北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
2014年5月，张某4诉称：张老与高某系夫妻关系，我和张某3系该二人之子。北京市东城区65号、66号房屋，原系张老与高某的夫妻共同财产。2004年，上述房屋被拆迁，张老与高某获得货币补偿款3140150元。2004年6月1日，张老用部分拆迁补偿款购买了北京市东城区房屋2间（以下简称涉案房屋），建筑面积45.70平方米。
2009年6月23日，张老与张某3签订《存量房屋买卖合同》，将房屋卖给张某3。2009年7月9日，张某3取得房屋权属证书。2009年10月，高某去世。本案房屋系张老与高某的夫妻共有财产。2009年6月23日，张老将房屋出卖给张某3时，应告知房屋共有人高某，并征得房屋共有人高某的同意。当时高某身患重病卧床不起，意识不清。张老未告知高某，亦未征得高某的同意。在房屋过户登记时，张老向房屋登记部门隐瞒了房屋是夫妻共有财产的事实。因此，张老出卖房屋的行为是无权处分行为，应属无效民事行为。
张某3作为张老与高某的儿子，明知房屋系其父母的夫妻共有财产，在房屋过户登记时，隐瞒该事实，且未支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及五十二条第二项规定，张老与张某3于2009年6月23日签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同。故诉至法院请求依法判令确认张老与张某3于2009年6月23日签订的关于北京市东城区×胡同1幢1层房屋的《存量房屋买卖合同》无效；诉讼费由张老、张某3负担。
张老辩称：2004年北京市东城区66号拆迁后，已将拆迁利益全部分给子女，有分房子的，没分到房子的分钱了，房屋与该拆迁没有关系。房屋虽然登记在我名下，但购房款是张某3出的。故不同意张某4的诉讼请求。
张某3辩称：张老将房屋过户给我系经高某同意，且在高某在世时完成的过户手续，故张老与我签订的房屋买卖合同为有效合同。另，张某4与房屋没有关系，不具有相应的诉权。综上，不同意张某4的诉讼请求。
二、法院查明
张老与案外人高某（于2009年10月10日去世）系夫妻关系，该二人生有五子女，长子为案外人张某1，次子为案外人张某2，三子为张某3，四子为张某4，五女为案外人张某5。
2009年6月23日，张老与张某3签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定，张老将房屋转让给张某3；转让价款为410400元，自行划转交易结算资金。关于房屋的交付、违约责任、税费、权属转移登记等条款均未约定。2009年7月9日，张某3取得房屋产权证。
高某去世前，一直与张老及其长子张某1生活在一起，曾在房屋中居住，后搬至北京市东城区×胡同西巷9号居住至去世。张老与高某搬离房屋后，张某3搬至房屋中居住。
诉讼中，张某4称，高某因生病意识不清，张老将房屋过户给张某3，在房管局询问房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）时，张老回答“否”，张老隐瞒房屋为夫妻共有房屋，未经房屋的共有权人高某同意将涉案房屋过户给张某3，高某亦未对此处分行为进行追认，且张老、张某3之间无真实的付款行为，所以张老将房屋以买卖形式过户给张某3属于无权处分，张某3亦不构成善意取得，故张老与张某3之间关于涉案房屋的买卖合同当属无效合同。
为证明其上述主张，张某4原审期间提交房屋登记询问笔录、日期为1988年10月、2009年1月和2月以及10月的病例材料，法院审理期间提交日期为2014年3月13日，署名张老的《证明》及张老户口复印件。其中，2009年1月、2月的病例显示高某该次住院入院时“神志清楚，表情自然”并经治疗后症状好转出院；上述证明的主要内容为：“因为我老伴脑子不清楚（脑出血）我作主把×胡同13号平房两间（整个院子是我用拆迁款买的被张某1霸占两间）过户给了张某3但张某3一直不给我支付购房款。我委托张某4向张某3要这笔房钱”。张某4称该证明系由其本人书写，写完后念给张老听，张老听完后签字捺印，之所以在原审期间未提交也未向原审法院提及是因其当时未找到。
张老、张某3对该证明不予认可，对张某4上述主张亦不认可，称高某对双方买卖房屋知情并同意。张某3称，告知高某此事时，大哥张某1及家人、张老及张某2均在现场，当时张老说张某3给了钱款，所以把房子过户给张某3，让张某3搬进去住；当时母亲高某也说，张某3给了钱，房子就应当给张某3。张老的代理人张某2原审期间当庭表示知道此事。审理期间，张某3提交署名为张某1的说明，主要内容为张某1替其父张老收到了张某3用现金方式给付的55万元购房款。张某4对该证据不予认可，称张某3没有支付能力。
原审法院于2014年7月24日到北京市市东城区×胡同西巷9号调查。被调查人张某1称，张老将房屋过户给张某3之事，高某知情并同意。张老本人称，因张某3没有房屋居住，其与高某商量好，将石桥胡同90平米的房屋给张某1一半，给张某3一半，办了两个房产证；其与高某一直由张某1照顾，原在石桥胡同居住，后张某1盖好×巷9号的房屋后，就搬至该处居住；因为其一直由张某1照顾，在张某1盖×巷9号房屋时，张某3直接把钱给张某1，但具体怎么给，给了多少不清楚。上述调查，经当庭质证，张某4不予认可，张老、张某3不持异议。
另查，2004年6月11日，张老与案外人迟毅签订《房屋买卖协议书》，购得房屋，购房价款为51万元，其于同年6月25日取得房屋产权证。
三、法院判决
1、一审判决
驳回张某4的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，自成立时生效。张某4认为张老将房屋过户给张某3未经共有权人高某同意。但根据本案查明事实，首先，房屋过户给张某3之事在高某去世前完成，高某于生前对此并未提出异议；其次，张老、张某3均称高某知道此事，张老与高某一直与张某1生活在一起，并由张某1照顾，张某1亦称高某对此事知情并同意；最后，张老与高某原在房屋中居住，后搬离房屋，搬至×胡同西巷9号居住，张某3搬至房屋居住。上述查明事实已形成证据链，能够说明高某对房屋过户给张某3之事知情并同意。故张老在高某同意的情况下，与张某3签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效合同。
