关于诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，并于2017年6月30日完成诉争房屋过户登记。2017年7月10日，原告和被告办理交付时经查询得知房屋有户口没有迁出。诉争房屋在2017年8月28日完成交付，逾期59日交付。且被告明确表明拒绝履行合同约定的户口迁出义务，为保护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金12.2万元（已付款415万元日万分之五计算59日）；2、被告支付原告预期迁出户口违约金29.4万元（以房屋总价款5%计算）；3、被告依照415万的日万分之五标准计算原告从2017年7月16日到实际迁出之日止的违约金。
2、被告辩称：
不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
首先，双方签订合同时达成口头协议在房屋过户之后被告以每月租金4000元价格承租诉争房屋两个月，双方没有签订书面协议。过户前原告提出要把租金提高到7000元每月，被告也表示接受，被告在8月28日前将房屋交付给了原告。办理交接时，被告把租金给原告，原告不接收。其次，房屋内有其他人户口，但被告对此并不知情，被告从未将任何户口迁入房屋内，户口系被告购买该房屋时卖方遗留，况且此户口无法迁出，依照合同第九条规定，被告没有过错，尽到了自己的义务，并非被告自身原因导致户口不能迁出，不应当承担违约责任。再次，原告所主张违约金过高，依照原告所主张的以415万的日万分之五计算违约金过高，及时依照原告后来提出的租金标准也仅仅是7000元，诉争房屋内存在户口未迁出，没有给原告造成任何实际损失，原告也没有提出证据证明自己的损失，因此原告主张的迁户违约金过高。
3、反诉原告（本诉被告）诉称：
同时被告提出反诉：依照双方2017年3月11日签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，双方约定了在2017年8月11日前甲方收到银行批贷的尾款，若未收到，乙方自行筹集，任何一方逾期的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款日万分之五的违约金。诉争房屋已经交付给了原告，原告理应当支付物业交割金3万。户口没有迁出并非被告原因，被告不愿承担违约责任，原告应当支付被告户口迁出保证金7万元。被告请求法院判令：1、原告依照588万元的日万分之五标准支付被告自2017年8月11日起到实际付款之日止的逾期付款违约金；2、原告支付被告物业交割金3万；3、原告支付被告户口迁出保证金7万。
4、反诉被告（本诉原告）辩称：
原告针对反诉辩称：原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，请求法院驳回被告的反诉请求。
1、双方在2017年3月11日签合同后，原告分别在3月11日、28日支付定金总计50万，期间被告反悔不想卖房，故意拖延履行合同义务，拒不配合提供相应证件。中介在2017年4月11日发出催告函，4月17日被告同意提供有关证件，中介在4月19日才收到相关证件，合同流程在合同签订之后40日后才开始进行。4月30日，原告希望被告尽早网签，被告以此次网签为由要挟原告免费晚交房2个月，原告不同意，随后双方达成口头协议，原告同意低于市场价一半的价格让被告租住2个月，于4月30日完成第一次网签。后被告在办理银行面签，补齐户口页变更资料均拖延，并没有按照合同在5月15日完成解抵押手续。银行放款的延误，此情况是被告不按时履行合同义务导致的延误，并不是原告自身原因导致的违约。且2017年3月17日国家出台限购政策，2017年5月1日中国人民银行出台购房贷款收紧政策等一些列的政策，此情况属于不可抗力，超出原告可控范围，不是原告自身原因导致的违约。
2、被告逾期59天交付房屋，违约在先，未支付违约赔偿金，原告不同意提前返还物业交割保证金3万元。第三，被告未迁出户口，原告不扣留户口迁出保证金7万元有合同依据，不构成违约。
二、法院查明：
法院经审理后查明：
2017年3月11日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将位于北京市朝阳区的诉争房屋出售给原告。
合同第三条成交方式中双方约定：房屋成交价格为588万元，原告向被告支付定金50万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为304万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人自行筹集剩余房价款，以现金支付。
合同第六条房屋的交付：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任对逾期交房及逾期付款的违约责任进行了约定。
第九条权属转移登记约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2017年3月11日，被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、买受方）签署《补充协议》，协议第二条中关于房屋交易具体事宜双方约定：交易房屋有抵押的，甲方应在2017年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并且甲方最迟应于2017年5月15日前办理完毕解押登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存7万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。
甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由乙方自行划转甲方。
协议第五条违约责任中双方约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其他约定，双方约定2017年8月11日前甲方收到银行批贷的尾款，如未收到，乙方自行筹集。
2017年6月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《变更协议书》，双方约定：乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款281万元以建委监管支付的方式支付甲方，于过户前3个工作日将第二笔首付款84万元以理房通支付方式支付甲方。
2017年6月30日，原告取得诉争房屋的不动产权证书。
诉争房屋在2017年9月19日查询时仍有舒某一户未迁出。
本案庭审中，双方均认可被告于2017年8月28日将上述房屋交付原告。
三、法院判决：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1、被告申某于判决生效之日起7日内支付原告叶某逾期迁户违约金5万元，并依照每年2万元标准支付原告叶某2017年7月16日至实际迁出户口之日止的违约金。
2、被告申某于判决生效之日起7日内支付原告叶某房屋租金1.4万元。
3、原告叶某于判决生效之日起7日内支付被告申某物业保证金3万元。
4、驳回原告叶某其他诉讼请求。
5、驳回原告申某其他反诉请求。
四、律师点评：
房地产律师靳双权认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，原告与被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应予遵守。
本案双方主要争议焦点应当为以下几点：
首先，关于逾期交房一节，原告诉称被告逾期交房59日构成违约。依据双方在庭审中的陈述、录音、证人证言以及被告使用房屋的时间，法院认定双方之间达成了口头协议，被告在房屋过户后承租涉案房屋两个月，并已经实际履行完毕，因此法院对原告所主张要求被告承担逾期交房的违约责任不予支持。但被告应当按照每月7000元的租金标准支付原告两个月的租金。
其次，关于逾期付款一节，虽双方当事人在《补充协议》中约定了被告应当在2017年8月11日前收到银行的贷款，否则原告应自行筹集购房尾款。但被告没有在2017年8月11日前收到银行的放款的原因是因为被告逾期办理完毕解抵押手续、被告逾期提交证件材料、原告变更贷款银行、银行贷款政策变化等多方因素导致。此外，结合双方已经在6月份办理完毕银行批贷手续的情况，法院没有对被告主张原告承担逾期付款的违约责任予以支持。
再次，对于逾期迁出户口一节，双方当事人均认可诉争房屋内的确存有一户暂未迁出，被告以未迁出的户口系上一手房屋买卖中遗留的户口，并非因其自身原因导致进行抗辩。靳律师认为，双方当事人在买卖合同中曾明确约定：被告应当在规定时间内将原有户口迁出，不仅仅只是被告自身的户口迁出，故被告的抗辩意见法院没有采信，因此被告应承担逾期迁出户口的违约责任。
关于逾期迁出户口的违约责任，被告称未迁出户口并未给原告造成实际损失，认为违约金标准过高。考虑到本案庭审中原告没有提交证据说明逾期迁出户口给原告所造成的实际损失，同时结合不能迁出户口的原因以及现存户籍政策，法院综合考虑后，对被告应承担逾期迁出户口的违约责任进行酌减。
最后，关于双方所约定的保证金一节，因双方当事人已经办理物业交割手续，对房屋进行了交接，原告理应当按照《补充协议》的约定退还被告的物业保证金3万元。关于户口迁出保证金，因被告尚未迁出房屋内的户口，故被告要求原告退还户口迁出保证金没有事实依据，法院没有支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
