北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告殷某诉称，2015年7月3日，原告与被告经第三人居间介绍，签订了《二手房买卖合同》，约定被告将商品房转给原告，转让价格为人民币4090000元，合同定金为人民币20万元等内容。合同签订后，原告支付了定金人民币20万元。后因被告自身的原因提出不愿意转让上述房产，为此原、被告于2015年10月28日签订了《协议书》，约定于2015年11月5日之前支付人民币10万元给原告，被告未按约支付款项。后被告自愿将涉案房屋以租赁形式交付给原告并象征性地收每月1元的租金，以此来继续履行二手房买卖合同。但交付后原、被告双方又于2015年12月21日再次签订《协议书》，协议签订后，被告不仅未按协议约定于2015年12月30日前支付第一笔20万，也未按约定于2016年3月30日前支付第二笔20万给原告。原告遂要求被告按协议约定继续履行二手房买卖合同，后被告于2016年9月2日支付人民币20万给原告，又于2016年10月份要求原告搬出涉案房屋，以其行为表明不愿继续履行房屋买卖合同，以致原、被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。基于上述事实，原告认为，被告的行为已违反双方签订的《二手房买卖合同》的约定，被告依法应当按照《二手房买卖合同》的约定赔偿原告违约金818000。鉴于被告已于2016年9月2日支付了人民币20万元，因此被告仍需赔偿原告违约金人民币618000元。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币618000元。
2、被告辩称
被告顾某辩称，1、原、被告双方于2015年10月28日和2015年12月21日曾两次达成协议，约定双方同意解除涉案的2015年7月3日签订的房地产二手房买卖合同，并对解除合同后的相关事情进行约定。具体为被告双倍返还原告定金，第一份协议书约定的双倍返还定金金额为38万元，第二份约定的是40万元。2、在原告起诉前，被告按双方达成协议书的约定将人民币40万元支付给原告，双方已经将解除房地产二手房买卖合同的后续事宜履行完毕。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据。3、在双方协商解除二手房买卖合同过程中,被告曾经与原告达成一份房屋租赁合同，将涉案房产以每月1块钱的价格出租给原告一年，双方当时真实意思表示是把一年的租赁当成被告对原告的一种补偿。并且租赁合同也已经实际履行完毕，但被告履行了租赁合同的约定，原告却没有按租赁合同约定履行缴纳水、电等物业管理费的义务，至今还拖欠水电费管理费等费用7319元未支付。综上所述，请法庭查明事实真相，并驳回原告的所有诉讼请求。
第三人答辩称，对原告的起诉没有意见。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2015年7月3日，原告作为买方、被告作为卖方，签订一份《二手房买卖合同》，约定卖方将其所有的房屋转让给原告，房屋建筑面积为82.33平方米，转让价款为4090000元，买方于合同签订时向卖方支付定金50000元，于合同签订后4日内向卖方支付定金150000元;买方向银行抵押付款给付剩余的房款，买方须于2015年10月31日之前，将除定金之外的剩余首期款。买方须于2015年10月31日之前，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约;该房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起4日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件;买方逾期付款超过30日，卖方有权解除合同，并要求买方承担违约责任;买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金;如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金
原告分别于2015年7月3日、2015年7月6日向被告支付定金5万元、15万元，被告分别出具了相应的收据。
2015年10月28日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《协议书》，约定甲方因自身原因向乙方提出解除双方于2015年7月3日签订的《二手房买卖合同》，乙方同意甲方向乙方双倍返还定金38万元的条件下解除该合同。
2015年12月21日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《协议书》，约定甲方因自身原因向乙方提出解除双方于2015年7月3日签订的《二手房买卖合同》，乙方表示同意;甲方向乙方双倍返还定金40万元，2015年12月30日前，甲方向乙方以银行转账方式支付20万元;2016年3月30日前，甲方向乙方以银行转账方式支付20万元;甲方逾期或拒不足额支付上述款项，乙方有权随时向甲方继续履行《二手房买卖合同》，并要求甲方按该合同总价款减价20%办理过户;因甲方提出解除合同导致交易终结，甲方不得要求乙方承担任何违约责任;本协议未履行完毕之前，甲方不得将本协议涉及的房产转让第三方，否则，乙方有权参照《二手房买卖合同》第十七条约定要求甲方承担违约责任;双方在2015年10月28日签订的协议书失效，以本协议为准。
被告在庭审中主张：1、被告已按上述《协议书》向原告双倍返还定金40万元。第一笔是于2015年10月24日支付了2万元，第二笔是于2015年12月31日支付了9万元，第三笔是于2016年2月5日前支付了9万元，第四笔是于2016年9月2日转账支付了20万元，合计40万元。2、被告因自身原因解除合同，为了补偿原告，原、被告于2015年10月27日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租期从2015年11月15日至2016年11月15日止，交楼时间为2015年11月15日，租金每月1元。租赁合同签订后，被告将涉案房产交付原告使用，现原告已搬离涉案房产，在原告使用涉案房屋期间拖欠了被告部分水电燃气物业费。原告对被告的上述主张予以确认。
另查，被告于2011年7月25日向银星房地产开发有限公司购买涉案房产魅力时代花园1栋D座605房，涉案房产现登记于被告名下。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：驳回原告殷某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原被告于2015年12月21日签订的《协议书》系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。《协议书》约定解除原被告于2015年7月3日签订的《二手房买卖合同》，故《二手房买卖合同》已于2015年12月21日解除。
关于被告的违约责任问题。原告主张被告未按照双方于2015年12月21日《协议书》的约定双倍返还定金40万元，应按照《二手房买卖合同》的约定支付违约金。对此，法院认为，《协议书》约定：“甲方逾期或拒不足额支付上述款项，乙方有权随时向甲方继续履行《二手房买卖合同》，并要求甲方按该合同总价款减价20%办理过户;本协议未履行完毕之前，甲方不得将本协议涉及的房产转让第三方，否则，乙方有权参照《二手房买卖合同》第十七条约定要求甲方承担违约责任”。本案中，被告于签署上述《协议书》后已向原告返还定金40万元，但实际付款时间迟于双方约定的期限，此时原告有权要求被告继续履行《二手房买卖合同》，但无权要求被告支付违约金;而被告亦未将涉案房产转让给他人，不符合《协议书》关于被告按照《二手房买卖合同》第十七条承担违约责任的情形。综上，原告要求被告承担违约金618000元没有事实及法律依据，法院不予支持。
