北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告冯某诉称，2017年8月28日，原、被告签订《协议书》，约定被告将其所有的坐落于新场镇古翠路24、26号厂房(以下简称涉诉房屋)以27,000,000元的价格出售给原告。签约当日，被告向原告保证涉诉房屋产权无任何问题，原告按照《协议书》约定向被告转账定金3,000,000元。原告在与被告签订《房地产买卖合同》时了解到涉诉房屋已经被司法查封，无法继续交易。事后，被告向原告返还了定金1,000,000元。鉴于被告的行为已严重违约，故诉至法院，请求支持原告诉请。向法院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《持所有权的厂房转让协议书》(以下简称《协议》)，并要求被告双倍返还定金差额人民币(以下币种同)5,000,000元。
2、被告辩称
被告A公司辩称，原、被告曾于2017年10月9日进行过协调，双方约定被告2017年10月24日前就涉诉房屋交付原告使用或者被告退还原告定金3,000,000元，被告于当日先行退还了原告1,000,000元定金。同年10月12日，被告清空涉诉房屋并通知原告使用，但遭到原告拒绝，在这种情况下，被告仍旧同意退还原告剩余2,000,000元定金。现原告提出被告双方退还差额定金没有依据。另外《协议书》是个预约合同而非本约合同，在《协议书》里双方约定会签订正式的《房地产买卖合同》，但最终本约合同也未签订，未能按时签约的过错不能全部归结于被告。综上，不同意双倍返还原告定金差价。
二、法院查明
北京市平谷区法院查明：涉诉房屋系被告A公司所有的七幢厂房中的一幢，该七幢厂房权利登记在同一产证下。2017年8月28日，原告冯某作为受让方(乙方)与作为转让方(甲方)的被告A公司在居间方某中介的居间下签订《协议书》，约定原告向被告购买涉诉房屋，转让款为27,000,000元。《协议书》第一条第(二)款约定：“厂房建筑面积3,177平方米，宗地面积：15,373平方米;该厂房目前情况没有独立的房产证”。……第(五)款约定：“权属：A公司;乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。”……第二条第(二)款约定：“第二笔转让款双方在签订《房地产买卖合同》的当天乙方需支付给甲方15,000,000元。”……第八条约定：“甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。”……第十一条约定：“转让过程中，甲乙双方应及时、密切配合，尽到相应义务，如未尽到责任，应由未尽责任方承担对方损失。本协议约定的签订买卖合同受让方，应为乙方指定公司与甲方签订《房地产买卖合同》。”。《协议书》当日，被告向原告转账定金3,000,000元，被告的工作人员王秀莉收款后出具收条确认。
1、涉诉房屋分别于2016年11月30日、2017年4月18日、2017年7月20日、2017年8月29日被司法轮候查封。2、2017年10月9日，原、被告相关人员面对面就涉诉房屋交易事宜进行协商，并将协商过程予以录音，确认当日被告先行返还原告购房定金1,000,000元，2017年10月24日前腾空涉诉房屋并交付原告使用(包括妥善解决与案外人唐某的纠纷)，要么被告返还原告剩余2,000,000元购房定金，否则原告可以提起诉讼。同日，被告通过转账返还原告购房定金1,000,000元。2017年10月12日，被告法定代表人钟某与原告微信联系，表示涉诉房屋已经腾空，可以交付原告使用。原告表示因不能网签合同，无法使用涉诉房屋，遂予以拒绝。3、2017年10月9日，原、被告曾就涉诉房屋上存在的与案外人唐某、王某某的经济纠纷进行过协商，未果。
原、被告对涉诉房屋能否单独办理产证各执一词，原告表示被告曾承诺其可以单独办理产证，被告对此予以否认，表示系中介向双方做过上述承诺，后来去交易中心询问才得知涉诉房屋无法单独办理产证。可见，双方均为中介所诱导，轻信了中介可以帮忙办理产证的谎言，且被告已经支付中介350,000元的佣金。原告称其签署《协议书》前未至交易中心调取过涉诉房屋的产调，被告也未告知其涉诉房屋上存在诸多司法查封。被告则表示其明确告知过中介涉诉房屋上存在司法查封，原告也清楚涉诉房屋与案外人之某某在纠纷，且出售房屋的目的就是为了解除司法查封，如果被告自有款项可以解除司法查封就不要出售涉诉房屋。
三、法院查明
北京市平谷区法院判决：原告冯某与被告A公司签订的《持所有权的厂房转让协议书》即日解除，被告A公司于返还原告冯某购房定金余额2,000,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告双方于2017年10月9日就涉诉房屋的买卖事宜面对面进行过磋商并予以录音确认：当日被告先行返还原告购房定金1,000,000元，2017年10月24日前腾空涉诉房屋并交付原告使用(包括妥善解决与案外人唐某的纠纷)，要么被告返还原告剩余2,000,000元购房定金，否则原告可以提起诉讼。法院认为双方此番商谈已就涉诉房屋继续履行或履行不能的结果协商一致，即交易无法继续履行则被告应于2017年10月24日前返还原告已交的剩余定金2,000,000元。现被告虽于2017年10月12日腾空涉诉房屋要求原告入场，但因其未能解决与案外人唐某在涉诉房屋上的纠纷，且客观上涉诉房屋存在司法查封，无法网签，原告主张解除《协议书》并无不妥，法院予以支持。双方应按2017年10月9日协商的不能继续履行的结果处理，即被告应及时返还原告剩余定金2,000,000元。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。在原、被告就交易不能继续履行已经达成一致意见的情况下，任何一方不得随意变更，现原告起诉以涉诉房屋上存在司法查封、无法单独办理房产证为由，要求适用定金罚则双倍返还定金差额5,000,000元的诉讼请求，与双方磋商一致的意见相悖，法院不予支持。
