北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告(反诉被告)赵某诉称：
原、被告于2014年12月6日签订了《二手房买卖自行成交合同》，约定由原告购买被告所有的北京市朝阳区某号房屋(简称诉争房屋)，交易价格3000000元，签订合同之日支付200000元、网签之日支付2000000元、余款1000000元与缴纳契税、个人所得税当日支付，被告于收到全部房款的次日将房屋交付给原告，在2015年1月9日之前办理房屋产权过户事宜。
之后原告依约向被告支付了全部购房款3000000元，但是被告至今未按照合同约定向原告交付诉争房屋及协助办理产权过户。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告继续履行双方之间的《二手房买卖自行成交合同》、协助办理房屋产权过户手续、将诉争房屋交付给原告。
2、被告(反诉原告)钱某辩称：
原、被告签订《二手房买卖自行成交合同》后，被告积极履行了合同义务，并无违约行为。
反而是原告迟延付款导致了迟延过户，原告购房资质出现问题致使双方在2015年1月18日未能完成过户手续并撤销了网签，且网签合同所载的房屋成交价格167万元与实际不符，该合同是原告与中介公司共同制作并提交建委备案后才让被告补签的，被告签字后才发现网签价格与实际交易价格不符，如再次网签仍不一致，被告有权拒签。
3. 被告反诉称：
原、被告在《二手房买卖自行成交合同》中约定了原告应在网签当日支付首付款(含定金)2000000元，剩余房款1000000元在契税、个人所得税缴纳当日支付，同时还约定双方应于2015年1月9日之前办理房屋产权过户事宜。
原告之父赵父于2015年1月5日(网签之日)向被告转账支付2000000元，赵父并非合同相对人，其并未就此出具付款说明;剩余1000000元应在2015年1月9日之前支付，原告迟延至2015年1月15日才支付，应当按照网签合同第七条的约定向被告支付违约金6000元。
因原告购房资质问题，双方在2015年1月18日未能完成过户，被告经常出国，没有太多闲暇时间，如再办理网签和过户，还需耽搁时间和花费，交易迟延是原告过错导致的，应当参照网签合同第七条或第十条约定的标准(日千分之一)向被告支付逾期过户违约金。
4. 原告针对被告的反诉辩称：
不同意被告的全部反诉请求。
赵父是原告的父亲，与被告并未有任何经济往来，代原告向被告支付购房款无需出具说明，事后双方还进行了网签，可见被告对此是认可的。
原告确实在2015年1月15日付清了全部购房款，迟延了6天，但双方已经完成了交易，原告并未违约，如果被告认为迟延付款给其造成了损失，应当与原告协商而不是避而不见，这样给原告造成迟延过户的损失明显更大。
关于被告所述的网签价格与实际交易价格不一致的问题，这已经是二手房交易市场的常态，被告收到的是全部购房款，这并没有给被告造成损失。
双方之间旧的网签合同已经撤销，新的网签合同尚未签订，被告以网签合同主张违约责任无依据，我方不认可。
二、法院查明
诉争房屋系被告所有，2014年12月6日，原告经其母赵母代理与被告签订了《二手房买卖自行成交合同》，约定：原告购买诉争房屋，总价3000000元，合同签订之日支付定金200000元、在房地产交易中心网签当日支付首付款(含定金)2000000元、剩余房款1000000元于契税、个人所得税缴纳当日支付;被告应在收到全部房款之日起次日将诉争房屋交付给原告，并结清物业费、供暖费等;交易税费和个人所得税全部由原告承担，于2015年1月9日之前办理房屋产权过户事宜;…。
合同签订当日，原告向被告支付购房定金200000元，后分别于2015年1月5日、1月15日支付2100000元、1000000元。
2015年1月5日，双方签订合同的《存量房屋买卖合同》，该合同所载的成交价格为167万元。
该合同第七条“违约责任”中关于逾期付款责任有以下约定：买受人逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付日止，按日计算应付款千分之一的违约金…。
2015年1月15日，原告缴纳了房屋买卖契税30000元、个人所得税25万元。
2015年1月18日，双方前往房地产交易中心办理诉争房屋过户手续，因原告涉及购房资质的户籍等材料出现差错，未能完成过户手续，双方于当日撤销了上述网签合同。现诉争房屋仍在被告手中。
庭审中，原告提交赵父与被告之间的短信联系记录，欲证明原告在第一次未能顺利过户之后与被告另行约定了于2015年1月18日再次办理过户事宜，被告却避而不见、拒绝配合，原告就此曾多次催促被告。被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。
原告提交其所拍摄的双方签订《二手房买卖自行成交合同》时的照片，并申请房产经纪人孙某出庭作证，孙某称其系北京某房地产经纪有限公司经纪人，以个人身份代办诉争房屋交易事宜，其参与了从2014年12月6日签订合同起的全部过程，因原告提交的材料遗漏了离婚及家庭成员信息等，2015年1月18日双方未完成过户并当即约定于2015年2月8日再行办理过户事宜，但是被告推脱说不在国内，至今未完成过户。被告对该份证据及证人证言的真实性、证明目的均不认可。
被告提交双方于2015年1月15日签订的《补充约定》，欲证明双方对诉争房屋交付时间做了变更，即双方协商交易之产权过户后的交房时间不晚于2014年1月25日。原告对该份证据的真实性予以认可。
被告提交北京市朝阳区地税局出具的《税收缴款书》，被告据此欲证明在第一份网签合同被撤销后，原告伪造被告的签名代签了第二份网签合同。原告对该份证据的真实性予以认可，但称并未代签合同、新的网签合同尚未签订。
案件审理过程中，鉴于查清案件事实的需要，就诉争房屋的交易进展状况，法院向北京市朝阳区房屋管理局进行了调查，经查，原、被告就诉争房屋所达成的的《存量房屋买卖合同》已经完成了备案，相关税费亦已结清，诉争房屋已经具备所有权过户条件。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1、被告(反诉原告)钱某继续履行与原告(反诉被告)赵某于2014年12月6日签订的《二手房买卖自行成交合同》，协助原告(反诉被告)赵某将朝阳区某号房屋过户至原告(反诉被告)赵某名下，并在完成过户当日将该房屋交付给原告(反诉被告)赵某;
2、原告(反诉被告)赵某向被告(反诉原告)钱某支付迟延付款违约金六千元;
3、驳回被告(反诉原告)钱某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”所以，依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告之间的《二手房买卖自行成交合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应当按照合同约定各自履行义务。
现原告已经向被告支付了全部购房款，并如约代缴了相关税费，根据法院调查，诉争房屋已经具备产权过户条件，被告理应配合原告办理房屋过户手续及向原告交付房屋。关于原告要求被告继续履行双方之间的《二手房买卖自行成交合同》、协助过户及交付诉争房屋的诉讼请求，法院应予支持。
关于反诉，关于迟延付款违约金，原告亦认可购房尾款1000000元迟延了6天支付，就此，理应按照双方所签订的《存量房屋买卖合同》的相关约定支付违约金，关于被告该项反诉请求，法院应予支持。
关于迟延过户违约金，考虑到被告对至今未能过户亦存在一定过错，且其并未举证证明迟延过户给其造成了实际损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故关于其该项反诉请求，法院不应予以支持。
关于被告所称的代签网签合同及虚构交易价格逃避税款事宜，应由相关职权部门在查清事实的基础上依法处理。被告以此拒绝继续履行合同无法律依据。
综上，法院的判决是正确的。
