北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
郭某诉称：我与被告王某原系夫妻关系，于2004年12月10日登记结婚。二被告系姐弟关系。2006年我与被告王某出资购买位于北京市丰台区某涉诉房屋一套，并取得了房屋的产权证，产权人登记为被告王某。依照法律规定，该房屋应属于夫妻共同财产，但我与被告王某婚后感情一般，自孩子出生后就开始分室居住，2012年7月搬离共同住处，2014年4月9日，我与被告王某被判决离婚。在我和被告王某分居尚未离婚期间，我得知该涉诉房屋已被过户至被告王某乙名下，被告王某无权单独转让该涉诉房屋，而且二人面临离婚，被告王某乙知道所有情况，其与被告王某签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，其取得房产并非善意取得，故我诉至法院，请求法院依法确认二被告于2012年12月21日签订的房屋买卖合同无效，并判令被告王某乙协助被告王某将房屋过户回被告王某名下。
2、被告辩称
王某、王某乙辩称：我们不同意原告的诉讼请求。我二人是姐弟关系。该涉诉房屋本来就是被告王某乙出资购买的，仅仅就是借用被告王某的名字而已。当时被告王某的单位分房，原告郭某与被告王某由于已经购买了另外一套住房，无能力继续购买单位分的房子，于是大家商量好，单位分配的该涉诉房屋由被告王某乙出资购买，权属归被告王某乙所有，待房屋产权能够办理过户手续时再将该涉诉房屋从被告王某名下过户回被告王某乙处。购买该涉诉房屋的钱款是从被告王某乙的公婆处支取的，其后被告王某乙对该涉诉房屋进行了装修，并且一直居住房屋内。2012年房屋可以办理过户手续了，我们为了过户签了《买卖合同》，房屋价格是按照房管局规定的政府指导价填写的，因为房款在2006年已经支付完毕了，所以没有再支付房款。
二、法院查明
原告郭某与被告王某原系夫妻关系，于2004年12月10日登记结婚，于2014年4月9日被判决离婚。被告王某乙与被告王某系姐弟关系。2005年2月5日，被告王某与北京电力公司签订了《职工集资建房协议书》，该协议书约定：根据职工王某自愿参加三集资建房的申请，王某自愿认购住房一套。即本案的该涉诉房屋。王某在签订协议后必须在2005年2月7日17点前交纳该住房50%的总房款226650.03元，所剩尾款按照建房施工进度届时分两次交纳：第一次为住房施工进入封顶阶段;第二次为职工领取住房钥匙之日。该协议还对其他相关内容进行了约定。2005年12月30日，被告王某与北京某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定由被告王某购买该涉诉的房屋，实测面积后，房屋总价为464240元。
2005年2月6日，被告王某交纳了购房款226650.03元;2005年9月28日，被告王某交纳了购房款113325.01元;2006年8月14日，被告王某交纳了购房款113746.60元。庭审中，被告王某、王某乙主张该涉诉房屋系被告王某乙借被告王某名义所购买，双方为借名购房关系，上述房款均由被告王某乙交纳，被告王某乙向本院提交了其前夫之母许某的银行存折及工商银行的个人业务凭证证明付款情况。被告王某乙前夫之父作为证人出庭作证，证明被告王某、王某乙为借名购房关系，该涉诉房屋的购房款系其夫妇为被告王某乙所出。被告王某提交了其收入情况的证明，以及在购买该涉诉房屋前刚刚购买了另一套房产的证明，以证明其在购买该涉诉房屋期间并无能力支付该房房款。另查，上述购房款票据均由被告王某乙持有。庭审中，要求原告郭某提供其与被告王某支付该涉诉房屋房款的相关证据，原告郭某未提供。
另查，该涉诉房屋竣工交付后，被告王某乙对其进行了装修，装修款由被告王某乙支付，装修后被告王某乙居住使用该涉诉房屋至今。该涉诉房屋于2007年12月3日登记到被告王某名下。2012年12月21日，被告王某、王某乙办理了《存量房屋买卖合同》的网签，在该网签合同中房屋成交价格填写为2388960元，二被告办理网签当日，该涉诉房屋过户至被告王某乙名下。庭审中，原告郭某认为该成交价格远低于市场价，而且被告王某乙并未支付该款项，故被告王某乙非善意第三人;被告王某、王某乙称该网签合同的签订仅为办理过户，价格是按照房管部门的政府指导价填写的，由于二被告是在履行双方关于借名购房的过户约定，房款早已由被告王某乙支付完毕，故此次过户并未实际支付房款。
三、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
驳回原告郭某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的，借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。本案中，被告王某、王某乙主张二人之间为借名购房关系，双方约定了待房屋可以办理过户手续之时再过户至被告王某乙名下。庭审中，被告王某乙提供证据证明了该涉诉房屋系其出资购买，并在购买后对该房屋进行了装修，而且一直居住使用该涉诉房屋至今。而原告郭某并未居住使用该涉诉房屋，对该房屋的房款支付情况亦无法提供证据加以证明，根据原告郭某、被告王某的财产状况以及其他购房情况，无法认定原告郭某、被告王某支付过该涉诉房屋的购房款。综上，可以认为，被告王某乙、王某提供的相关证据可以证明双方之间存在借名购房关系，因此对二被告的此项主张，予以采信。本案中，被告王某乙作为借名人有权要求登记人被告王某办理房屋所有权转移登记手续，二被告办理过户手续的行为合法有效，应当予以确认。在办理过户手续时，二被告进行了《存量房屋买卖合同》的网签，该网签合同仅为办理过户手续的步骤之一，其中填写的成交价格并非二被告之间的真实交易价格，网签合同中填写的2388960元的价格条款应当无效，但该价格条款的无效不影响合同其他部分的效力。经审查，该网签合同不存在其他导致合同无效的情形，故对原告郭某要求判令二被告所签房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。原告郭某要求被告王某乙协助被告王某将房屋过户回被告王某名下的诉讼请求于法无据，亦不予支持。
