北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告曹某1诉称：2011年10月19日，曹某1同曹某2在北京市朝阳区签订房屋买卖合同，曹某2将其位于北京市朝阳区建国路2803室(房产证号：X京房权证朝字第×号，以下称2803号房屋)房屋以人民币(下文中的货币如不特别注明均为人民币)160万元的价格出售给曹某1。曹某1将购房款160万元全额付给了曹某2，后者向曹某1出具了购房款收据，并将房屋产权证原件等材料交给了曹某1。2012年4月11日，曹某2在台湾台中市去世，曹某1因此无法办理房屋权属转移登记。曹某1另获悉，曹某2的法定继承人为孙某、曹某7和曹某5。曹某1认为，曹某1与曹某2订立的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且曹某1在合同订立后已支付全部了购房款，现卖方虽已过世，但其法定继承人仍可在继承该房产的情形下继续履行原房屋买卖合同中的出卖方义务。故此起诉请求：判令三被告协助曹某1办理2803号房屋过户手续。
二、被告辩称
被告孙某、曹某7辩称：不同意曹某1的诉讼请求。曹某1是以合法形式掩盖非法目的。曹某1是孙某爱人大哥的孩子，曹某1起诉三被告的目的就是要霸占孙某丈夫的遗产。曹某1无权起诉孙某。2803号房屋本是孙某与曹某2的夫妻共同财产，曹某2去世后，他人为了侵占房屋，阴谋策划本案。根本不存在房屋买卖之事，曹某2在台湾经营生意甚好，家资甚旺，根本不存在卖房之事，况且，北京的房屋价值500多万元，怎么会160万卖给曹某1呢?2803号房屋购买于2002年9月1日，是孙某夫妻共同购买的家庭共同财产，购房后，曹某2全家一直居住使用。曹某2患病后，我们不得不回台湾治病，让老家的侄儿曹某4住进该房屋并给予管理打扫料理。曹某2去世后，其弟曹某3未经同意擅自住进我们的房屋。后欲意霸占房产，操纵引起本案。曹某2既未与曹某1订立所谓的买卖合同，更不存在收受价款之事。孙某已经全部打印出曹某2银行财户近三年来的进出记录，根本不存在曹某2购房付款之事。2803号房屋是孙某夫妻共有财产,房屋本身含有孙某平等共有的份额,孙某及儿子曹某7拥有无可争辩的继承权。孙某从未与任何人签订合同买卖房屋，曹某2更不存在与曹某1签订合同买卖房屋。2803号房屋是以按揭贷款购买的，首付款30多万元系孙某与曹某2共同筹措资金出资购买，后来的按揭贷款是孙某省吃俭用每月月供交清房款的，除首付款外，孙某后续又陆续支付按揭月供8000元，详见银行还款凭单。该房屋本身含有孙某的合法份额，系夫妻共有财产。曹某2去世前从未谈及卖房之事，且根本无卖房之念，之需。孙某与曹某2 2005年1月1日结婚,2004年3月27日购买2803号房屋,2005年4月22日曹某7出生,2004年5月10日装修该房屋,2004年4月10日入住该房,2010年3月14日离开此房屋回台湾。2012年5月12日曹某2去世,2006年9月5日曹某4获我授权看管该房屋,
2013年9月2日曹某4被驱赶出来,该房被曹某3霸占。2012年5月11日我到北京进不了自己的家门,当即报警,公安机关有出警记录为证。2013年6月12日我在房管部门备案登记,申明本人是合法产权人。2012年9月我在台湾提告曹某1等人,2013年9月2日2803号房屋被霸占至今。曹某1所称的付款160万元纯属编造，曹某1在法庭上陈述其签约和付款的经过纯属捏造事实。作为财产共有人，孙某根本不承认卖房的事实，更不存在收款付款之事。本案应当考虑被继承人的意志，曹某2购买北京房屋，原本是我们一家三口在此安居乐业，给儿子曹某7将来也有个家稳的家业，这才是北京购房的根本目的。不料先生早逝,但先生的意思清楚明白,北京的房屋是留给儿子的,生前从未产生过卖房的念头。既然要卖,北京中介公司多的是,可以委托中介随市价卖出,又怎会将房子卖给侄子曹某1呢?还怎么会收其不伦不类的160万元呢?曹某1持有的房产证来源不合法，是因为曹某1等人强行霸占房屋，屋内的财产尽被其控制，房产证等权属证书是其通过不法手段得到的。
曹某5辩称：同意曹某1的诉讼请求。曹某1的陈述属实。
三、审理查明
曹某6和曹某2系曹某5之子。曹某1系曹某6之子。曹某2于1997年4月在中国台湾与其前妻离婚，曹某2和孙某于2005年1月在中国台湾登记结婚，双方均系再婚，婚后生一子曹某7。
2002年9月5日，曹某2与北京合生绿洲房地产开发有限公司(以下称绿洲公司)签订《商品房买卖合同》，该合同约定，曹某2购买绿洲公司开发建设的2803号房屋，建筑面积163.23平米，成交价107.0235元;曹某2的付款方式为首付款加银行贷款;绿洲公司应于2004年1月1日前交房。合同签订后，曹某2向绿洲公司支付了购房款，绿洲公司于2003年2月、2003年4月、2004年1月分别向曹某2出具了全额购房款发票，并向曹某2交付了2803号房屋。曹某2于2010年3月1日登记为2803号房屋所有权人。曹某2为购买2803号房屋申请的银行贷款现已还清。
曹某1提交一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同卖方为曹某2、买方为曹某1，合同约定曹某2将2803号房屋出售给曹某1，成交价160万元。合同末尾有曹某2、曹某1签字，并注明签约时间为2011年9月18日，签约地点为2803号房屋。
曹某1提交一张手写《收据》，内容为：“兹收到曹某1先生交付房款购置款人民币160万元整。此据。曹某2立，2011年9月18日。”
在本案诉讼中，法院曾依孙某申请，委托鉴定机构对曹某1提交的《北京市存量房屋买卖合同》和《收据》末尾的曹某2签字是否为曹某2本人所签进行笔迹鉴定。后因孙某撤回鉴定申请，该鉴定终止。
因孙某申请，法院委托鉴定机构对2803号房屋在2011年9月18日的市场价进行了评估，评估结论为总价324.06万元。鉴定费10600元，已由孙某预交。
因曹某1申请，曹某2的弟弟曹某3到庭作证称，曹某1和曹某2签订房屋买卖合同时我在场，曹某1向我借了8万元现金，然后他们当天就签订了房屋买卖契约，曹某2把2803号房屋卖给了曹某1。曹某2在得病后就想出售2803号房屋，后来就由曹某1买了。曹某2和曹某1签订买卖合同时除了我，还有我们家族的朋友陈兴武、邱立仁在场。当时曹某2神智清楚。签约当天我看了双方的买卖合同，我还问曹某2买卖合同是谁做的，曹某2说是楼下房产中介公司给做的。当天曹某2给打了收据。本来曹某2让我在上面做见证人，我说签了也没用，就没有签。曹某2购买2803号房屋时还不认识孙某。2004年农历春节时王蕴彭认识的孙某。我听我母亲说曹某2购买2803号房屋时从曹某5那里拿了200万元新台币。自从开发商向曹某2交付2803号房屋时我就有该房屋的钥匙，曹某2委托我照看该房屋，里面有我一间房。2012年初，我搬到了2803号房屋居住至今。我搬进去时房屋内没有孙某的东西，我搬进去之前我的侄子曹某4在该房屋居住。
曹某1称，我分4次共向曹某2支付购房款700万元新台币和8万元人民币，都是现金，是我们家族的钱。第一笔购房款是2011年4月份在曹某5家里支付了250万元新台币。第二次在曹某5家支付了200万元新台币。第三次在台中市曹某1家里支付了250万元新台币。最后一笔是在2803号房屋内签订合同当天支付了8万元人民币。我和曹某2签订房屋买卖合同当天，曹某2就将2803号房屋及该房屋的购房合同、产权证原件交付给我，双方办理了房屋交接。之后该房屋由曹某3居住至今。
曹某1称，曹某2说他在台中市买房缺钱才把2803号房屋卖给我的。2010年左右曹某2跟我及曹某5说他需用钱在台湾买套房，想把北京的房屋卖掉，让问一下家族成员有无愿意购买的。曹某5让我购买该房屋。之后我和曹某2协商卖房的事，曹某2在北京询问了该房屋的价格，他跟我说2803号房屋大概150万元左右，他说他打听的是网签价格。他在台中市买的这套房屋现由孙某在住，登记在孙某名下。曹某2说房子装修花了1000多万元新台币，其中买家具花费200多万元新台币。
孙某称，我在台中市有套房屋，是2009年签订购房合同从别人那里买的二手房，总房款600万元新台币，贷款了450万元新台币，贷款现在还没有还清。房屋装修花了400多万元新台币。
孙某称，曹某2购买2803号房屋时我不知情也没有参与，我认识王蕴彭时他已经购买了2803号房屋，但我们婚后曹某2用夫妻共同财产偿还了该房屋的银行贷款，该房屋首付款30多万元，婚后每月要支付按揭月供8000余元。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
被告孙某、曹某7、曹某5于本判决生效后三日内协助原告曹某1将登记在曹某2名下的北京市朝阳区2803号房屋过户至曹某1名下。
五、房产律师靳双权点评
2803号房屋系曹某2与孙某结婚前购买，孙某自认未参与该房屋购买。在孙某与曹某2结婚时，曹某2已向开发商付清了2803号房屋全部房款，该房屋买卖交易已完成。曹某2因购买2803号房屋而向银行申请的购房贷款是曹某2的婚前个人债务，2803号房屋应属曹某2的婚前个人财产。曹某2对于自己的婚前个人财产有权处分，现有证据可以相互佐证，证明曹某2确于2011年10月19日与曹某1签订房屋买卖合同，将2803号房屋以160万元的成交价出售给曹某1，并收取了曹某1支付的购房款。对于双方成交价明显低于当时市场价格一节，曹某2有权以其认为合适的价格转让个人财产，本案中尚无证据证明该买卖合同是曹某2与曹某1恶意串通而签订的。对于孙某主张的曹某2在婚后用夫妻共同财产偿还该房屋银行贷款一节，该行为属于用夫妻共同财产偿还一方婚前个人债务，如侵犯了孙某的权益，应由孙某和曹某2在婚姻法律关系内另行解决，对于2803号房屋属曹某2个人财产的产权性质以及曹某2出售该房屋的民事行为效力不产生影响。曹某2与曹某1签订的房屋买卖合同未侵犯他人合法权益，不违反法律规定，应属合法有效。
曹某1依约支付购房款后，曹某2尚未依约履行将2803号房屋过户至曹某1名下的合同义务。在曹某2去世后，三被告作为曹某2的继承人，在继承遗产的同时亦应承担曹某2的合同债务，即协助曹某1办理房屋产权转移手续。曹某1要求三被告协助将2803号房屋过户至曹某1名下的诉讼请求有事实和法律依据，应当支持。考虑到曹某2低价转让房屋的实际情况，依据公平原则，本案诉讼费均由曹某1负担。
