北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告金某、申某诉称，2015年9月27日，原告通过A公司居间介绍，与被告达成买卖合意，以238万元的价格受让被告名下系争房屋，原告于当日向被告支付意向金8万元。2015年10月11日，原告金某与被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告以238万元受让系争房屋，等。2016年1月4日，两原告与被告签订《房地产买卖合同》两份，约定原告以200万元价格受让房屋，以5万元受让地下车库40号车位，被告应于2016年2月29日前交付系争房屋，于2016年2月29日之前办理系争房屋过户手续。同日，原、被告确认房屋实际成交价为238万元。2015年9月27日至2016年1月4日期间，原告向被告支付房款合计138万元，余款已向银行申请贷款，获批贷款99万元。2016年1月10日，被告向原告交付系争房屋，但是因为被告未能及时向第三人偿还抵押借款、涤除抵押，导致双方未能在2016年2月29日前办理过户，原告多次催促未果。2016年3月12日，原告得知因被告与案外人A银行金融借款合同纠纷一案，系争房屋被法院查封。因为被告行为导致系争房屋被查封、未能涤除抵押导致系争房屋未能按期过户，被告构成违约。审理中，原告代被告向法院清偿被告所欠部分债务40万元后，系争房屋上法院查封已经解除，系争房屋过户不存在障碍。向法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2016年1月4日签订的两份《房地产买卖合同》，并协助原告办理系争室房屋及地下车位40室产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告名下;2.判令被告支付以138万元为本金按照每日万分之五自2016年3月1日起计算至上述房屋过户登记至原告名下之日止的违约金;3.被告清偿系争房屋上第三人抵押借款，被告和第三人涤除抵押(若被告怠于清偿，原告愿代为清偿)。
2、被告辩称
被告成某辩称：因为系争房屋上存有查封和抵押，被告无力解决，无法过户，合同无法继续履行;司法查封非被告过错，被告不能预见系争房屋被查封，故被告亦不应承担违约金;对于原告主张的违约金，如果要承担也应该以105万元为基数计算，对标准和期限无异议。
第三人某银行述称：第三人对系争房屋享有合法的登记抵押权，不动产登记簿信息上显示的抵押权人系第三人;涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款本息还清，第三人同意涤除抵押权，可以由原告一次性归还剩余的抵押借款本息，也可以由被告按照贷款协议偿还借款;至于原、被告之间的纠纷，第三人不发表意见。
二、法院查明
北京市平谷区法院查明：系争房屋的登记产权人为被告成某。系争房屋上有第三人某银行作为抵押权人的债权登记，数额为815,000元，截止到2017年12月18日，系争房屋上第三人的抵押仍未涤除。根据2016年4月19日的不动产登记簿信息显示，系争房屋被法院正式查封，限制起始及结束日期为2016年3月4日及2019年3月3日，截止到本案第一次开庭日2017年9月5日，系争房屋仍因该案被正式查封(首封)。
2015年9月27日，由被告作为出售方(甲方)与原告金某作为买受方(乙方)在居间方(丙方)A公司居间服务下签订《房地产买卖居间协议》约定：1.乙方受让被告名下系争房屋，建筑面积151.22平方米，转让价格238万元。2.乙方向丙方支付意向金8万元，若甲方签署本协议，则该意向金转为定金。3.乙方应于甲方签署本协议后30日内补足定金至50万元。4.付款方式：乙方应于签订示范文本的《房地产买卖合同》并办理公证手续(若需)后90日内向甲方支付首期房价款计150万元(含已支付的定金)，甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款(若有)，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹;乙方通过贷款方式支付第二期房价款88万元，乙方应在签订合同后7日内向银行申请贷款，办理相关手续。5.双方应于甲方收到除尾款外全部款项后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方。
两原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)网签了《房地产买卖合同》。其中，约定：1.甲方向乙方出售房屋，转让价款为200万元。2.甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。3.第六条，甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方应确保自身具有当前政策下的购房资格，若因乙方不具有购房资格导致本合同无法履行的，乙方应承担违约责任;若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应配合重新签订合同并办理过户手续，等。5.付款协议：甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方向甲方支付部分首期房价款75万元房款，于2015年10月20日之前向甲方现金支付房款70万元(含已付定金)，乙方应于2016年1月4日之前再向甲方支付部分首期房价款25万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款100万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押;乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款100万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。6.第六条，甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。7.乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日，等。8.甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。
被告作为甲方与原告金某作为乙方签订《房地产买卖合同之补充协议》约定：1.甲、乙双方已于2016年1月4日签订的房地产买卖合同，现甲、乙双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议：1.本次房屋交易实际成交价为238万元，买卖合同价为205万元，差额33万元为装修补偿款;2.乙方应于2016年1月4日之前自行向甲方支付全额装修补偿款33万元;3.本次房地产交易产生的所有税、费均由乙方承担;4.原合同其他条款保持不变;等。
原告的付款情况：经原、被告确认及银行流水明细，原告已付被告房款为138万元，被告确认已收讫。
三、法院判决
北京市平谷区法院判决：
1、确认原告金某、申某与被告成某就系争房屋及地下车位40室的房屋买卖合同继续履行;
2、被告成某向第三人某银行偿付剩余抵押权人为第三人之银行抵押借款;
3、被告成某、第三人某银行于系争房屋抵押借款偿付之日办理系争房屋上抵押登记注销手续;
4、被告成某于系争房屋抵押登记注销之日起协助原告金某、申某办理房屋产权过户手续，将系争房屋所有权转移登记至原告金某、申某名下;
5、原告金某、申某向被告成某支付剩余房款600,000元(优先用于第三人抵押借款偿付);
6、被告成某以1,050,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告金某、申某支付自2016年3月1日起至系争房屋所有权转移登记至原告金某、申某名下之日止的违约金。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，现系争房屋过户已不存在障碍，原告亦具备在本市购买商品房之资格，被告亦无证据表明原告存有违约之情形导致合同应予解除，则对于原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。基于继续履行，原告应向被告支付剩余房款。其中对于原告代付的40万元是否应当在应付房款中抵扣的问题，被告对生效判决所确定的履行义务未能及时履行导致系争房屋被依法查封，被告有履行该判决内容之义务，原告主动为被告代偿债务40万元，并无不当，则原告主张该款项应在其应付房款尾款中予以抵扣，亦无不当，法院予以确认。因此，原告还需向被告支付剩余房款60万元。
关于原告的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户。
至于原告主张的逾期过户违约金，原、被告对违约金的计算基数存有争议，原告已付款项138万元，根据原被告签订的买卖合同以及补充协议，显然双方对于系争房屋的价款安排如下：房屋200万元、车位5万元、房屋内装修补偿款33万元，房屋首付100万元，剩余100万元贷款支付，因此可以推定已付138万元中涵盖房屋款100万元、车位款5万元以及装修补偿款33万元。而就装修补偿款的补充协议并没有约定因为逾期过户而产生的违约责任，“合同其他条款不变”并不能当然推导出就该33万元亦适用房地产买卖合同中对于违约责任的约定，故原告可主张逾期过户违约金的基数应为105万元。对于原告主张的违约金的起止日期和标准，原被告没有争议，则法院予以认可。故法院判令被告以105万元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2016年3月1日始至过户之日止的违约金。
