北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告沈某、黄某诉称，原告沈某、黄某拟投资购买A小区10栋B单元16层A号、B号、F号房。经与被告及第三人沈某某、案外人沈某1及宣某共同投资购房，上述房屋买卖合同分别以宣某、黄某及被告名义签署，房屋产权分别登记在宣某、原告黄某及被告名下。同时上述六方一致同意由原告黄某向A公司借款120万元作为上述三套房屋部分首付款，以此作为原告黄某对三套房屋的出资，并由原告黄某承担该笔借款的本息。案外人沈某1、宣某及被告、第三人沈某某需与原告沈某、黄某签署共同投资协议，并约定如银行不予贷款，则由原告沈某负责剩余70%的按揭款。2015年6月16日，原告黄某、被告金某及案外人宣某与B公司分别签订了《房地产买卖合同》(预售)。按照上述口头协议，各方支付定金及首期款共707868元，具体支付情况如下：1、2015年6月17日，原告沈某支付了涉案房屋A小区10栋B单元16层F房定金(诚意金)人民币2万元整(2万元抵5万元);2、2015年6月25日，原告沈某通过账号向第三人沈某某转入人民币89000元整，第三人沈某某于当日将该笔款项分两笔转入金某名下用于支付涉案房屋首期款;3、2015年6月26日原告沈某支付定金人民币5万元整;4、2015年6月26日第三人沈某某支付定金41849元;5、2015年，被告金某支付首期款196019元，其中8万元由被告代第三人沈某某支付，沈某某于2015年7月25日将该笔8万元支付至被告名下，其中89000元由原告沈某通过第三人支付至被告名下，由被告代为支付。原告沈某支付的诚意金2万元由金地公司退至被告名下【根据《A小区购房优惠申请须知》，涉案房屋诚意金2万元应在认购成功后退还原告沈某，但该笔款项却退到了被告名下】，因此被告金某实际支付7019元;6、2015年7月7日由原告黄某支付剩余首期款人民币40万元整。根据原告沈某、黄某和被告、沈某某的口头约定及出资，各方对涉案房屋享有的房屋产权份额分别应为原告沈某23.11%，原告黄某58.16%，被告金某1.02%，第三人沈某某17.71%。涉案房屋认购成功后，原告沈某、黄某、案外人宣某、案外人沈某1及被告、第三人沈某某签署共同投资协议，宣某、沈某1按约定与原告沈某、黄某签署了共同投资协议额，但被告却以各种理由拒绝。被告不但仍拒绝与原告签署共同投资协议，并拟将房屋完全据为己有。为维护原告合法权益，原告请求法院判决：1、确认房屋产权份额由原告一、原告二、被告及第三人按25.28%、56.5%、1.01%、17.21%的比例所有(登记的价为2359560元);2、被告按上述份额比例向两原告作为赔偿。
2、被告辩称
被告金某答辩称，一、涉案房产系被告一人购买，涉案房产的房屋买卖合同系被告一人与开发商签订，不动产登记证书显示的房产所有人为被告一人，两原告主张其与被告共同投资涉案房产没有提供任何证据予以支持，因此仅凭其所谓的口头约定不足以证明该主张，因此两原告主张与被告共同投资购买涉案房产既没有事实依据也没有法律依据。二、关于两原告所支付的款项，原告在法院其他案件中已经主张是借款，而在本案中其主张是投资款，两案的基本付款事实是一致的，但是其在此前已经作出了借款的主张和陈述，在本案中则主张投资款，其前后矛盾，我方认为至少可以肯定的是双方并不存在投资关系，因此，在本案中主张投资关系是没有事实依据的。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2015年6月17日，被告金某与案外人B公司签订了《A小区购房优惠申请须知》，约定被告金某向案外人A小区交纳诚意金人民币20000元，以享受A小区一期别墅在总价款基础上额外减免20万元购房优惠。
2015年6月17日，原告沈某向案外人B公司分三次刷卡支付人民币6万元(每次2万元)。
2015年6月26日，原告沈某向第三人B公司刷卡支付人民币50000元，备注为代金某支付A小区10B16F。
2015年6月25日，原告沈某向第三人沈某某汇款人民币89856.57元。同日，第三人沈某某向被告分两次汇款人民币89000元。
2015年6月26日，案外人B公司向被告金某出具收款收据称收到金某交来A小区南区10栋B单元16层F号房定金人民币50000元。
2015年7月6日，第三人沈某某通过信用卡向案外人B公司支付41849元。
2015年7月7日，原告黄某、案外人宣某和被告金某作为主借款人，原告沈某、第三人沈某某、案外人沈某1作为共同借款人与金诚信小额贷款有限责任公司借款人民币120万元，平均分配用于原告黄某、案外人宣某和被告金某购买A小区的三栋房产;借期12个月;所有贷款发放至原告黄某的指定银行账户。上述借款到期后，被告金某向金诚信小额贷款有限公司偿还了借款人民币40万元。
2015年7月7日，原告黄某向案外人B公司分三次转账支付人民币120万元(每次40万元)。
2015年7月7日，案外人B公司向被告金某出具收款收据称收到金某交来A小区南区10栋B单元16层F号房首期人民币400000元。
同日，案外人B公司向被告金某出具收款收据称收到金某交来A小区南区10栋B单元16层F号房首期人民币259639元。
2015年7月25日，第三人沈某某向被告金某转账人民币80000元。
2015年7月25日以后，原告沈某、黄某及第三人沈某某均未就购买涉案房产支付任何费用，剩余购房款由金某支付。
2015年6月1日，原告沈某、黄某与案外人沈某1、宣某签订了《共同投资协议》约定四方共同投资购买房产，为人民币2327432.00元;在银行按揭款70%;购房款宣某出资人民币100000元，沈某1出资人民币100000元，黄某出资人民币400000元，其中向A公司借款人民币400000元，由黄某一方承担此笔小额贷款的本息偿还，沈某出资为人民币1727432元;双方同意物业由宣某名义保有，由宣某名义买入。庭审中，原告沈某、黄某主张该协议系购买涉案房产后倒签的，并非2015年6月1日签署。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，从原告沈某、黄某、第三人沈某某陈述的事实，以及原告沈某、黄某与案外人沈某1、宣某之间签订的共同投资协议来看，原告沈某、黄某与案外人沈某1、宣某之间的确存在合作投资买房的事实。但不能当然推定原告沈某、黄某与被告金某、第三人沈某某之间亦存在合作买房的事实。
原告沈某、黄某、第三人沈某某与被告金某就购买涉案房产事宜并没有签订书面的共同投资协议。两原告提交的证据，仅能证明两原告代被告金某支付了部分购房首期款，而用于支付首期款的贷款人民币40万元以及除首期款以外的全部购房款均由金某支付。故原告的证据并不能证明两原告与被告及第三人沈某某之间存在事实上的共同投资关系。原告应当承担举证不能的不利后果。在被告金某不同意签订共同投资协议后，两原告随即停止了出资行为，第三人沈某某亦没有再行出资，且被告金某在偿还用于支付首期款的贷款人民币40万元后，独自支付了全部的剩余购房款，当事各方以各自的实际行为终止了签订共同投资协议的磋商，两原告主张的共同投资协议并没有签订，两原告与被告及第三人沈某某之间的共同投资关系没有成立。两原告依据共同投资关系，请求法院按照两原告、第三人与被告支付首期款的出资比例确认涉案房屋的共有份额并折价赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。
关于两原告已经支付的部分房款，因本案中，两原告并没有请求被告金某返还该部分房款，本着不告不理的原则，法院对该部分房款的性质以及是否应当予以返还不做审理。由此给两原告造成损失的，两原告可另寻法律途径解决。
