北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
钱某1、钱某2诉称：我们系姐妹关系，为张某的女儿，张某为北京市海淀区某村村民。张某生于1911年2月19日，死于1989年8月17日，死后在北京市海淀区73号留有石瓦房5间（北房3间、东房2间）、西棚1间及树、自来水等财产。
刘某为北京市海淀区某村二队农村村民，现住北京市海淀区某村中街18号。1993年6月5日，我们与刘某签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定我们将73号（现改为中街18号）石瓦房5间（北房3间、东房2间）、西棚1间卖给刘某，价款为9500元，签订协议后刘某付款9500元。我们认为，张某在海淀区×队南街73号的房屋，其宅基地所有权属周家巷村四队农村集体成员所有，刘某为某村二队农村村民，非某村四队农村集体成员。农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让，张某与刘某不属于同一农村集体，其宅基地使用权更不能转让给刘某。因此，双方签订的房屋买卖协议书的内容违反了我国土地管理法的强制规定，我们与刘某签订的房屋买卖合同无效。为维护我们的合法权益，故诉至法院，要求判令我们同刘某签订的房屋买卖协议无效。本案诉讼费由刘某承担。
刘某辩称：不同意钱某1、钱某2的诉讼请求，双方所签买卖协议有效。双方属于同一经济组织，2003年，宅院已经获得相关部门的确权，已经经过土地管理部门的确认，证明双方的买卖合法有效。因房屋已经因拆迁灭失，标的物灭失所产生的买卖关系也随之灭失，所以我方认为应驳回钱某1、钱某2的诉讼请求。
二、法院查明
1993年6月5日，钱某1、钱某2与刘某签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定：因父亲已故，此房无人居住，从而卖给刘某，房产包括石瓦房5间（北房3间、东房2间）、西棚1间及树、自来水等财产，此房产及地上物卖给刘某，合计人民币为9500元整，卖房人钱某2、钱某1，买房人刘某。
协议书签订后，双方按协议履行。2003年，经刘某母亲韩某申请，北京市海淀区北安河乡人民政府、北京市海淀区国土资源和房屋管理局审核批准，刘某对房屋进行了增改建。此后，刘某长期在此居住。2014年9月，某村中街18号被腾退拆除。
另查，签订协议时钱某2与刘某均为某村农民。
庭审中，钱某1、钱某2主张其父张某死后，买卖房屋归四个女儿共有，其无权处分。
三、法院判决
1、一审判决
判决驳回钱某1、钱某2要求确认《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，出卖人钱某2与买房人刘某均为某村农民，属于同一经济组织成员。买房后，经刘某母亲韩某申请，北京市海淀区北安河乡人民政府、北京市海淀区国土资源和房屋管理局审核批准，刘某对院内房屋进行了增改建，此后，刘某家长期在此居住至被腾退拆除。根据上述事实，完全可以确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效。
至于钱某1、钱某2无权处分之主张，首先，无权处分应由其他女儿主张，不应由钱某1、钱某2本人主张。其次，房屋已买卖二十一年之久，且房屋已被腾退拆除，其他女儿应该知道此情况。再次，即使无权处分，应由钱某1、钱某2承担责任。因此，对钱某1、钱某2无权处分之主张，法院不予支持。另外，钱某1、钱某2在签订房屋买卖协议并已实际履行后，在目前可观的腾退安置利益下，以转让农村房屋违反法律为由，要求确认房屋买卖协议无效，其行为违背了民法诚实信用原则。
