北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告赵某1、赵某2、赵某3、赵某4称，原告祖籍北京市延庆区××镇××村原有祖上留下房屋院落一处，归属于原告父亲赵某某1与赵某某2共同所有，后赵某某2之子即被告赵某5未经双方二位家长同意，私自将房屋卖给了被告赵某6。后经协商，被告赵某6承诺上述院落有赵某某1一半的份额，并承诺随时返还。时至今日北京市延庆区××镇××村拆迁，原告向被告赵某6要回属于自己的一半院落，被告赵某6见利违约迟迟不肯返还，故诉至法院。
2、被告辩称
被告赵某6辩称，原告所述与事实不符，我并未承诺过涉案院落有其他任何人的份额。我与赵某5签订的房屋买卖合同合法有效，当时我购买该房屋时，房屋所涉宅基地已经办理了集体土地建设用地使用证，登记在赵某5名下，且交易过程经过了××村村委会的同意，且我是××村集体经济组织成员，是××村农业户口;其次，四原告的诉讼请求已经超过诉讼时效;我通过合法方式取得涉案房屋的所有权，该行为应当受到法律保护，四原告起诉被告没有事实理由和依据，应当驳回。
另外赵某6自购买涉案房屋起直至房屋拆迁之前没有任何人向其主张过涉案房屋的份额。综上所述请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赵某5辩称，同意原告的诉讼请求，集体土地建设用地使用证是伪造的，我名下没有房屋。涉案房屋确实有原告的份额，拆迁之前也联系过被告赵某6。
二、法院查明
案外人赵某x、赵某某1和赵某某2系兄弟关系，涉案院落及房屋的原户主为赵某x，现赵某x已去世且无子女。原告赵某1、赵某2、赵某3、赵某4系案外人赵某某1和案外人张xx所育子女，被告赵某5系案外人赵某某2和案外人焦xx所育子女。
1997年2月23日，被告赵某5与被告赵某6签订房屋买卖协议，将登记在其名下的、位于北京市延庆区××镇××村的涉案宅院及房屋(北房四间、西房两间)出卖给被告赵某6。房屋买卖协议签订后，被告赵某6将房款付给被告赵某5，四原告将本案诉争宅院交与被告并腾退了相关物品。后被告赵某6于2000年左右对涉案房屋进行了重新装修，并于2016年在涉案院落内新建了北房四间。另外，被告赵某6系××村村民，系该村集体经济组织成员。
本案庭审过程中，原告赵某1、赵某2、赵某3、赵某4向法院提交了如下证据材料，土地执照2张，证明涉案房屋是其祖辈留下的，不是经××村村委会审批取得的，同时也能证明二被告的房屋买卖行为未经赵某某1、赵某某2同意，因此房屋买卖合同应属无效;房屋买卖协议1份，证明该房屋买卖协议上并没有买主(被告赵某6)的签字，因此应当是无效的，并且指出被告赵某5也没有权利将涉案房屋出卖给赵某6;焦xx出具的宅基地说明1张，证明被告赵某5没有权利出卖涉案房屋;照片4张，证明土地执照上的所有人是案外人赵某x，赵某x是四原告养老送终的。
被告赵某6对对土地执照真实性认可，证明目的不认可，称涉案房屋之后已经办理过集体土地建设用地使用证;对房屋买卖协议真实性认可，内容认可;对焦xx出具的宅基地说明，认为其于被告赵某5存在利害关系，因此不认可该证据;对4张照片真实性认可，证明目的不认可。
被告赵某5对原告方提交的上述证据材料均认可，证明目的也均认可。
庭审中被告赵某6向法院出示了如下证据材料，房屋买卖协议，证明赵某6和赵某5之间存在房屋买卖关系，双方是在平等协商的基础上进行的，不存在欺诈情形，且买卖协议上有××村村委会的盖章，房屋买卖行为是经过村委会同意的，协议上的中证人是××村委会的书记和副书记;集体土地建设用地使用证，证明土地使用权和房屋都是在赵某5名下;赵某6的户口本复印件，证明赵某6是××村集体经济组织成员。
四原告对房屋买卖协议不认可，在涉案房屋的归属不明的情况下，被告赵某6通过该协议取得房屋所有权和宅基地使用权是恶意取得，房屋买卖协议应属无效;认为集体土地建设用地使用证是后来办的，涉案房屋是祖宅，有土地执照为证，集体土地建设用地使用证是无效的。
被告赵某5对房屋买卖协议真实性认可，称该协议是其瞒着其他人签订的，当时有××村村干部作证;对集体土地建设用地使用证不认可，称当时房屋买卖时交给被告赵某6一个酱色的房屋执照，户主为其母亲焦xx。
被告赵某5向法院出示了房屋买卖协议，证明协议上只有其一个人签字。四原告及被告赵某6对赵某5提交的证据均认可。
三、法院判决
北京市延庆区人民法院经审理后判决如下：
驳回原告赵某1、赵某2、赵某3、赵某4的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，当事人争议的焦点是被告赵某5与被告赵某6签订的房屋买卖协议是否合法有效的问题。
关于被告赵某6提出的四原告请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求超过了诉讼时效的问题，因合同无效制度是法律规范对合同的否定性评价，其本质在于合同的违法性，是国家为维护社会公共利益的需要而运用公权力对民事行为所进行的主动介入和干预。只要相应的强制性法律规范没有发生变化，该类合同的违法状态将会一直持续，不会因时间的经过而改变。故被告赵某6提出的此项抗辩没有法律依据，法院依法不予采纳。
另外，四原告以被告赵某5无权处分案外人赵某某1和案外人赵某某2共有的宅院及房屋为由而主张被告赵某5与被告赵某6签订的房屋买卖协议无效这一问题，相关法律规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，无权处分不影响买卖合同的效力，即使被告赵某5出卖涉案宅院及房屋属于无权处分，也不影响该房屋买卖协议的效力。所以该房屋买卖协议合法有效。
最后，在案件审理过程中双方当事人均未向法院提出二被告签订房屋买卖协议时不具有相应的民事行为能力或者该协议违背二被告真实意思的事实理由和证据材料。另外，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖为法律所禁止，相应的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应属无效。但本案中，购买人赵某6系北京市延庆区××村村民，且为该村集体经济组织成员，享有使用该村集体宅基地的资格。故，双方签订的房屋买卖协议并不违反法律、行政法规的强制性规定。
依法成立的合同，自成立之时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。综上所述，原告方主张二被告之间签订的房屋买卖协议无效之诉求，缺乏法律依据，法院对此不予支持。
