北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基础案情：
1.原告钱某(反诉被告)起诉称：
2014年4月25日，孙某、周某与钱某签订《店铺转让协议》。协议签订后，钱某将店铺转让款135000元支付给孙某、周某，但2人却迟迟不履行协助办理营业执照的义务，也没有联系出租人，致使钱某的店铺始终无法办理证照、无法正式营业。
直到2014年5月16日，孙某、周某才告知钱某店铺所在房屋尚无房产证，无法办理营业执照。2014年6月20日，钱某向孙某、周某发出了书面的解除合同通知。
故钱某诉至法院，要求确认双方签订的《店铺转让协议》于2014年6月22日解除;孙某、周某退还转让费135000元及利息(以135000元为基数，自2014年6月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算);并支付因无法正常营业造成的损失2万元。
2.被告孙某、周某(反诉原告)答辩并反诉称：
不同意钱某的诉讼请求。
第一、同意解除双方之间签订的协议，但是不同意退还转让费并赔偿损失，因为协议是双方协商签订的，不存在欺诈的情形，孙某、周某已经履行义务将店铺转让，135000元是动产和装饰装修的费用，现在钱某不能正常经营和孙某、周某没有关系;
第二、钱某自身经营不善，且欠付房屋租金，故店铺房屋被房东收回而被迫停止经营;
第三、孙某、周某交纳了2014年4月25日至2014年6月20日的房屋租金及押金。
故孙某、周某提起反诉：要求钱某赔偿房屋装修损失123504元;支付房屋租金及押金28333元。
3.原告钱某针对孙某、周某的反诉答辩称：
不同意反诉请求。
第一，钱某签订协议之前告知孙某、周某需要办理个体工商户的营业执照，协议中也明确约定了孙某、周某应该协助办理，但是孙某、周某隐瞒了店铺不能办理营业执照的事实;
第二、孙某、周某转让给钱某的店铺是非法经营的，且钱某认为转让除了资产的转让，还包括整体资质的转让;
第三、钱某没有进行实际经营，一直和孙某、周某沟通办理营业执照的事宜，关于租金和押金，孙某和周某口头表示自行负担。
二、法院查明
1、2014年4月25日，转让方(甲方)孙某与受让方(乙方)钱某签订《店铺转让协议》，内容为：甲方同意将自己位于1号的店铺(原为：健身馆)转让给乙方使用，建筑面积为200平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务;甲方已签订了租赁合同，租期到2015年6月19日止，年租金为132000元，租金为每季交付一次，店铺转让给乙方后，乙方每年定期交纳租金及该合同所约定的乙方交纳的水电费及其他各项费用;转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行);乙方在2014年4月25日前一次性向甲方支付转让费共计人民币135000元，乙方在2014年4月25日支付转让费共计100000元，剩余转让费35000元于2014年5月5日之前一次性付清。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用;甲方应协助乙方办理该店铺的个体工商户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责;接收后的一切经营行为及产生的债权、债务盈利收入由乙方负责。
2、2014年4月25日，钱某交纳了转让费100000元。2014年5月5日，钱某交清了全部转让费135000元。
签订转让协议之后，钱某将店铺交花卷经营，花卷在五月曾经通过微信群聊的方式通知课程。诉讼中，钱某表示这些是孙某、周某之前遗留的会员，在钱某接手之后因为没有办理工商手续，所以没有进行正式经营。
3、2014年6月13日，钱某、孙某、花卷、及花卷的朋友蔡葛溢漫就店铺营业执照及是否可以再转让的事宜进行商讨，双方在谈话中确认孙某在签订协议时承诺钱某协助办理营业执照，但钱某在2014年5月16日从孙某处得知房东的房产证没有办理下来、营业执照肯定办理不了，孙某表示自己在经营时靠在悟馨然公司，认为转让和继续经营没有问题，最终双方没有达成一致意见。
2014年6月19日，钱某向孙某、周某发出《解除合同通知书》，内容为告知孙某、周某，其二人的行为构成欺诈，造成钱某受让的店铺至今不能合法正常使用，合同目的无法实现，通知孙某、周某解除《店铺转让协议》。并要求孙某、周某退换转让费135000元整。双方认可孙某、周某收到通知的时间为2014年6月22日，但是孙某、周某主张解除协议的日期为2014年7月28日。
2014年6月22日，钱某与房东进行交接，并出具物品交接清单。孙某、周某主张清单上的所有物品都是其2人交付钱某的，但是当时双方没有签订物品交接清单。
钱某表示主张解除的依据是因为房屋没有产权证，无法办理个体工商户手续，无法正常经营。
关于钱某向孙某、周某主张的损失，经询问，钱某表示2万元损失是估算的，如果正常开业招募学院，应该存在盈利。
孙某、周某认为装饰装修的是一种买卖，如果退还对方转让费，则钱某就应当赔偿装饰装修费用损失。孙某、周某向法庭提交了孙某与北京慧彩皖艺装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、报价单及收据，证明发生装修费用123504元。钱某对孙某、周某提交的上述装修费用证据不予认可。
另外，孙某、周某主张钱某经营55天，根据周某和房东签订的租赁合同，每月租金1万元，按照每月30天，钱某经营期间的房租为18333元，孙某、周某在钱某经营期间的房租已经支付房东了，另外孙某、周某之前向房东交纳房屋押金1万元，押金条已经交付钱某了，所以这1万元钱某应该向孙某、周某支付。钱某不认可收到押金条，另外，认可孙某、周某交付房屋租金至2014年6月20日。
另查一，根据北京市工商行政管理局印发的《个体工商户开业登记一次性告知单》，办理执照需要：《个体工商户开业登记申请书》、《名称预先核准通知书》、经营场所使用证明、《指定(委托)书》、许可项目审批文件、《补充信息登记表》。其中经营场所使用证明为：产权人签字或盖章的房产证复印件，产权人为自然人的应亲笔签字，产权人为单位的应加盖公章。诉讼中，孙某、周某亦认可没有房屋产权证无法办理个体工商户手续，孙某表示，因为签订转让协议的时候房东说可以很快办理，所以孙某只是承诺协助办理，没有承诺一定可以办理。
另查二，2013年6月至2014年4月25日，孙某、周某在北京市朝阳区北苑华贸城11号楼2单元1101室经营健身房，以健身馆的名义与会员签订合同，合同上盖章名称为悟馨然健身有限公司。
另查三，孙某名下没有工商登记信息，也不存在与“悟馨然”相关的工商登记信息。孙某、周某表示“悟馨然”是二人准备注册的公司，但是没有注册，孙某没有注册过其他公司。
另查五，乙方周某与甲方杨光宇签订《住宅租赁合同》，内容为：甲方同意将位于北京市华贸城小区3#-2-1101之住宅在设备良好及可租赁的状态下租给乙方使用，本房屋仅作为办公用途;租赁期限为贰年，自2013年6月20日至2015年6月19日止;租赁期满，甲方有权收回本房屋;如乙方有意续租，应提前30日向甲方提出书面续租要求，待甲方同意后，双方重新签订租赁合同;双方谈定，本房屋每月租金为第一年月租金为壹万元，第二年月租金为壹万壹仟元;租金支付方式为押壹付叁，乙方直接汇至甲方指定银行账户;租金每3个月支付一次，应于付款月起租日5天前支付下一次租金;押金相当于壹个月租金，即壹万元;乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租，甲方有权解除本合同。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1、确认双方之间签订的《店铺转让协议》已于2014年6月22日解除;
2、被告孙某、周某于本判决生效之日起十日内共同返还原告钱某转让费十三万五千元;
3、被告孙某、周某于本判决生效之日起十日内共同给付原告钱某上述款项的利息(以十三万五千元为基数，自二〇一四年六月二十五日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算);
4、原告钱某于本判决生效之日起十日内给付被告孙某、周某房屋租金18333元;
5、驳回原告钱某的其他诉讼请求;
6、驳回被告孙某、周某的其他反诉请求。
四、律师解析：
北京房地产律师靳双权认为：
1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中钱某与孙某签订的店铺转让协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
2.本案争议的焦点是无法办理个体工商户手续是否致使合同目的无法实现。
首先，在双方签订的《店铺转让协议》中约定孙某、周某应该协助钱某办理个体工商户手续;其次，在双方2014年6月13日商谈录音中，可以确认在签订转让协议时，孙某、周某没有告知钱某店铺所租用的房屋没有办理房产证;第三，根据工商局出具的告知书，以及双方当事人在诉讼中的确认，房屋产权证明为办理个体工商户的必要手续，且孙某、周某认为钱某接手健身中心后应办理新的工商手续。
所以，工商登记为商业经营的必要条件，且协议约定孙某、周某应协助办理执照，关于商铺使用的住宅租赁合同是周某和案外人签订的，钱某并没有续签合同，故孙某、周某应协助钱某联系房东取得房屋产权证明，但房屋现无产权证明，而且孙某在2013年6月即在该处经营，应知晓房屋没有产权证明，但在签订协议时孙某、周某未告知钱某房屋没有产权证明，还在协议中承诺协助办理工商手续，对钱某就该事实进行了隐瞒。对此孙某、周某存在过错。
综上，关于钱某主张孙某、周某在签订合同的时候向钱某隐瞒了不能办理营业执照的事实，所以钱某现在无法正常经营，致使合同目的无法实现的意见，是有法律依据的。
3.关于解除的时间，诉讼中孙某、周某同意解除，且孙某、周某对此存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，故钱某主张以孙某、周某收到解除通知日即2014年6月22日《店铺转让协议》解除的意见，是有法律依据的。
4.根据相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他不求措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，钱某的合同目的无法实现，故以此主张返还转让费及利息的诉讼请求，有事实及法律依据。
5.关于钱某主张的损失，钱某表示是估算，没有提交相关证据证明存在实际损失。关于孙某、周某主张的押金，因其未提交证据证明其将押金凭证交付钱某，亦未提交证据证明该费用应由钱某负担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”所以双方的主张都缺乏依据。
6.对于孙某、周某主张的装修费损失，北京房地产专业律师靳双权认为，房屋非孙某、周某所有，系周某与案外人签订租赁合同租用的，其主张的装饰装修，发生在孙某经营期间，且在钱某接受转让后，未与房东重新签订合同，孙某、周某和房东的房屋租赁合同期限为2013年6月至2015年6月，故周某和房东之间的租赁合同尚在有效期之内，该合同合法有效。钱某在2014年6月22日离开店铺，不代表周某与房东之间的租赁合同终止，而且关于店铺内的装饰装修钱某无法带走，孙某、周某不应向钱某主张。
7.对于2014年4月25日至2014年6月22日的房屋租金，根据双方转让协议约定，接手后的一切经营行为及债权、债务由钱某负担，且约定钱某自行支付房屋租金，故在钱某接手之后的房屋租金应由钱某负担。诉讼中钱某确认未向孙某、周某支付房屋租金，所以孙某、周某有权要求钱某支付该段期间的房屋租金。
但是不管如何，北京房地产律师靳双权提示大家，在办理房屋的买卖、租赁时，还是应该确认房产证的!
