北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告杨某诉称：
2017年2月14日，原、被告经第三人某公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定杨某购买张某所有坐落于北京市门头沟区某房屋(简称某房屋)，房屋总价款2550000元。
签约当日，杨某按照合同约定支付了定金50000元，并积极筹备后续购房款。2017年3月10日网签当日上午，某公司口头通知杨某，张某不再出售房屋。当日下午，杨某及某公司经纪人共同向张某询问，其明确表示不再出售房屋。因张某无正当理由拒绝出售房屋，构成根本违约，杨某有权要求解除合同、返还定金。
因张某行为构成根本违约，其应当承担违约责任，应按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金。故向法院提出诉请：判令解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;判令张某支付违约金510000元(按照总房价款的20%计算);判令张某返还定金50000元。
2、被告张某辩称：
2017年2月14日，系张某之子赵某签订的涉案协议，张某并不知情，亦未明确追认涉案协议。张某确于2017年3月10日表示不再出售某房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。
理由如下：《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系阴阳合同，目的为了少交房地产税，存在恶意串通侵害国家利益的情形，应当无效。
即使上述合同有效，因杨某并未按照约定支付定金给张某，责任在杨某，张某系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。
因杨某并未交付定金，故无需返还。
即使张某违约，因杨某未证明其实际损失，合同约定违约金过高，请求降低违约金。
即使张某违约，因涉案合同文本均系某公司提供的格式文本，签约时，第三人未按照合同法的规定对涉及张某承担重大责任的条款给予应有的提示和说明，第三人存在过错，应由其承担责任。
3. 第三人某公司述称，杨某所述属实，同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，其他诉讼请求与我方无关。
二、法院查明
某房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为张某。赵某系张某之子。
《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》载明：合同签署日期为2017年2月14日，出卖人为张某，买受人为杨某，通过某公司居间成交，交易房屋为涉诉房屋，房地产经纪执业人员为付某、吴某。成交价格、付款方式及资金划转方式：(一)房屋成交价格为1500000元;(二)房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1050000元，由买受人一并另行支付;(三)买受人采取下列方式付款，具体付款方式、期限见补充协议：1、定金50000元，支付方式为直接支付给出卖人;2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议;(四)买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额1200000元。出卖人处有“张某”签名字样，出卖人委托代理人处有“赵某”签名字样。
《补充协议》载明：合同签署日期为2017年2月14日，甲方张某、乙方杨某、丙方某公司，双方经丙方居间就某房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方就房屋买卖事宜做出补充约定如下：房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2550000元。乙方于2017年2月14日将定金50000元以自行划转的方式支付甲方，已支付的定金视为首付款的—部分;乙方于过户前三个工作日将首付款300000元(不包含前期支付全部定金)以建委监管支付方式支付甲方，于2017年5月30日将首付款980000元以第三方担保支付的方式支付甲方。双方于网签后三个工作日共同办理贷款申请手续。
违约责任：甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》甲方(出卖方)处有“张某”签名字样，委托代理人处有“赵某”签名字样。
《居间服务合同》载明：合同签署日期为2017年2月14日，张某(甲方)与杨某(乙方)在某公司(丙方)的居间服务下就某房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，由乙方承担居间代理费5.6万元。《居间服务合同》签订后，杨某向某公司支付了5.6万元居间代理费。
《授权委托书》载明：委托人为张某、受托人为赵某，委托人欲通过居间人出售某房屋。就该事宜，委托人授权受托人代其办理本授权委托书约定事宜，受托人权限为：有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议;有权以委托人的名义签署买卖及相关协议;有权以委托人的名义收取定金;委托期限为委托事项办理完毕为止，受托人在授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人予以承认并承担相应责任。委托人处有“张某”签名字样，日期为2017年2月14日，委托书下方亦有赵某的确认与承诺。
经询问，各方当事人一致认可《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》中张某签字均系赵某代签，签约时，张某未在场，之后，张某在《授权委托书》上签字。
2017年3月10日，张某表示不再出售某房屋。各方经协商，未达成一致意见。
双方争议焦点：
1、定金支付情况
杨某主张涉案合同签订后，其向赵某指定账户转账支付50000元定金。张某主张未指定定金收款账户，亦未收到50000元定金。某公司陈述：2017年2月14日晚，其业务员带杨某看房，当时房主未在家，赵某在家，后经打电话核实同意后到某公司店里签合同，签完合同都零点了，签后支付了定金。次日，张某在授权委托书上签名。
为证实其主张，杨某提交客户凭单、交易明细、某公司出具的二手房买卖违约说明。客户凭证载明：2017年2月15日，卡号****6银行卡向卡号****银行卡中分两笔转账共计50000元。一交易明细显示，杨某名下****的银行卡分两笔通过ATM转账50000元。杨某主张尾号****的银行卡系赵某提供的定金收款账户，张某对此予以否认。经核实，上述50000元收款账户系赵某之妻李某的账户。二手房买卖违约说明载明签约当日杨某便支付张某订金50000元。
2、因违约造成的损失
杨某主张张某2017年3月10日明确表示不同意出售某房屋的行为构成违约，张某违约行为给其造成的损失包括第一次购房与第二次购房之间的房款差价损失210000元以及中介费差价损失5000元。张某主张即使其行为构成违约，因某房屋市场价值没有上涨，杨某没有损失。
杨某就其主张提交了其与高某、某公司于2017年3月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》、门头沟房价走势图、某小区房价走势图。《北京市存量房屋买卖合同》载明，杨某以2760000元的总价款向高某购买坐落于北京市门头沟区某房屋，该房屋面积为68平方米。《居间服务合同》显示上述房屋交易的居间代理费为6万元。张某对上述证据不予认可，认为《北京市存量房屋买卖合同》的房款差额及《居间服务合同》的费用均非直接损失，与本案无关。某公司对证据不持异议。杨某与某公司认可：张某不同意售房后，杨某通过某公司再次购房，某公司退还了涉案房屋的居间代理费，杨某另行支付了第二次购房的居间代理费。
张某就其主张提交其自行委托鉴定的《房地产估价报告》，载明某房屋在2017年3月10日的市场价值为253万元。经释明，杨某、张某均不申请就某房屋差价进行评估鉴定。
赵某当庭陈述：2017年2月14日晚上，其在某公司就某房屋与杨某、某公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，三份合同中张某的签字均是其代签，签约时其尚未被授权，张某未到场，亦未参与出售商谈，其当时未告知张某签约售房事宜;签完合同后已将近夜里12点，其在次日告知张某，并和某公司业务员找张某签署的授权委托书，授权委托书系张某签字;杨某将定金支付到其爱人李某的账户上，但其记不清楚如何支付的定金以及何人向杨某提供的李某账户。杨某认为证人可以证实授权委托书的真实性，但表示证人陈述回避事实;张某、某公司对证人证言不持异议。
三、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理判决：
1、解除杨某与张某、北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;
2、张某向杨某返还定金5万元;
3、张某向杨某支付违约金25万元;
4、驳回杨某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
本案例中，虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，张某未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托赵某办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对赵某的上述行为进行追认，张某应当就受托人赵某在授权范围内所作的行为承担相关责任。
故赵某作为张某的受托人与杨某、某公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张某辩称合同存在恶意串通损害国家利益的情形应当无效，但就此未提供充分证据，应承担不利后果。
依据法院查明事实，签订合同后，杨某已经将定金50000元支付至赵某之妻的账户，依据《授权委托书》，赵某有权收取定金，虽赵某表示不清楚定金的支付情况等，但综合各方对交易过程的陈述，以及收款人与赵某的身份关系，本院认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，杨某已向张某支付50000元定金。张某主张未收到定金的答辩意见，缺乏事实依据。
双方在补充协议中约定如张某拒绝出售房屋的，杨某有权解除合同，张某应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现张某明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，杨某有权解除合同，对于杨某要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》并返还定金的诉讼请求，于法有据。张某、某公司亦同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如张某拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，该违约金标准过高，现张某请求法院酌降，综合考虑杨某所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，法院可以酌情判定违约金数额。张某辩称应由某公司承担责任，缺乏事实及法律依据。
所以，法院的判决是于法有据的。
