北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告李某诉称：
2014年3月，我与被告经过中介方的介绍签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，被告将位于北京市怀柔区1号房屋转让给我，转让价为206万元。合同第五条约定“甲、乙双方达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金5万元;补充条款第二项约定“乙方在2014年3月15日把房款2060000元一次性付给甲方”。(靳双权律师提示：被告为甲方，原告为乙方。)
合同签订当日，我就向被告支付了定金50000元，被告给我出具收条一张。合同签订后，我与被告又签订了一份补充协议，约定“经双方友好协商，乙方自愿出4000元补偿给甲方，甲方同意乙方延迟交款时间至2014年5月15日”。补充协议签订后，我就将4000元补偿金交给了被告。
2014年3月31日，被告告知我房屋不再卖给我，定金及补偿金不予退还。原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，当事人应当本着诚实信用原则自觉履行合同，但被告在收取定金后，拒绝按照合同约定履行义务，拒绝将本案所涉房屋卖给原告，构成根本违约，故诉至法院，要求判令：1、被告返还原告购房定金10万元;2、被告返还原告补偿金4000元;3、诉讼费由被告承担。
在法院审理过程中，原告李某变更诉讼请求为：1、要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》;2、被告返还原告购房定金5万元;2、被告返还原告补偿金4000元;3、诉讼费由被告承担。
2、被告赵某辩称：
我和原告签订房屋买卖合同的情况属实。2014年3月1日，签订合同的当天，我和租户赵某签订了提前解除租赁合同的协议，补偿租户违约金两万元。随后我和原告签订房屋买卖合同，所以5万元定金中的3万元是作为买房定金，另外2万元是作为对租户的补偿。2014年3月26日签订的收条，是我老公钱某代签的，当时我不在场，这个协议中约定的部分事实属实，其中的4000元补偿金就是因为我提前解除了我和租户的租赁协议，原告补偿我房屋空置产生的损失。
我们还约定如果原告买房，暖气费由他负担，如果原告到期不买房，房子的暖气费由双方各负担一半。原告诉状说我拒绝卖房的事实不属实。依据“收条”约定的期限，原告起诉的时候还没到期，我也没有告知原告不卖房，所以不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2014年3月1日，原告李某与被告赵某签订了《房屋买卖居间合同》，甲方为出卖人赵某，乙方为买受方李某，合同约定：将位于北京市怀柔区1号房屋转让给李某，房屋总价款为2060000元。合同第五条约定：甲、乙双方达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金5万元。合同补充条款约定：需要甲方办理房产证，甲方在第一时间无条件有义务配合乙方办理过户手续;补充条款第二项约定：乙方在2014年3月15日把房款2060000元一次性付给甲方。
合同签订当日，李某向赵某支付了定金50000元，赵某为其出具“收条”一张，载明“今收到李某交来购买×室购房定金伍万元整”。
2014年3月26日，李某与赵某之夫钱某签订了“收条”一张，甲方赵某，乙方李某，约定“经双方友好协商，乙方自愿出4000元补偿给甲方，甲方同意乙方延迟交款时间至2014年5月15日，合同继续履行，暖气费由乙方承担。如果乙方不能在2014年5月15日前一次性付给甲方房款，合同终止，甲方同意退给乙方购房定金三万元整，余款二万元已经补给原租房人赵某作为解除租房合同条款。暖气费甲、乙双方各承担一半(1744÷2=872元)”。
补充协议签订后，李某向钱某支付了4000元补偿金。2014年4月2日，原告李某向本院提起诉讼。在本院庭审过程中，赵某表示认可钱某代其签订的该协议，并声明其未向李某提出拒绝出卖房屋。
另查明，赵某与赵某、孙某签订房屋租赁解除合同书，收回赵某租住的1号房屋，约定向赵某支付房屋租赁合同解除违约金2万元，并于2014年3月1日、2014年3月4日分两次支付了2万元违约金。
三、法院判决
北京市怀柔区人民法院经审理判决：
1. 解除原告李某与被告赵某于2014年3月1日签订的《房屋买卖居间合同》。
2. 被告赵某于本判决书生效后十日内返还原告李某定金三万元。
3. 原告李某于本判决书生效后十日内给付被告赵某暖气费872元。
4. 驳回原告李某其他诉讼请求。
四、律师解析
房产律师靳双权认为：
根据法律规定，原告李某与被告赵某签订《房屋买卖居间合同》，该合同系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，对合同双方均有法律约束力，双方均应依约履行。
合同约定的付款期限到期后，李某与钱某签订“收条”，该协议由钱某代赵某签字，在庭审过程中原告李某认可该协议真实性，且赵某亦表示认可该协议，故该协议对双方具有法律约束力。
双方在该“收条”中就延长交款期限、逾期交款的定金返还以及补偿金支付、暖气费负担做出约定，应当视为经双方同意，对原购房合同中的定金条款及违约责任承担方式做出变更，该约定内容不违反法律规定，应属有效。
本案例中，原告李某起诉至法院，明确表示不再履行与被告赵某签订的购房合同，要求解除双方签订合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
原告李某诉称被告赵某明确表示拒绝出售诉争房屋，但在案例案件法院审理过程中，被告赵某表示愿意继续履行合同，所以赵某不构成违约。
原告李某主张诉争房屋现由法院查封，无法办理房产证，无法购买，合同无法继续履行，被告应退还定金及补偿金。但是李某在购房时已了解该房屋无房产证，购房合同中明确约定日后由被告赵某协助办理房产证及过户手续，且李某未能提供相关证据证实该房屋属于依照法律、法规无法出售的房屋，所以其主张无法得到法院支持。
关于合同解除后定金返还、补偿金支付及暖气费负担，因双方在《房屋买卖居间合同》及“收条”中约定了定金条款及违约责任的承担方式，故法院判决合同解除后依照双方约定执行。
