北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2016年6月6日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区涉诉房屋，购房款共计190万元。合同签订后，原告依约交纳了180万元，剩余购房款10万元依约应于房屋过户当日支付。原告还于2016年10月24日交纳了契税9701.95元，被告于2016年7月23日向原告交付了房屋。但因涉案房屋尚欠案外人抵押贷款120万元未还，故被告需先行结清贷款并办理解抵押手续，后才可以向原告办理过户。但被告收到原告交付的购房款后将款项挪作他用，出借给案外人吴某，款项至今无法收回，导致无法办理贷款解抵押手续。时至今日，被告仍未依约履行，构成了违约，故提出本诉。
2、被告辩称
陈某辩称：我现在没有钱，无法办理解抵押手续，也无法配合办理过户事宜，所以，原告的诉讼请求无法实现。
二、法院查明
2016年6月6日，被告(出卖人、甲方)与李某(买受人、乙方)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定李某购买被告名下位于北京市朝阳区涉诉房屋，建筑面积80.16平方米，房屋成交价格190万元(含房屋内家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计90万元)，房款由买卖双方直接支付，买受人无需贷款，以现金或银行转账方式支付全部购房款，其中首付款130万元于2016年7月22日之前给付，剩余款项于过户当日全部到账。出卖人应在首付到账一周内将房屋交付给买受人。双方同意自本合同签订之日起120个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。买受人未能在约定期限届满之日起30日内取得房屋所有权证书的，双方同意若因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率的4倍付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同履行过程中，契税由买受人自愿承担。
2016年8月29日，涉案房屋所涉交易合同办理了网签手续，网签合同中列明的买受人为原告，出卖人为被告。网签合同列明的房屋成交价格为100万元。
签约后，李某分别于2016年6月7日、2016年7月22日向被告交付定金30万元、首付款100万元。
被告于2016年7月15日手写一份《承诺书》，内容为“本人陈某承诺涉案房屋首付款作为房屋解押，承诺7个工作日内解押。”
2016年9月28日，被告(甲方)、李某(乙方)、张某(丙方)签订了一份《补充协议》，约定涉案房屋成交价190万元，剩余尾款60万元，其中乙方于2016年9月28日之前支付50万元，余款10万元于过户当日支付。甲方收到50万元后10个工作日之前必须将房屋解抵押，如不解抵押，每日赔偿乙方千分之五的违约金。解抵押后，房本由丙方保管。
2017年1月11日，被告再次出具一份《承诺书》，承诺于2017年1月30日之前完成涉案房屋解抵押手续。
2017年1月8日，李某向被告送达了一份《催告函》，催促被告于2017年1月18日前完成涉案房屋解抵押及过户手续。
案件审理中，经原告举证，本院查证，涉案房屋于2015年12月29日设立了抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，被担保主债权数额120万元，债务履行期限自2015年12月25日至2016年6月24日。针对上述债务，已由北京市某公证处作出了具有强制执行效力的公证债权文书。后，因到期被告未偿付，2017年3月30日，北京市某公证处作出《执行证书》，某有限公司作为申请执行人，申请本院对被告就欠款问题采取强制执行措施。2017年4月26日，本院作出《执行通知书》，要求被告依照公证债权文书及《执行证书》立即履行法律文书确定的义务及法律规定的义务。现针对被告拖欠的未还款项尚未结清。
此外，本案审理中，经原告申请并提供担保，本院作出裁定书，对涉案房屋采取了保全措施。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回原告王某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某虽然作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，但合同约定的涉案房屋应过户至买受人指定的第三人名下，且针对涉案房屋的网签合同，买受人为王某，故应认定王某为合同相对人，相应合同项下权利义务应由王某享有。
涉案房屋现因被告向案外人某有限公司借款而设定的抵押权尚未办理解抵押手续，被告也未实际履行其对该公司的应付款义务，故涉案房屋尚不具备过户至原告名下的条件。原告要求继续履行合同的主张，应不予支持。
违约金的主张应建立在合同继续履行或者合同解除的基础条件成就时，仅得在上述条件下，法院有权审查认定合同履行中或者导致合同解除的违约方责任。但本案中，原告提出的合同继续履行主张无法得到支持，在此情况下，经法院释明，原告并未考虑变更诉讼请求，故难以就其违约金的主张予以处理，就此节，双方可在合同履行条件成就时或者同意解除合同时另行解决。
