北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告连某诉称，2016年6月17日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产以400万元的价格转让给原告。合同签订后，原告于2016年6月20日向被告支付了购房定金40万元，并于2016年8月30日前已筹集后续监管资金360万元，但被告未按合同约定时间办理赎楼手续，导致涉案房产仍处于抵押状态。经原告多次催告，被告仍拒绝办理，故原告提起本案诉讼。请求法院判决：1.原、被告继续履行双方于2016年6月17日签订的《二手房买卖合同》;2.原告于判决生效之日起三十日内向被告一次性支付剩余购房款360万元;3.被告在原告付清剩余购房款360万元之日起协助原告办理涉案房产的转移登记手续，将该房产过户至原告名下，过户产生的相关税费由原告承担;4.被告向原告支付从2016年9月2日起至被告履行完毕义务之日止以360万元为基数按日万分之五的标准计算的延迟履行违约金。
2、被告辩称
被告严某未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据材料。
第三人A银行述称：请求法庭在查明事实的基础上，确保第三人的抵押担保债权得到优先清偿。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2016年6月17日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的某房产以400万元的价格转让给原告。合同第3条约定，买方同意在本合同生效之日起5日内(含当日)向卖方支付定金40万元。合同第4条约定，经双方协商一致，约定买方以一次性付款的方式给付定金、交楼押金之外的楼款，买方于2016年8月30日前一次性将剩余楼款360万元支付至买卖双方指定的监管银行账号中。合同第6条第(2)款约定，涉案房产处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起20天内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第10条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以未付款项为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付以房地产总价款百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第11条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付以房地产总价款百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2016年6月20日，原告向被告支付定金40万元。其后，原告开始筹集剩余购房款，截至2016年8月29日，原告个人账户内存款达到3733004.41元。因被告一直未办理赎楼手续，原告于2016年8月31日诉至法院。次日，原告向被告发出《再次敦促办理资金监管赎楼及房产过户通知书》，告知因被告在收到定金后一直没有办理赎楼手续，以及协助原告办理资金监管手续和过户手续，其行为已经构成违约，原告将采取法律途径追究责任。其后，被告签收上述通知书。
经不动产登记中心核实，原告家庭具备住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、原告连某与被告严某继续履行双方于2016年6月17日签订的《二手房买卖合同》，具体事项包括：被告严某向第三人A银行还清涉案房产的按揭贷款并办理注销该房产的抵押登记手续，原告连某向被告严某一次性支付剩余购房款360万元;如被告严某未按时履行上述注销抵押登记手续的义务，则原告连某向第三人A银行还清上述房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款(总房款400万元-定金40万元-上述贷款余额本息)一次性向被告严某支付;被告严某应于收到全部价款之日起协助原告连某将上述房产过户至原告连某名下，过户产生的各项税费由原告连某承担;被告严某于原告连某取得涉案房屋房地产权证书之日起将前述房产交付给原告连某。
2、被告严某向原告连某支付延迟履行违约金(以360万元为基数按每日万分之二的标准从2016年9月2日起计算至注销抵押登记手续办理完毕之日止)。
3、驳回原告的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，上述合同第6条约定，被告应于合同生效之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，但至今涉案房产仍抵押于第三人A银行，故被告的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告表示愿意一次性支付剩余购房款，涉案买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，故原告诉请继续履行合同，合法有理，法院予以支持。
根据涉案合同约定，被告逾期履行赎楼义务，其理应支付相应的迟延履行违约金，该违约金应从逾期之日即2016年7月8日起以转让价400万元为基数计算。原告自愿从2016年9月2日起以未付款项360万元为基数计算，属于对其自身权利的处分，法院予以支持。另，合同约定的每日万分之五的违约金标准明显过高，在考量原告损失大小和被告违约程度的基础上，依据公平原则，法院酌情将违约金标准调整为按每日万分之二计算，故迟延履行违约金应从2016年9月2日起以360万元为基数按日万分之二的标准计算至赎楼义务履行完毕之日止。
