北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某、张某诉称：由于被告未履行《北京市存量房屋买卖合同》约定迁出户口，导致原告2017年再次出售此房屋后，新的房屋买家起诉原告赔偿因被告户口未迁出(2017年4月26日至2018年6月20日止)的违约金5万元。为维护原告合法权益，故诉至法院。
2、被告辩称
李某辩称： 同样一个房屋买卖合同的诉状已于2017年4月26日在本法院审理过一次，李某败诉，案款共计42 627元，并已执行，现在原告又一次起诉同一个合同、同一个事项，如此不合理的诉讼请法官给予驳回;本房屋买卖合同2012年12月1日签订，于2013年3月5日过户给张某，2016年张某又把房屋卖出，房屋再一次易主，至此李某与张某的房屋买卖合同已自动终止并再无法律效力;在李某把房屋过户给张某后，李某多次与派出所户籍管理处沟通把户口尽快迁出，但是北京市户籍管理有规定，户口迁出只有父母、子女、配偶方可迁出，可是被告无父母，无子女，无配偶，所以户口无法迁出，为此不可抗力，不应是被告原因;张某卖出房屋后过户时，对方才知道此房产下还有一户口，对张某没有造成任何事实上的经济损失;从2013年3月房屋过户完毕到2017年4年期间，原告张某没有一次告知、督促被告迁出户口，4年后忽然提出上诉，被告认为原告张某的行为是故意和恶意的，行为非常恶劣。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
2012年12月1日王某、张某与李某签订《北京市存量房买卖合同》(经纪成交版)，双方约定将李某名下位于北京市石景山区涉案房屋出售给王某、张某，该合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未能如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过90日未迁出的，自逾期超过90日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金。
2017年，王某、张某以房屋买卖合同纠纷为由，将李某诉至本院，要求1、判令被告立即将户口迁出涉案房屋;2、被告赔偿原告逾期迁出户口违约金、房屋差价损失、转售利益损失，三十万元整(300 000.00元);3、本案诉讼费被告全部承担。2017年4月26日，本院作出民事判决书，认定：“被告李某未能将户口迁出并非被告李某的故意或重大过失行为，而是基于公安机关户籍管理规定导致无法迁出，故现原告要求被告李某承担未及时将户口迁出的违约责任对其合理部分，本院予以支持……判决：一、李某于本判决生效后七日内给付王某、张某逾期迁出户口违约金四万元;二、驳回王某、张某其他诉讼请求”。现李某已经履行了判决。
2017年1月7日，王某、张某与案外人杜某签订了房屋买卖合同，约定王某、张某将涉案房屋出售给杜某。2018年3月，因李某户口没有迁出诉争房屋，杜某将王某、张某诉至本院，1、要求二人支付逾期未迁出户口的违约金(以房屋总价款2 980 000元为计算标准，按日万分之五计算，自2017年4月26日起计算至被告将户口全部迁出之日止，暂定560 240元);2、判决令被告承担本案诉讼费用。2018年6月20日，本院作出民事判决书，判决：“一、王某、张某于本判决生效后十日内给付杜某逾期迁出户口违约金五万元;二、驳回杜某其他诉讼请求。”王某、张某不服一审判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。本次起诉，王某、张某负担一审诉讼费419元、二审上诉费800元，因杜某申请执行，负担执行费650元。
三、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决：
1、李某于本判决生效后十日内赔偿王某、张某损失11 219元;
2、驳回王某、张某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同无效后，当事人因该合同取得的财产，应当返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二原告与被告应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。因李某的户口无法迁出该诉争房屋，其在房屋买卖合同中的违约责任经法院判决已经处理完毕，但在该案审理过程中，二原告尚未与案外人杜某签订房屋买卖合同，无法就其另行出售杜某时的损失进行举证。因李某户口未迁出涉案房屋，导致二原告在与案外人杜某的案件中，被认定为违约的一方导致二原告需要支付案外人杜某违约金5万元，支付一审诉讼费419元、二审诉讼费800元，执行费650元，这不是必然发生的损失。因此基于此种情况，对二原告要求李某赔偿因户口未迁出造成的损失合理部分应该予以支持。
