北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭某诉称：2009年，我与某公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同主要约定，我购买某公司开发的位于北京市丰台区1-611号房屋(简称涉案房屋)。该合同第二十一条约定：某公司应在2010年11月30日前取得诉争楼栋的楼栋权属证明;如因某公司原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：我不退房的，合同继续履行，自某公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，某公司应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。该合同签订后，我依约支付了购房款，但是某公司却迟至2014年10月4日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，且至今未将办理权属登记需由其提供的相关材料交与我，致使我无法自行办理房屋所有权证书。现我起诉至法院，要求：1、某公司向我支付逾期取得楼栋权属证明的违约金112404.24元(自2011年1月1日起至2014年10月4日止，按已付款日万分之一标准计算);2、某公司即时向我提供办理涉案房屋权属转移登记所需相关材料。
二、被告辩称
被告某公司辩称：我公司不同意郭某的诉讼请求。对于郭某要求我公司支付违约金的诉讼请求，我公司请求法院降低违约金的标准，减免违约金数额。关于提交办理产权证所需材料的问题，我公司在办理所属房屋楼栋产权证时已经向登记机关提交了应当提交的全部资料。业主办理分户产权证时，与开发商之间是相互配合协商的关系。我公司无其他应当提交的材料。
三、审理查明
2009年5月26日，郭某与某公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同主要约定：郭某购买某公司开发的涉案房屋，预测建筑面积63.72平方米，总价款777384元。该合同第十一条“交付条件”约定：(一)某公司应当在2010年6月30日前向郭某交付该商品房……该合同第二十一条“产权登记”约定：(一)初始登记;某公司应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明;如因某公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即郭某不退房的，合同继续履行，自某公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，某公司应当按日计算向郭某支付全部已付款万分之一的违约金，并于某公司实际取得权属证明之日起30日内向郭某支付。
上述合同签订后，郭某向某公司支付了合同约定的购房款777384元。此后，某公司向郭某交付了涉案房屋。
2010年9月26日，郭某与某公司签订了一份《房屋面积与价款补充协议》。该协议主要约定因涉案房屋实际建筑面积变更为65.98平方米，总价款变更为800686元。同日，郭某向某公司补齐了购房款。原审庭审中，双方均认可以变更后的总价款作为计算违约金的标准。
2014年10月4日，某公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。
在原审法院审理期间，某公司认为：虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但系因房屋施工期间，恰逢2008年奥运会、国庆庆典等活动在京举办，北京空气治理要求禁止大卡车入京，这些因素影响了工程进度所致;另，现房屋价格较购房时大幅上涨，业主没有实际损失，故请求法院对郭某主张的违约金数额予以减免。某公司对上述意见并未提交证据予以证明，仅称2008年奥运会、国庆庆典期间限制施工的相关文件可以从网上公开搜索获取。郭某对此不予认可，认为：某公司应当举证证明其主张;另，合同关于违约金标准的约定符合相关法律规定，郭某主张的数额合理合法;关于损失，因某公司没有按合同约定的期限办理房屋产权证，使业主对房屋进行转让、出租、抵押等处分均受到影响，郭某存在实际损失。
此外，双方虽在《商品房预售合同》中约定房屋权属转移登记由郭某委托开发商指定代办机构办理，但郭某实际未交纳合同约定的代办费用，且明确表示不再委托开发商指定代办机构办理，其自行办理房屋权属转移登记。另，郭某称：自行办理房屋权属转移登记需由开发商提交登记申请书、分户平面图、房屋登记表等相关材料;因某公司至今未将前述相关材料交与郭某，郭某至今未取得涉案房屋的所有权证书。
本院审理中，针对郭某因某公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，郭某述称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
1、某公司于本判决生效之日起十五日内给付郭某逾期办理楼栋权属证明的违约金人民币六万七千四百四十二元五角四分;
2、某公司于判决生效之日起七日内向郭某提交办理丰台区611号房屋权属转移登记所需材料。
五、房产律师靳双权点评
郭某与某公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。某公司迟至2014年10月4日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于某公司所提违约金数额是否应当减免的问题：根据双方合同的约定，某公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任;某公司主张奥运会及国庆庆典期间停工影响施工进度，其在签订合同时应当已经知悉并预见到奥运会及国庆庆典期间停工的影响，但双方依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为某公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此某公司再以此为由进行抗辩，不予支持;此外，某公司主张郭某没有实际损失，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，郭某应当对某公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。因郭某不能提供充分的证据证实某公司给其造成的具体损失，其要求某公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，某公司对此持有异议，故对郭某的该项主张难以全部支持。但鉴于某公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对郭某使用、处分该房屋产生一定的影响，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对某公司应支付给郭某的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。另，本案双方虽在《商品房预售合同》中约定房屋权属转移登记由郭某委托开发商指定代办机构办理，但郭某实际未交纳合同约定的代办费用，且明确表示不再委托开发商指定代办机构办理。依据相关法律规定，委托方可以随时解除委托，故郭某有权自行办理房屋权属转移登记手续，某公司作为房屋出卖人理应及时将办理权属登记需由其提供的相关材料交与郭某，以便郭某可以自行办理房屋所有权证书。故郭某要求某公司提交办理涉案房屋权属登记所需材料的请求并无不当，应予支持。
