北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某诉称：我与王某、徐某及某公司于2013年4月20日共同签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，由我购买王某名下的昌平区某涉诉房屋。合同签订后，我依约履行了合同义务，向王某、徐某支付了购房定金20000元，但王某、徐某却迟迟不履行其合同义务，既不按合同约定配合办理公积金贷款相关事宜，也不按合同约定向我交付房屋，并导致至今标的房屋无法按合同约定办理过户手续。据此，王某、徐某之行为已构成违约。《房屋买卖居间合同》第十条约定"自签订本合同后，在交易过程当中买受人、出卖人均不得违约，任何一方出现违约行为需向另一方支付房款总额10%的违约金。"第十条第一项约定"逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之十的滞纳金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付滞纳金，合同继续履行。"为此，我现特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除我与王某、徐某签订的《房屋买卖居间合同》;2、判决王某、徐某向我支付违约金124000元;3、判决王某、徐某向我双倍返还购房定金40000元;4、判决王某、徐某向我支付逾期交房违约金(违约金计算方法为每日按已交付房款的万分之十的标准，计算至《房屋买卖居间合同》解除之日，截止至2013年8月25日暂记违约金520元);5、判决第三人某公司退还居间佣金39123元;6、判决第三人某公司向我退还土地出让金843元;7、诉讼费用由王某、徐某承担。
2、被告辩称
王某、徐某辩称：我们在卖房时和中介说得很清楚是卖了房再买房。由于马某的违约行为导致房款未付，马某未付房款的行为构成违约，我们已经向马某送达了书面通知，双方之间的合同已经依法解除。现马某在诉讼中要求解除《房屋买卖居间合同》，我们同意解除。马某的其它诉讼请求没有依据，故不同意马某的其它诉讼请求。
3、反诉原告诉称
王某、徐某诉称：王某与马某于2013年4月20日签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定了马某的付款时间，并约逾期付款超过30日的，王某有权解除合同。2013年5月22日中介公司办理了网签，即《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同签订后，马某未按合同的约定办理相关手续，付款迟延时间超过30日，为此，王某多次通知中介公司解除合同，在从中介公司获得马某的地址后，又以快递的方式将解除合同的书面文件送达至马某。马某未按约定办理手续，未按约定付款，合同约定的解除合同的条件成就，王某依法及时行使了解除权，故双方之间的合同己经解除。王某、徐某现特依法提起反诉，请求：l、判令解除王某与马某之间的《房屋买卖居间合同》及编号为XXX号的《存量房屋买卖合同》;2、马某承担本案的诉讼费用。
4、反诉被告辩称
马某辩称：第一，王某、徐某无权单方解除合同，合同并未约定王某、徐某有权随意解除合同。第二，王某、徐某称我逾期付款，但合同第四条第三款明确约定待公积金管理中心通知十日内办理相关手续，过户当日支付首付款。双方合同约定了马某交完首付款，过户日才需支付第二笔房款。王某、徐某没有在2013年7月30日之前向我交付房屋，也没有按照第三人某公司的要求配合办理相关手续，更没有将房屋过户到我的名下，无权要求我支付首付款。王某、徐某所述我存在违约没有依据。王某、徐某在事实和理由部分多次通知中介提出房子不卖了，是其单方违约，足以说明其违约的严重性。现双方无法履行合同，故同意王某、徐某解除合同的诉讼请求。
5、第三人诉称
某公司诉称：双方解除合同没有意见，但不同意退还马某佣金的诉讼请求。
二、法院查明
王某、徐某系夫妻关系。2013年4月20日，马某与王某、徐某和某公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：王某、徐某将坐落在昌平区某涉诉房屋，建筑面积65.33平方米楼房出售给马某;房屋成交价为人民币124万元;买受人在签订本合同的同时支付定金人民币20000元;马某采用公积金贷款方式付款;付款时间：(至迟过户时间、至迟公积金、银行面签时间)出卖人与买受人约定，至迟于2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续，并集齐银行贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后10日内，办理该套房产的公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款、剩余房款由银行直接打入出卖人账户;出卖人应当在2013年7月30日前将该房屋交付给买受人;买受人未按约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人违约;合同还规定了其它条款。该合同文本为某公司书写。合同签订后，马某向王某支付了2万元定金，但该笔款项直接由某公司扣作结房押金使用。2013年4月22日，马某向某公司支付了代理费27280元、权证服务费1000元、代收费2000元、其它8000元，共计38280元，同时，马某还向某公司支付了土地出让金843元。2013年4月25日，某公司用马某交纳的土地出让金向北京市昌平区住房和城乡建设委员会交纳了王某已购公有住房上市出售补缴土地收益842.76元。2013年5月14日，马某从北京某有限公司取得了《借款申请人工作及收入情况证明》。2013年5月22日，某公司为王某、马某办理结网签《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，合同编号XXX，该合同成交价为100万元。2013年5月30日至2013年6月4日期间，北京某房地产土地评估有限责任公司对争议房屋进行了评估，2013年6月4日，北京某房地产土地评估有限责任公司出具了房地产抵押评估报告。该报告载明争议房屋房地产市场总价125.13万元。
2013年7月14日晚，王某明确向某公司业务员告知解除合同。2013年7月19日，马某通过EMS向王某邮寄了《关于协助办理贷款及房屋过户手续的通知函》。2013年7月20日，王某通过EMS向马某邮寄了《通知》，要求解除房屋买卖合同。
另查，办理公积金贷款手续需要借款申请书、身份证、户口本、结婚证(已婚)、购房合同、收入证明、卖房人的有效证件、房屋产权所有权证、首付款收据、卖房人收款账户证明、抵押物评估报告。案件在审理过程中，王某表示同意将843元的土地出让金退还给马某。
三、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
1、解除马某与王某、徐某和北京市易合房地产经纪有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》。
2、解除马某与王某的编号为XXX号的《存量房屋买卖合同》。
3、北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决书生效后十日内退还马某定金二万元。
4、北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决书生效后十日内退还马某代理费、权证服务费、代收费、其它费用，共计三万五千二百八十元。
5、王某、徐某于本判决书生效后十日给付马某土地出让金八百四十三元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对于自己的主张有提供证据的义务。本案争议的焦点是马某与王某、徐某和某公司在《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间是否与公积金贷款要求相符合?申请公积金贷款要求提供的文件资料包括借款申请书、身份证、户口本、结婚证(已婚)、购房合同、收入证明、卖房人的有效证件、产房屋所有权证、首付款收据、卖房人收款账户证明、抵押物评估报告。马某作为买房人在付款方式上选择了公积金贷款，马某就应当按照公积金贷款办法的要求办理，提供相应的证件、资料，其中首付款证明是办理贷款手续中最为重要的一个证明材料。只有取得了首付款证明材料才能具备申请公积金贷款的初步资格。但马某与王某、徐某和某公司在《房屋买卖居间合同》约定：马某应当在2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续，并集齐银行贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后10日内，办理该套房产的公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房款首付款、剩余房款由银行直接打入出卖人账户。该约定将交付首付款时间定为办理房屋过户当日，这样约定使得马某在办理公积金贷款时无法取得申请公积金贷款规定的条件，因此，马某与王某、徐某和某公司在《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间与公积金贷款办法相矛盾，是不符合公积金贷款的规定条件。本案争议焦点二是，王某提出解除《房屋买卖居间合同》是否符合合同规定?马某与王某、徐某和某公司在《房屋买卖居间合同》约定：马某应当在2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续，并集齐银行贷款所需证件。但某公司在2013年5月30日前没有为马某办理好抵押物评估报告，马某在2013年5月30日前也没有取得首付款证明材料，马某也未到中央国家机关住房公积金管理中心办理登记手续，王某在马某逾期1个月后提出解除三方签订的《房屋买卖居间合同》符合法律规定。关于马某要求解除与王某、徐某签订的《房屋买卖居间合同》一节，由于王某、徐某在案件审理过程中提起反诉要求解除《房屋买卖居间合同》，双方均要求解除《房屋买卖居间合同》对此不持异议。关于马某要求王某、徐某支付违约金124000元和逾期交房违约金520元(违约金计算方法为每日按已交付房款的万分之十的标准，计算至《房屋买卖居间合同》解除之日)一节，由于马某未能在规定的付款期限内办理相关贷款申请手续，王某在马某逾期1个月后再提出解除《房屋买卖居间合同》，符合合同的约定，不存在违约的情况，故应当对于马某的该项诉讼请求不予支持。关于马某要求王某、徐某双倍返还购房定金40000元一节，因王某、徐某不存在违约的情况，现双方均同意解除合同，且王某、徐某同意返还定金2万元，但是由于某公司已经将该定金收作结房押金，该笔结房押金已经失去了相应的意义，故某公司应当将该笔2万元退还给马某。关于马某要求第三人某公司退还居间佣金39123元一节，由于某公司在给马某和王某、徐某提供的居间服务中，未提示双方办理公积金贷款的手续要求，合同约定的付款时间与办理公积金贷款的要求相矛盾，造成合同无法履行，且某公司又怠于履行居间义务，因某公司提供居间服务存在重大瑕疵，某公司应当降低收取服务费，故此某公司应当返还马某代理费、权证服务费、代收费、其它费用，共计35280元。关于马某要求某公司向其退还土地出让金843元一节，由于某公司已经将该笔款项交给了北京市昌平区住房和城乡建设委员会作为王某已购公有住房上市出售补缴土地收益，王某的该房屋性质发生变化，王某、徐某表示同意退还给马某土地出让金843元，对此不持异议。同时对于马某的过高诉讼请求部分不予支持。关于王某、徐某要求与马某解除编号为XXX号的《存量房屋买卖合同》一节，由于马某没有办理相关手续，违反了合同约定，故对于王某的该项诉讼请求予以支持。
