北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告宋某诉称：我经宋某促成购买了刘某108号房屋，并与刘某于2014年3月9日签订了《买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋总价及违约责任等事项。缔约时宋某曾经询问过自带建筑是否为违建，对方予以否认，购买房屋时以为自建部分是合法的，后来看到小区里张贴了拆除违建的通知，才知道其实自建部分是违章建筑，该事由构成重大误解，之所以有重大误解是因为对方的隐瞒行为。故诉至法院要求：1.请求法院判令撤销宋某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.刘某向宋某退还定金10万元，并按照同期银行贷款利率支付从2014年4月10日(实际付款日期)起至实际还款项日止的利息。本案诉讼费用由刘某承担。
二、被告辩称
刘某辩称：宋某并非自己看房，而是由宋某自己委托的人全程陪同多次到现场看房最终购买房屋，在宋某和刘某签合同时也已经在补充合同对自建部分有明确约定，双方在买卖合同补充协议中写明“如果该房产的自建部分存在公共管线，如自建部分要重新拆建的话，则拆建全部的费用由甲方承担，丙方负责联系甲方及作证，如国家政策调整导致小院不能自建，则甲方不承担责任”，宋某不但知道购买小屋有自建房屋的存在且还知道如果拆除的后果。产权证中也标明了自建小院，刘某和链家没有隐瞒有自建小院，自建房不属于违章建筑，房屋买卖合同在签订时是合法有效的。
刘某反诉称：基于房屋买卖合同的第七条“违约责任”第二项的第二款承担违约责任，刘某为了改善住房和案外第三人黄振利签订了房屋买卖合同并支付了定金30万元，按照刘某和宋某于2014年4月10日签订的补充协议约定，宋某应于2014年10月31日支付首付款360万元，但由于宋某到期没有如约支付房款，导致刘某无力支付房款构成违约解除了与黄振利的房屋买卖合同，所交纳定金30万元没有退还并额外支付了6万元违约金，给刘某造成了36万元的损失，故现提起反诉要求：1.判令解除双方所签订的房屋买卖合同;2.宋某向刘某支付违约金共计114.4万元。本案反诉费用由宋某承担。
宋某对反诉辩称，没有履行合同责任在于刘某，对于刘某所称损失不予认可，即便有损失，也是刘某自身行为导致。刘某发现所购房屋有违章建筑后在2014年6月份就和刘某交涉过，也曾多次发出律师函交涉，不同意刘某的反诉请求。
三、审理查明
刘某系108号房屋产权人，根据京房权证海私成字第036128号房屋所有权证测绘登记表载明有证房屋建筑面积51.2平方米，备注中标明“另有小院面积53.9平方米”。宋某促成宋某购买该房屋，2014年4月10日宋某(乙方，买受方)与刘某(甲方，出售方)签订了《买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋售价572万元，当日宋某支付定金10万元，同日双方签订《补充协议》，协议约定乙方于2014年9月30日支付首付款360万元(不包含定金10万元)。《补充协议》第四条约定了甲、乙方出现约定的根本违约情形，相对方有权以书面方式通知解除合同，违约方应以相当于房屋总价款的20%向守约方支付违约金，约定的甲方根本违约行为包括甲方提供的房屋产权证等相关产权证明手续不真实不完备、房屋被查封或者限制转让导致乙方无法取得产权的，逾期办理房屋交易事宜约定义务超过十五日的，擅自提高房价、拒绝出售给乙方或出售给第三人的;约定的乙方方根本违约行为包括提供购买房屋资料不完备或无效导致无法过户的，拒绝购买的，逾期办理房屋交易事宜约定义务超过十五日的。《北京市存量房屋买卖合同》其中第七条违约责任约定了卖方逾期交房和买方逾期付款的违约责任约定，其中约定了逾期付款时间超过15日，“出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。《补充协议》约定：甲方在2014年7月31日前办理完《在京中央单位已购公房变更情况登记表》。
双方在补充协议中以手写形式约定“……6、如该房产的自建部分存在公共管线，如自建部分需要重新拆建的话，则拆建全部费用由甲方承担，丙方负责联系甲方作证，如果国家政策调整导致小院不能自建，则甲方不承担责任”。
宋某于2014年7月28日委托公证处对访问“宋某”网站并搜索到涉案房屋房源信息的过程进行了公证。公证书载明已售出的“海淀区东南小区2居室51平米”历史信息，挂牌价575万，成交价572万，链家“本房带看”业务员评论房源信息里提到该房屋自带小院，房主改两居室为四居室，刘某否认该信息房源指向108号房屋，但对在自带小院上自建两间房屋的事实亦予以认可。
宋某称北京科住物业管理有限公司曾经于2014年7月在108号房屋所在小区张贴《关于拆除违章建筑的通知》，告知业主“……由于您搭建的此建筑，违反了国家相关规定，占用了公共区域……请您于2014年7月16日之前将此处违建尽快拆除”，刘某对于通知的真实性不予否认，认为该通知并非针对涉案房屋所发出，诉讼过程中经宋某申请法院调查取证，法院前往北京市海淀区城管局法制科核实情况，经查询，没有以刘某为行政相对人的相关违章建筑处理记录。刘某在自带小院上自建两间房屋的事实亦予以认可。
双方对于合同文本所约定内容包括房屋价格、房屋交易内容以及违约责任约定内容均无争议，宋某认为缔结合同过程中存在可撤销的法定事由，主张的理由在于缔约时未意识到自建部分为违章建筑属于重大误解，并认为刘某对此曾经做出过承诺自建部分非违章建筑，提交了2014年7月15日三方约谈录音，第一次录音主要内容反映出双方对于自建部分是否为违章建筑持不同意见，刘某表示如果接收到拆除通知同意解除合同，刘某及宋某对于录音真实性均不予认可;第二次录音主要反映出刘某坚持否认自建部分面临拆违并要求按照合同约定处理。此后双方进一步就此分歧互发律师函，宋某对刘某的主张表示支持。
协议签订后，刘某进行了履约准备，按约办理了《在京中央单位已购公房变更情况登记表》。宋某对合同效力提出异议，未按照约定交纳购房款。刘某庭审中出示房屋买卖合同及居间服务合同、买卖定金协议证明其经宋某促成于2014年5月22日以476万价格购买了304号房屋，支付了定金30万元，出示2014年11月5日黄振利与刘某签订的《解约协议书》，证明因未如约定交纳首付款解约损失36万元。另，庭审中双方均认可所交付定金10万元性质为立约定金。
四、法院判决：
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：
1、宋某与刘某就一O八号房屋形成的房屋买卖关系于二O一四年十二月十八日解除;
2、刘某于本判决生效后七日内返还宋某购房款十万元;
3、宋某于本判决生效后七日内支付刘某违约金四十万元;
4、驳回宋某的其他诉讼请求;
5、驳回刘某的其他反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，对合同的主要内容发生误解并造成较大损失的，可以认定为重大误解。宋某主张的理由在于对于108号房屋自建部分是否为合法建筑产生重大误解。但宋某实地看房，刘某亦出具了房屋产权证书，对于房屋状况有实际的了解。双方通过专业地产公司促成交易，交易内容的约定完备清晰，交易价格符合市场行情，就自建部分有单独且明确的补充约定，从合同签订的形式以及合同文本可以看出双方经过多次磋商。何况对于自建部分是否为违章建筑法律定性并不影响房屋买卖合同效力，具体到本案中就该问题的法律认识对宋某缔约意思表示并没有实质性影响，不能据此认为致使其做出了不真实的意思表示。宋某称就自建部分刘某承诺系合法建筑未提供证据予以证明，且该节并不影响合同效力本身。据此宋某以重大误解为由主张撤销房屋买卖合同及补充协议，不能成立。应当认定本案房屋买卖合同、定金买卖协议及其补充协议系协商一致后所签订，属于双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
双方在补充协议中已经对于付款方式及期限加以约定，宋某未能如约在2014年10月31日前支付首付款属于对于合同义务的迟延履行，而根据双方合同约定，逾期15日刘某有权解除双方房屋买卖合同，已经符合双方《房屋买卖合同》中约定合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，对于刘某要求解除合同的反诉请求应当予以支持，解除时间以宋某收到反诉状副本之日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中双方均认可所交付定金10万元性质为立约定金，在本约签订后一般情况立约定金转化为购房款，按照约定的条款“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，因双方合同解除，该笔款项刘某应当予以返还。基于宋某为违约一方，对其要求利息损失不予支持。就违约金问题，刘某提交了证据证明给其造成直接损失36万元，考虑到约定的违约金过分高于造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对计算违约金的标准应当予以适当降低，具体数额由法院酌定。
