北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某、张某诉称： 2016年9月3日，原被告签订了涉案房屋的二手房买卖合同。原告交给中介公司佣金58760元、代收服务费42000元，交给李某定金50000元。2016年9月30日，“930新政”出台，根据第四条规定，购房首付提高到40%，原告无法履行合同。原告获知该政策后，及时与被告进行沟通，希望按照合同中不可抗力和补充协议中违约责任第4款的约定，各方互不承担违约责任。2016年10月24日，各方就我方不再购买该房屋返还款项问题未能达成一致。要求李某返还定金5万元及相应利息，利息从2016年10月24日起计算至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
2、被告辩称
李某辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述房屋买卖合同签订情况属实，合同已经自动终止。10月7日与原告沟通过，原告说还要购买房屋，10月9日我就交了购买别处房子的定金。之后，原告要求降价，我同意少2万元，原告又说不通过中介买房，我没同意，10月17日或者18日的时候，原告确定说不买了。是因为原告故意拖延导致赶上了930新政策。这应当是商业风险，不属于不可抗力。
二、法院查明
2016年9月3日，李某(出卖人)与张某、刘某(买受人)签订房屋买卖合同，主要约定：第一条、房屋基本情况：(一)出卖人所售房屋为楼房，该房屋所在楼层为5层，建筑面积共151.9平方米……第二条、房屋权属情况：(一)该房屋所有权证号为X京房权证丰字第XXXX号……第五条、成交价格、交易付款方式及资金划转方式：(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为293.8万元。(三)买受人向出卖人支付定金5万元……(四)买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式：1……2、买受人申请贷款交易(即贷款交易)：买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为210万元……第六条、房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后40工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续……
同日，李某(甲方)与张某(乙方)签订补充协议，主要约定：第一条、房屋交易总价：甲、乙双方同意、交易房屋的总价款为293.8万元，此价格不含税……第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金事宜：乙方于2016年9月3日向甲方支付定金5万元整。3、购房款的支付：(2)乙方需申请购房贷款以支付购房款的，则：①甲方应按贷款机构的要求，配合评估公司对房屋进行评估。②甲、乙双方应于资质核验通过后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。③乙方应于过户当天，将除贷款外的一笔购房款78.8万以资金托管或监管的方式支付给甲方……第四条、违约责任：4、在本协议履行期间，如相关政府部门出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。刘某对此补充协议亦表示认可。
当日，张某、刘某向李某交了5万元定金。
庭审中，双方均认可于2016年10月24日解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，无需法院就解除一事进行处理。
张某、刘某提交“930新政”打印件，其中第四条载有：“购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%”，拟主张其购买的诉争房屋因此新政出台首付比例提高。李某认可。
三、法院判决
1)、李某于本判决生效之日起十日内返还张某、刘某定金五万元;
2)、驳回张某、刘某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
原被告签订的房屋买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方均认可2016年10月24日已经解除房屋买卖合同及补充协议，亦系双方达成的合意，法院对此不持异议。关于李某是否应退还定金，法院认为，首先，双方在房屋买卖合同中约定了付款方式为贷款，且首付款的数额与贷款数额均予以了明确;其次，“930新政”中规定的首付款比例确实高于双方在房屋买卖合同中约定的内容;再次，双方在补充协议中第四条第四款约定了如果出台新的限购政策且导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。因此，在“930新政”出台的情况下，张某、刘某要求李某退还定金的诉讼请求，法院予以支持。张某、刘某要求李某支付定金利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。李某辩称张某、刘某故意拖延导致赶上“930新政”，但未向本院提交任何能够证明其故意拖延并存在违约行为导致遭遇“930新政”的证据，故对其该项辩称，法院不予认定。李某的其他辩称，亦缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。
