北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告蒋某诉称：2014年2月21日，蒋某与廖某在某中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定蒋某购买廖某所有的1205号的房屋，房屋总价275万元。签订房屋买卖合同时，廖某隐瞒了诉争房屋设定了两个抵押权的事实，告知蒋某诉争房屋只设定了一个抵押权。廖某以欺诈的手段令蒋某在违背真实意思的情况下订立合同。蒋某诉至法院，诉讼请求：1、请求判令撤销双方于2014年2月21日签订的《存量房屋买卖合同》;2、请求判令廖某返还蒋某购房款70万元;3、请求判令廖某赔偿蒋某因此受到的损失居间代理费6.05万元、保障服务费1.375万元、评估费1500元、利息5万元(其中2万元自2014年2月21日起计算，其中38万元自2014年2月27日起计算，其中30万元自2014年3月20日起计算，均计算至实际返还之日，按照央行同期同类贷款利率计算);4、请求判令廖某承担本案全部诉讼费。
二、被告辩称
被告廖某辩称：蒋某和廖某按照程序进行房屋交易前，廖某与某中介公司一起去建委查询过诉争房屋的情况，蒋某因为有事没有一起前往，但她对当时的产权登记情况是清楚的，不存在欺诈行为。履行合同过程中，蒋某已经知道有两个抵押，因而不存在欺诈的情况。蒋某和廖某之前对个体和银行的抵押有过约定。查封时间是在房屋买卖合同签订之后，廖某对查封情况确实不知情。按照补充协议约定，2014年7月6日前廖某应当支付首付款150万元，但蒋某一直未支付，导致房屋买卖合同无法执行。因为蒋某的违约行为，廖某不应当承担责任。故不同意蒋某的诉讼请求。
三、审理查明
1205号房屋(以下简称诉争房屋)的所有权证书载明的房屋所有权人为廖某。
2014年2月21日，廖某(出卖人)、蒋某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》，其中载明：第一条、房屋基本情况：(一)出卖人所售1205号房屋(以下简称该房屋)为楼房。第二条、房屋权属情况：(四)该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：招商银行，抵押登记日期为：2010年7月29日。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币90万元整。(二)经出卖人和买受人协商一致，该房屋装饰装修及配套设施等作价人民币185万元整，上述价款由买受人一并支付给出卖人。(三)买受人可以在签订合同的同时支付定金人民币2万元整。第五条、房屋产权与具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一同转让给买受人，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
2014年2月21日，廖某(甲方、出售人)、蒋某(乙方、购买人)、某中介公司(丙方、居间人)签订《居间服务合同》,其中载明：第一条、成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币275万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2014年2月21日向甲方支付定金人民币2万元整。2、还款解押：甲方应于2014年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请。4、首付款：乙方于2014年6月5日前将首付款人民币115万元整(该金额包含乙方已支付的全部定金人民币2万元整)以自行支付的方式支付甲方。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法获得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲方承诺拿到乙方全部首付款后，与乙丙三方共同去贷款银行办理还款手续，解押时效期以银行工作流程为准。2、甲方承诺该房屋所落户口于过户后一个月内迁出，每逾期一日，甲方赔付乙方一百元作为违约金。3、乙方承诺首付款为215万元整，其中40万于2014年2月26日前支付甲方(含定金贰万元整)，30万元于2014年3月19日之前支付甲方，145万元于2014年7月6日前支付甲方(其中含资金监管30万与物业保证金1万元)。
2014年2月21日，蒋某支付廖某定金2万元。2014年1月20日，蒋某、廖某签订买卖双方房款交接单。2014年2月27日，蒋某采用银行转账的形式支付廖某房款38万元。2014年3月20日，蒋某、廖某签订买卖双方房款交接单，蒋某采用银行转账的形式支付廖某房款30万元。
2014年2月22日，蒋某支付某担保有限公司保证服务费13750元、评估费1500元。2014年2月22日，蒋某支付某中介公司居间代理费60500元。
庭审时，蒋某称廖某存在隐瞒房屋存在抵押的欺诈行为，廖某对此否认。法院至石景山区住建委进行调查，查询情况为：诉争房屋存在房屋抵押和房屋查封的情况。廖某向招商银行北京分行以诉争房屋抵押贷款85万元，自2010年6月11日至2038年6月11日;……。
庭审中，蒋某提供了某中介公司的催告函作为证据，其中载明催告廖某于2014年7月21日前办理相应手续。廖某提供了催告函及回复函各一份，称已经于2014年7月15日收到某中介公司发来的催告函，2014年7月21日催告某中介公司收取首付款。蒋某提供了某中介公司工作人员孙某的证人证言及手机短信息等作为证据，廖某对此否认。
另查，就房屋买卖合同签订前蒋某是否已经知晓诉争房屋有抵押存在的事实，蒋某和廖某均表示廖某和某中介公司工作人员孙某在房屋买卖合同签订之前，去建委查询过诉争房屋信息，蒋某因为有事没去。廖某称其与孙某是在2014年2月份去建委查询的诉争房屋信息，当时查到诉争房屋有两个抵押，且廖某将该情况告知了孙某和蒋某。蒋某和证人孙某则称房屋买卖合同签订之前，只知道诉争房屋有银行抵押。孙某与蒋某称廖某和他在2013年12月份去建委查询诉争房屋抵押的原始档案，当时只是说有抵押，没有说有几个抵押，也没有说是谁的抵押，廖某只是说在银行有抵押，没说诉争房屋有其他抵押，也没说有没有查封情况。就房款逾期支付问题，庭审时，廖某称蒋某违反约定，第一笔和第二笔首付款均逾期一天支付，第三笔首付款逾期未支付，导致合同无法履行。蒋某称第一笔和第二笔首付款逾期一天支付是因为某中介公司原因导致。因为付钱时某中介公司称补充协议所有附件要盖公章，但买卖双方交接单没有盖章，所以晚打款。孙某也表示三方在补充协议上约定每一笔手续款都要有某中介公司的交接单和公章，但后来公章单位不让盖，导致逾期一天付款。对于第三笔首付款，蒋某称2014年7月6日前已准备好145万元，并多次要求廖某一起去办理解押手续，但廖某一直推脱，且要求蒋某先付款。孙某称签订房屋买卖合同时，蒋某、廖某与孙某三方口头约定，蒋某首付款最后一笔准备好后，携带该款与廖某、孙某三方于当天一起去还廖某的银行抵押贷款、解除抵押。第三批首付款给付需要廖某配合解押，但廖某不配合。其采取过打电话、去家中找、发短信、催告函等措施与廖某沟通。廖某一直推托要求将钱打到她的账户上，她个人去办，蒋某和孙某觉得有问题，因而没有将第三笔收款支付给廖某。对于补充协议中具体是否约定了第三笔首付款和银行还贷的先后顺序的事实，蒋某称蒋某、孙某和廖某三方有口头约定，蒋某带钱与孙某、廖某同时去办理解押。廖某称三方没有第三笔首付款和银行还贷先后顺序的口头约定，约定的是蒋某先付款后办理解押。证人孙某称，签订房屋买卖合同时，蒋某、廖某与孙某三方口头约定，蒋某首付款最后一笔准备好后，携带该款与廖某、孙某三方于当天一起去还廖某的银行抵押贷款、解除抵押。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理判决如下：
1、撤销蒋某与廖某于2014年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、廖某于本判决生效后七日内退还蒋某购房款七十万元;
2、廖某于本判决生效后七日内赔偿蒋某购房款利息损失(其中以二万元为本金的，自2014年2月22日起计算;其中以三十八万元为本金的，自2014年2月28日起计算;其中以三十万元为本金的，自2014年3月21日起计算;以上均计算至廖某实际返还房款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，并以五万元为限);
3、廖某于本判决生效后七日内赔偿蒋某居间代理费损失、保障服务费损失、评估费损失共计七万五千七百五十元;
5、驳回蒋某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
本案的争议焦点在于：第一，双方订立的合同是否应当撤销;第二，合同被撤销的过错责任分配问题;第三，合同撤销后的权利义务调整问题。
针对焦点问题之一，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。当事人一方有权请求法院撤销因重大误解订立的合同。具体至本案中，房屋买卖合同纠纷中的房屋权属及抵押情况属于房屋基本重大情况，其涉及合同双方当事人对于房屋状况的了解与合同订立时的意思自治。双方在订立合同时，廖某并未将诉争房屋存在多个抵押的情况如实告知蒋某，其行为存在欺诈，从而导致蒋某在廖某欺诈下，对于诉争房屋的性质及基本情况产生重大误解，订立了北京市存量房屋买卖合同。现蒋某请求撤销上述合同，具备事实及法律依据，应当支持。对于廖某辩称蒋某在签订合同前对于抵押的事实为知情的答辩意见，因廖某并未就此提供有效证据予以证实其上述主张，蒋某对此亦不认可，故对廖某此项答辩意见不予采信。
针对焦点问题之二，廖某存在隐瞒房屋抵押情况等重大事实的欺诈行为，导致蒋某对于诉争房屋的性质及现状产生重大误解，从而签订了房屋买卖合同。现合同被撤销，廖某应当对此承担过错责任。对于廖某辩称蒋某未按时给付首付款的答辩意见，首先，某中介公司作为专业房屋居间机构，具有监督、配合双方履行合同的义务及权利。其工作人员作为蒋某、廖某房屋买卖合同交易中的中介人员，其作出的相应证言亦可真实的反映当时的交易事实。对于证人证言的真实性应当采信。而证人证言中明确了系廖某迟延履行相应合同义务，导致蒋某无法支付相应款项。其次，蒋某迟延支付第一、二笔首付款的行为系因居间公司迟延履行义务造成，且蒋某的迟延付款行为并未给廖某造成实质损失。此外，廖某在收到蒋某第一、二笔首付款后的合理期限内，并未就此提出明确的反驳意见，应当视为廖某认可该行为。最后，蒋某在得知房屋权属及抵押情况后，对于给付第三笔首付款具备了相应的履行抗辩权。综上，廖某的答辩意见不能成立，且廖某的上述答辩意见与合同撤销与否及撤销的过错责任分配并无实质关联。
针对焦点问题之三，合同既已撤销，廖某应当将相应房款退还蒋某。因廖某应当对合同撤销承担过错责任，故廖某应当赔偿蒋某因此造成的房款利息损失，及因此支付的居间代理费、保障服务费、评估费损失。
