北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
2013年6月，李某诉称：2013年1月10日在中介的居间下，我与张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方约定张某将其位于北京市顺义区诉争房屋出售予我。双方约定房屋成交价格为145万元，首付53万元在双方至公积金管理中心面签时支付，余款92万元以公积金贷款的方式支付；张某应在批贷函签发后5个工作日内完成过户手续。同时，虽然双方因合同生效当日无法确定可贷款数额故依据惯例按照最低可贷款数额约定了首付款53万元，但双方口头约定，待确定可贷款数额后以可贷款数额为准变更首付款的数额。该合同及补充协议于签订当日生效，生效当日我支付张某定金2万元。
2013年1月13日，我以现金方式支付张某首付款5万元；2013年1月17日，我以转账方式支付张某首付款34万元。2013年1月25日，双方完成网签。2013年1月31日10时许，在中介工作人员的陪同下，我与张某至位于朝阳门丰联广场六层的建行朝外支行办理公积金贷款审核及面签手续。经该处工作人员审核后同意给我批贷104万元，首付款相应变更为41万元，并将这一情况告知了我和张某。张某同意将首付款变更为41万元，并完成面签手续。至此，我已经完成了首付款的给付义务。
2013年4月9日，建设银行北京分行下达了批贷通知，批准了我的贷款申请，中介公司在批贷通知下达当日通知了我与张某。我随即要求张某继续履行合同办理过户手续，但张某提出增加购房款5万元，双方协商未果，张某便拒绝为我办理过户手续。经我及中介公司多次催告，张某至今未为我办理过户手续。现为维护我的合法权益诉至法院，请求：1.判令张某继续履行双方于2013年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，立即协助我办理诉争房屋产权过户登记手续，并于过户当日将该房屋交付我；2.判令张某在逾期履行期间每日给付我房屋总价款万分之五的违约金（2013年4月14日至房屋产权过户登记手续完成之日止）；3.诉讼费由张某承担。
张某辩称：不同意李某的诉讼请求。基于李某的根本违约行为，没有给够首付款，合同于2013年3月5日已经解除。
张某反诉称：我与李某于2013年1月10日就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。上述协议签订后，按照协议约定，李某应向我支付首付款53万元。时至今日，李某只向我支付了41万元。李某没有按照合同约定向我支付首付款，按照协议约定我有权解除合同，并要求李某支付违约金。综上诉至法院，请求：1.判令确认我与李某就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年3月5日解除；2.判令李某向我支付违约金29万元；3.判令李某承担反诉诉讼费。
二、法院查明
013年1月10日，张某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：张某将诉争房屋出售给李某，房屋成交价格为145万元。《补充协议》约定：第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：2013年1月10日，李某向张某支付定金2万元；李某于公积金管理中心面签当日将首付款53万元支付张某；张某及李某同意在贷款机构签发批贷函后5工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求张某和／或李某必须到场办理相关手续的，则该方应按照房屋登记机关要求到场办理；……张某、李某应当在过户当日自行办理物业交割手续；张某及李某双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；李某若出现下列情形之一的，李某构成根本违约，且张某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。
2013年1月13日，张某、李某签订《收款证明》，记载：现收到购房人支付的首付款，共计7万元，其中定金2万元现金支付，通过现金支付5万元。2013年1月17日，张某、李某签订《收款证明》，记载：现收到购房人支付的首付款，共计34万元，其中通过银行支付34万元。双方均认可截至2013年1月17日，李某已经支付首付款41万元。
2013年1月31日，在北京链家房地产经济有限公司员工的陪同下，张某、李某办理公积金贷款面签批贷手续。张某在《首付款收据》上签字。《首付款收据》记载：买方（付款方）李某，卖方（收款方）张某，卖方张某收到买方李某购买602房屋的首付款肆拾伍万元整。据此，李某称：为了能够顺利贷款，其与张某签订的网签合同上记载的房屋成交价格为149万元，公积金管理中心批贷104万元，故首付款收据上显示首付款为45万元，而实际上房屋成交价格为145万元，批贷104万元，故其支付首付款41万元即已经完成首付款给付义务。就此，李某提交其与张某《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同，约定：房屋成交价格为149万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为104万元。张某对《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上的签字予以认可，但认为网签合同不能视为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》变更的补充协议，称：《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的房屋成交价格与实际约定的不符，《首付款收据》记载的首付款数额与其实际收到的首付款41万元亦不一致，李某是为了多套取贷款，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是虚假的。
原审中，李某申请证人高某及蓝某出庭作证。证人高某称：其是中介职员，张某与李某的面签批贷手续是其与张某、李某一起去办理的；张某与李某签订的房屋买卖合同的具体内容我不是很清楚，但是协商和签订合同的过程我均在场，当时李某、张某口头协议如果批贷92万元，则首付款为53万元，如果批贷104万元，首付款为41万元；在办理批贷手续时，李某已经付清了41万元首付款，办理批贷手续需要签订首付款确认书（首付款收据），确认卖房人收到了全额首付款，当时批贷是104万元，张某就在首付款确认书（首付款收据）上签字了；张某是自愿在首付款确认书（首付款收据）上签字的；因为有网签合同，所以首付款确认书（首付款收据）上写的45万元，为了做贷款所以网签合同的房价比实际约定的房价高。
证人蓝某作证称：其是中介店长，是其促成张某与李某签订的房屋买卖合同，关于房屋价款、首付款都是按照合同约定执行；签订合同时，贷款数额是按照最低标准约定的，如果实际贷款数额提高，首付款数额就会有变化，首付款数额就由买卖双方协商，协商成功后双方进行面签，卖房人需要签订首付款收到的收据，然后就等着批贷；如果双方就首付款的数额变化没有协商一致就不再去面签了。
张某对上述高某、蓝某的证人证言不予认可，称：证人高某所述证明网签合同与首付款收据记载的数额都是虚假的，实际一直按照买卖合同履行；证人蓝某所述按照合同履行，就应该履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，合同约定如果变更需要签订书面协议，但实际并不存在变更协议，且其与李某不存在口头约定，即使存在口头约定也不能达到变更合同主要条款的标准和形式。
另，张某主张由于李某未按约定向其支付53万元首付款，其于2013年3月5日通过中介发出了解除合同通知，要求解除其与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并提交了解除合同通知书及视频资料予以证明。视频资料记载了张某及其妻子白倩瑜与中介职员高某的对话及张某要求高某代为向李某送达解除合同通知书的过程。李某对解除合同通知及视频资料的真实性均不认可，称其没有收到该解除合同通知，且如果中介认可向其送达了解除通知，就不会再向张某送达催告函。
2013年4月9日，李某申请的额度为104万元、期限为30年的公积金贷款获批。
2013年4月17日，李某经中介向张某发出《催告函》，记载：请您于2013年4月24日15时前办理交易房屋的过户手续。张某认可收到上述《催告函》，但称其与李某的房屋买卖合同已于2013年3月5日解除。
三、法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决
1）张某继续履行与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张某协助李某将诉争房屋所有权转移登记至李某名下，并于当日将诉争房屋交付李某；
2）张某于本判决生效之日起十日内按日一百元的标准向李某支付自二○一三年四月二十五日至诉争房屋所有权转移登记至李某名下之日止的违约金；
3）驳回李某的其他诉讼请求；
4）驳回张某的反诉请求。
一审判决后，张某不服上诉至二审法院，二审法院审理后判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。原审中，张某及李某均认可实际房屋交易价格为145万元，李某已给付张某首付款41万元。现李某获得公积金贷款额度为104万元，依据网签合同，张某对李某获得的贷款额度亦知情，故李某的贷款额度104万元连同其已给付张某的41万元共计145万元，与双方确认的实际交易价格相符。
而张某辩称《首付款收据》记载的首付款数额45万元与其实际收到的首付款41万元不符，但结合证人高某的证言“面签当时李某、张某口头协议如果批贷92万元，则首付款为53万元，如果批贷104万元，首付款为41万元；为了做贷款张某与李某在网签合同中约定的房屋成交价为149万元，批贷104万元，故首付款收据写为45万元”及网签合同，恰好可以与《首付款收据》所载首付款数额45万元相互印证，而张某在其收到首付款41万元的情况下在《首付款收据》上签字可以认定双方已协商一致将首付款数额进行变更。综上，法院对李某主张其已完成首付款给付义务予以采信。
根据我国合同法的有关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据双方签订的房屋买卖合同，现李某已经完成首付款给付义务，张某应在贷款机构签发批贷函后5日内协助李某办理房屋过户手续，但张某未按上述约定履行，构成违约。故对李某要求张某协助其办理房屋过户手续并支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。但双方约定的违约金数额过高，法院依法予以调整。另，李某要求张某自2013年4月14日起支付逾期履行违约金，但其未提交张某在2013年4月9日之前就已得知批贷的证据，故张某支付违约金的期限应自张某收到催告函之日即2013年4月17日后5个工作日后的第一天即2013年4月25日起算。
就张某要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除的反诉请求，因其并未享有合同解除权，故其解除合同并无法律依据，故对其反诉请求法院不予支持。
