北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告谢某、苗某诉称，原告与被告在第三人居间中介下于2016年12月31日签订《二手房买卖合同》，约定以人民币220万的价格购买被告的房屋，同日按前述《二手房买卖合同》第三条的约定与第三人签订《定金托管协议》，并将定金人民币22万以pos刷卡的方式交付给第三人托管。《定金托管协议》第三条约定“甲乙双方同意在符合下述第5项条件并提交相应证明资料后三个工作日内，丙方按实收金额无息支付给甲方。约定条件未成就时，丙方有权拒绝支付”，第5项的内容为“经丙方查档确认房产无查封，产权清晰”。协议主体甲方为被告、乙方为原告、丙方为第三人。之后原告按合同约定到银行办理了资金监管账户手续。2017年1月7日，原告方接到第三人的电话，说交易房产因涉诉讼被法院保全查封，被告因负有巨额债务已经逃逸。第三人告知原告被告逃逸时居所的水电和房门都没有关，并建议原告赶紧去关灯关水电防止浪费，换锁关门防止物品被盗和丢失。原告赶到被告住所，发现房门是开着的，当时是白天几个房间的灯都没关，浴室水在流，但是被告已经不知所踪。后多次拨打被告电话、试图加微信留言，均无法联系到被告，经询问第三人，定金已经于2017年1月3日支付给被告。之后原告还了解到，在签订《二手房买卖合同》之前因被告涉及诉讼问题，第三人的关联担保公司就拒绝为被告办理赎楼手续，而在签订合同时第三人却没有向原告披露这一重大风险。值得指出的是，第三人向被告支付原告托管的定金时没有通知原告，也没有提供达成付款条件的证明资料。原告认为，被告因故失联，且涉案房产已经被法院查封，《二手房买卖合同》无法履行，被告的行为和现实情形表明其预期违约，原告产生不安抗辩权，第三人作为居间方，没有履行居间义务，没有如实向原告披露交易房屋的风险，具有过错，又违反《定金托管协议》约定擅自向被告支付定金，给原告造成损失，应当与被告承担连带责任。因此依法向法院提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还定金款人民币44万元;2、被告自起诉之日起至偿还之日止承担逾期利息，本金按人民币440,000元，利息按同期银行贷款利息计算;3、第三人就上述诉讼请求与被告承担连带责任。
2、被告辩称
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人A公司称，1、请求法庭依法驳回原告第4项诉讼请求，第三人作为居间方与原、被告系居间服务合同关系，原被告之间为房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，原告方诉请第三人与被告承担连带责任与法律不符;2、我司对交易流程做简要说明，2016年12月31日原告与被告签订合同后，原告刷卡22万元定金托管第三人处，同日签署定金托管协议，约定放款条件为我司查档确认房产无查封产权清晰，2017年1月3日我司查档后因符合放款条件将21万元定金转付给被告，剩余1万元转为交房保证金托管于我司，该笔资金愿法庭裁判处理。至2017年1月14日我司预约原、被告双方前往办理资金监管手续，无法联系上被告后我司经纪人通过再次查档，获知涉案房产已于1月13日被法院依法予以查封，我司经纪人立即协同该房产的物业前往房产处联络被告，发现房产处水电房门都均未关闭，经纪人立即联系了原告方告知房产被查封及被告方出现逃逸的事实，后一直联络不上被告方，交易流程正式停止;3、我公司作为居间方已尽居间义务，合同签约及事后查档，均显示房产未被查封，为可交易状态，不存在任何隐瞒情形，且在房产出现问题第一时间告知了原告方，因此我司无须承担任何责任，且有权向相关方收取佣金。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2016年12月31日，原告谢某、苗某(买方)与被告毛某(卖方)在第三人A公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下的房产转让予买方，转让价格为人民币220万元。合同第三条约定，本次房产交易定金22万元。剩余房款按银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起5日内付清首期款，并于签署日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
原告于合同签订当日支付了定金人民币22万元，第三人出具收据确认收到该款。
2017年1月3日，第三人通过转账方式向被告转账21万元。
2017年2月27日，不动产登记中心不动产查封(备案)表显示，涉案房产于2017年1月13日被我院查封，期限为三年。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：
1、确认原告谢某、苗某与被告毛某签订的《二手房买卖合约》于2017年2月14日解除;
2、被告毛某向原告谢某、苗某返还定金22万元(其中托管在第三人A公司处的金额人民币1万元由第三人负责返还两原告，剩余金额人民币21万元由被告迳付两原告);
3、被告毛某向原告谢某、苗某双倍返还定金人民币22万元;
4、驳回原告谢某、苗某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付定金22万元。被告亦应履行其作为卖方的合同义务。但涉案房产非因原告原因被法院查封导致涉案合同实际上已履行不能，被告已构成根本违约。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。原告起诉要求被告支付违约金并退还定金即是要求解除涉案合同，法院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2017年2月14日解除。关于违约金，按照合同约定，原告要求被告承担双倍返还定金的违约责任，故被告应向原告返还定金22万元，并向原告支付违约金22万元。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告已经支付的各项税费及利息损失金额尚在法院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当承担逾期利息的诉求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原告称第三人未尽居间义务，未如实向原告披露交易房屋的风险，具有过错，要求第三人对以上债务承担连带责任，根据法院查明的事实，第三人在查档确认涉案房产产权清晰后于2016年1月3日向被告转账21万元，涉案房产被查封的时间为2016年1月13日，未违反涉案的《定金托管协议》的约定，且第三人与原告之间为居间合同关系，与本案并非同一法律关系，故原告要求第三人对涉案债务承担连带清偿责任的诉求，无事实和法律依据，法院不予确认。
