北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告燕某诉称，2017年3月25日，原被告双方签订了二手房产买卖合同，合同约定，原告购买被告房屋，转让价为人民币3,800,000元，签约当日原告交付定金人民币100,000元，2017年4月10日前交付首期款办理资金监管，被告负责赎楼，他方违约的应按成交价房款承担20%违约金。上述合同签订后，原告将首期款人民币1,140,000元存入银行积极的准备履行合同，并通知被告前来办理资金监管及接受首期款，并且办理赎楼过户等手续，但是被告拒绝履行，其行为已属违约，理应向原告承担违约金人民币760,000元，返还原告所交付的定金人民币100,000元。另原告已向第三人交付了居间佣金30,000元，由于被告的行为导致房屋买卖合同无法继续履行，第三人不予退还中介佣金造成了原告的损失，该费用应由违约方承担。另经原告向房地产交易中心查询得知，被告在2017年4月17日将涉案房产过户到他人名下，且由第三人交易。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告房屋买卖合同;2、被告返还定金人民币100,000元，并从2017年3月25日起按中国人民同期贷款利率计算利息至返还定金之日起止;3、被告承担违约金人民币760,000元;4、被告承担房屋中介费人民币30,000元。
2、被告辩称
被告乔某答辩称，一、案涉房产系被告和配偶的婚内财产，属于二人的共同财产，被告出售该房产的行为，属于无权处分，而被告配偶一直不同意出售该房产，没有对被告的处分行为进行追认，因此原、被告签订的房屋买卖合同无效;二、因无效合同取得的财产应当返还，被告同意返还原告支付定金人民币95,000元;三、因合同无效产生的损失，应由当事人按照各自的过错大小承担责任，被告未经配偶同意擅自处分夫妻共同财产，存在一定过错，被告愿意在原告实际支付的定金人民币95,000元的范围内承担过失责任，原告没有提交任何证据证明其因合同无效产生的损失数额，而且原告在交易过程中没有征求过被告配偶的意见，也没有要求被告提供配偶同意处分房产的证明，没有尽到一个缔约方基本的审慎义务，因此原告本身也存在一定过错;四、原告没有证据证明其支出了人民币30,000元中介费，而第三人作为专业的房产交易中介，熟知相关法律规定和交易流程，其负有审核交易双方交易主体资格的义务，因其未尽到审核义务，导致合同无效，房屋买卖没有完成，无权收取相应的交易佣金。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2017年3月25日，原告燕某作为买方，被告乔某作为卖方，在第三人A公司的居间下，签订了《房屋买卖合同/居间合同》。双方约定如下：1、买卖双方交易的房地产转让成交价为人民币3,800,000元。2、买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币100,000元。3、买方向银行按揭贷款支付除定金之外的楼款，买方须于2017年4月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行批贷为准)支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。4、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过八日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过八日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原告向被告支付了定金人民币100,000元，被告出具了相应的收款收据。第三人确认其中人民币5,000元作为交楼押金现仍托管在第三人处，第三人同意将该款项在原、被告双方就违约责任及其承担达成协议之后或法院作出生效法律文书之后归还。
2017年3月28日，原告通过向案外人转账的方式支付了中介佣金人民币30,000元，第三人确认收到了原告支付的上述佣金。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、确认原告燕某与被告乔某签订的《房屋买卖合同/居间合同》解除;
2、被告乔某向原告燕某支付违约金人民币380,000元;
3、被告乔某向原告燕某返还定金人民币95,000元;
4、第三人A公司向原告燕某返还定金人民币5,000元;
5、驳回原告燕某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告燕某与被告乔某交易的涉案房产，登记在被告一人名下，被告配偶是否同意出售该房产不影响被告作为产权人与原告签署的《房屋买卖合同/居间合同》的效力，被告认为其在配偶不同意出售房产的情形下签署的上述合同为无效合同，缺乏事实和法律依据。
关于合同的履行。原告于签署合同后，依约支付了购房定金人民币100,000元，后因被告以其配偶不同意出售涉案房产为由拒绝继续履行，并明确提出要向原告退还定金，不同意办理资金监管，被告的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，据此主张解除合同，并要求被告支付违约金，符合合同约定。根据法律规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故确认原、被告签署的《房屋买卖合同/居间合同》解除。合同解除后，被告应将收取的定金返还原告。由于定金中仍有人民币5,000元现托管于第三人处，故应由第三人负责返还原告;剩余定金人民币95,000元由被告返还原告。
关于违约责任。按照合同约定，在被告违约导致合同无法继续履行的情况下，原告有权要求被告支付合同转让总价款20%即人民币760,000元的违约金。被告主张其在合同签订后3日内即告知原告，被告配偶不同意出卖房子，因此原告损失不大。原告在合同履行过程中支付了购房定金，准备了首期款但尚未办理资金监管，从双方的沟通记录来看，被告在签署合同后两周左右即已明确要求原告向其提供账号以便退还定金，此系以实际行动表明其拒绝继续履行合同，后双方虽已就合同解除后的违约金数额协商一致，但因对付款时间持不同意见，故双方最终并未达成一致。综合考虑本案案情，法院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币380,000元。对原告的超额诉讼请求。
关于中介费。原告诉请被告承担房屋中介费人民币30,000元。本案中，原告仅提供了证据证明其向第三人支付了人民币30,000元，但无证据证明其与被告在涉案交易出现一方违约的情况下就中介费如何承担作了明确约定，其诉请被告承担房屋中介费，缺乏事实和法律依据。
