北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
汪某诉称：1、解除于2015年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》、补充协议以及网签的《房屋买卖合同》;2、被告支付违约金58.6万元;3、如果法院认定合同应继续履行，则要求被告支付违约金100万元;4、被告承担所有的诉讼费用。事实和理由：我与被告于2015年11月24日通过某公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：被告购买位于昌平区某涉诉房屋，价款293万元。合同签订当日支付定金3万元，在我结清提前还贷时共支付40万元购房首期款。待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，双方即办理该房屋的过户手续，过户当日将剩余购房首付款137万元一次性付给我，待贷款金额116万元到账后，办理房屋交付手续。被告于2015年11月24日支付定金3万元，12月17日支付首期款37万元，共计40万元。2015年12月31日我办理完毕解押手续。2016年1月25日被告获得银行批贷通知，但被告未向我告知批贷事宜。我在得知批贷信息后，积极主动要求被告配合办理过户并支付首付款。因临近春节，我又需要被告支付过户时应付的137万元，用作另购房的首付款，因此我于2016年1月31日前往中介门店，要求预约被告面谈过户事宜。经中介联系被告代理人，被告表示没有时间。我与被告代理人通话，将自己春节的行程明确告知被告，希望合理安排，在2月5日我离京前将过户手续办理完毕。但直至我离京也未得到被告安排过户的通知。春节过后，双方就过户事宜见面商谈，就过户的时间、违约的情形等发生分歧。我认为被告得知批贷后，未积极办理过户，故意拖延过户，构成违约。按协议约定，逾期履行协议约定的义务超过15日，属于根本违约。我认为被告逾期支付首付款137万元，并逾期办理过户手续，构成根本违约。我根据合同约定，于2016年3月7日向被告发送了《解除合同通知书》，被告于3月8日收到，但表示不同意解除，不同意支付违约金。
2、被告辩称
李某、闫某辩称：原告陈述的情况与事实严重不符。原告自签订合同后因房屋市场价格上涨产生毁约想法。中介通知双方于2015年12月15日见面支付首付款37万，我如约到达，原告未到，后中介沟通我欲将首付款直接打到原告账户，被原告拒绝，原告向中介提出解除合同退还定金的要求，被中介劝阻。在网签过程中，中介通知双方于2015年12月22日办理网签，当天因原告未带齐材料导致未能办成。在贷款批复手续下来春节前后，原告多次表达不想卖房的想法。在2月5日前未与原告联系办理房屋过户手续事出有因。在签订合同之初，我曾跟中介公司表达过自己的资金不在自己的账户上，在办理每个阶段手续需支付每笔款项之前，希望中介公司提前告知办理的日期，以便自己筹备款项。2016年1月12日办理完银行贷款的面签手续后，中介公司告诉我因为采用组合贷款方式，审批贷款的时间会长一些，所以预计春节前无法办理房屋转移登记手续，我也就没有提前准备房款。2016年1月25日，当中介公司通知我银行批贷手续下来后，我就抓紧时间筹措资金，直到2月5日资金到位即通知中介公司和原告可以办理房屋转移登记手续。我多次以短信微信形式要求原告办理手续，原告均以房屋价格上涨要求经济补偿为由拒绝办理房屋过户手续。我的行为不构成违约，未履行合同的原因在于原告，原告的行为构成违约。故不同意原告的诉讼请求。
3、反诉原告诉称
李某、闫某诉称：1、继续履行《房屋买卖居间合同及《补充协议》，反诉被告协助办理房屋权属转移登记手续;2、支付违约金58.6万元;3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年1月25日银行贷款批复下来后，我分别于2月5日、2月21日向反诉被告发出通知，要求办理房屋过户手续，但反诉被告以房屋价格上涨、需支付补偿金为由拒绝办理房屋权属转移登记。
4、反诉被告辩称
汪某辩称：反诉原告违约在先，构成根本违约;反诉原告拖延办理过户手续致使买卖合同的根本目的不能实现，所以我方认为我方没有义务继续履行该合同，没有义务支付违约金。不同意反诉原告的反诉请求。
5、第三人诉称
某公司诉称：原、被告是在真实意思表示的基础上签订合同，合同合法有效。2015年11月24日在我方的居间工作下签订合同，居间人的居间义务已经完成，签订合同后双方并未实际履行合同内容，与我方无关。居间人想继续为双方提供居间服务，但双方处于有争议和纠纷过程中，待法院作出正式判决书后，我方会配合履行相关义务。
二、法院查明
2015年11月24日，汪某(出卖人，甲方)与李某、闫某(买受人，乙方)及某公司(居间人，丙方)签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，汪某将其所有的坐落于昌平区某涉诉房屋一套出卖给李某、闫某，建筑面积×平方米。许某作为李某、闫某的委托代理人在合同上签字。合同约定：房屋成交价格为166万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为127万元，总计293元。签订合同当日，李某、闫某支付定金3万元。《房屋买卖居间合同》第十四条权属转移登记第(一)项约定：当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第二条第2项第(5)款约定：2015年12月15日办理提前还款。李某、闫某于还款之日将购房首期款40万元(含定金3万元)一次性支付给汪某。待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，双方办理该房屋的过户手续，过户当日李某、闫某将剩余购房首付款137万元一次性付给汪某。《房屋买卖居间合同》第十条违约责任第(二)项逾期付款责任：(1)逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第四条违约责任第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第2项约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：(3)：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)：拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方损失;第3条第(3)款约定：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。合同签订当日，李某、闫某给付汪某3万元定金。2015年12月16日，李某、闫某给付汪某37万元。2016年1月25日，某公司获得银行贷款批贷通知，并于当日通知李某、闫某。1月28日，某公司将批贷情况告之汪某。1月31日，汪某与李某、闫某微信联系付款过户一事，李某表示其现不在北京。当日，汪某与李某、闫某的委托代理人许某电话联系付款过户一事，并告之其2月5日离开北京一事。2月5日，李某、闫某短信告之汪某可以付款。当时汪某已离京。2月23日，汪某与李某、闫某及某公司就合同履行问题进行商谈，汪某表示如继续履行合同，希望李某、闫某支付10万元违约金以弥补因房屋价格上涨造成的损失，但未能与李某、闫某达成一致意见。
另查，《贷款情况说明》中写明贷款有效期至2016年4月22日。经本院释明，李某、闫某表示同意变更付款方式，将剩余房款一次性支付给汪某。
在庭审中，某公司表示按照惯例，银行将批贷情况告之中介公司，由中介公司告之合同双方当事人。汪某表示其于2016年2月5日离开北京前往深圳，2月21日回到北京。
三、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
1、继续履行汪某与李某、闫某及北京市某房地产经纪有限责任公司于二○一五年十一月二十四日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，李某、闫某给付汪某剩余购房款二百五十三万元，于本判决生效后十日内付清。
2、汪某于收到上述第一项款项三日内将座落于昌平区某涉诉房屋的所有权过户至李某、闫某名下，北京市某房地产经纪有限责任公司配合办理相关手续;
3、李某、闫某给付汪某违约金五万七千一百三十五元，于本判决生效后十日内付清。
4、驳回原告汪某的其他诉讼请求及反诉原告李某、闫某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
汪某与李某、闫某及某公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。
本案的争议焦点为：一、《补充协议》第四条第2项第(3)款及第3项第(3)款中所约定的“十五日”应为自然日还是工作日。汪某认为，“十五日”指的是自然日，不应扣除休息日及春节假期，即应自2016年1月26日起计算15天，至2016年2月9日，应为过户付款的履行期限;李某、闫某认为，应为工作日，即应将休息日及春节假期予以扣除;第三人某公司认为，按照惯例未明确写明是工作日的，即应为自然日，即休息日不应予以扣除，但春节假期较为特殊，应当予以扣除。可以认为，《补充协议》第四条第2项第(3)款及第3项第(3)款中所约定的“十五日”，表述十分明确，直接从文字上加以解释，即是“十五个自然日”。按照交易惯例，如为工作日，则必须明确加以规定，表述为“十五个工作日”。且在三方所签订的《房屋买卖居间合同》中亦有“工作日”的表述，在协议条款现有表述情况下，李某、闫某认为应为工作日的主张没有法律依据，故可以认定上述约定中的“十五日”应为自然日，即不应扣除休息日及春节假期。二、本案中李某、闫某是否存在根本违约行为。汪某认为，李某、闫某未按照约定在2016年2月9日前支付房款，导致无法过户，依照《补充协议》的相关条款约定构成根本违约，应由李某、闫某承担相应的违约责任;李某、闫某认为，汪某表示不想出售房屋、且未按《补充协议》约定的期限履行义务，构成根本违约，应由汪某承担违约责任。可以认为，按照《房屋买卖居间合同》第十四条第(一)项的约定：在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。汪某、李某、闫某及第三人某公司均认可，银行于2016年1月25日将批贷情况告之某公司，某公司于当日告之李某、闫某，故应自2016年1月26日起履行《补充协议》第二条第(5)项约定的相关义务。该条款中虽对付款日期未做明确约定，但约定“银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余购房首付款137万元一次性付给甲方”，从约定内容看过户与付款为同时履行。《房屋买卖居间合同》第十四条对办理权属登记过户的期限做了约定，故亦可推定付款期限应自2016年1月26日起7个工作日内。合同中明确约定为“7个工作日”，故扣除休息日后，履行期限应自2016年1月26日起至2016年2月3日。1月31日，汪某曾先后联系李某、闫某及其代理人许某询问过户付款事宜，但未得到李某、闫某及其代理人许某的明确答复，且从2月5日李某、闫某短信告之汪某可以付款的行为上表明，其于2月3日前不具备支付房屋首付款137万元的条件，故可以认定李某、闫某未按照《房屋买卖居间合同》第十四条第(一)项的约定履行付款义务，存在违约行为。《补充协议》第四条违约责任第3项第(3)款中约定：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，乙方构成根本违约。应当认为，该约定中所指的“超过十五日”的起算时间应自乙方未按合同约定的履行期限履行义务的时间，即应自2016年2月4日起至2016年2月18日。2016年2月5日，李某、闫某已明确向汪某表示可以支付房款，汪某因自身原因导致不能接收房款及履行过户义务，故可以认为李某、闫某存在违约行为，但不构成《补充协议》第四条所约定的根本违约行为。汪某主张李某、闫某存在根本违约行为的意见，没有法律依据及事实依据，应当不予采信。三、本案是否存在其他法律规定解除合同的情形。汪某诉称因出卖房屋的目的是使用购房款作为首付款购买其他房屋，因李某、闫某的迟延支付购房款行为导致其所欲购买的房屋价格上涨而未能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形，其有权主张解除合同，李某、闫某不予认可，可以认为，房屋买卖行为本身会因各种情况而发生不确定因素，且当事人对此均应有一定的预见，李某、闫某未按照约定的期限支付购房款的行为属违约行为，但不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形，汪某所述因李某、闫某的违约行为导致其不能实现购买其他房屋的合同目的，而依法享有解除权的主张，依据不足，应当不予采信。汪某要求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》及支付解除合同违约金的诉讼请求，依据不足，应当不予支持。汪某与李某、闫某及某公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》应当继续履行。现李某、闫某明确表示同意变更付款方式，将剩余房款253万元一次性支付给汪某，应当不持异议。汪某表示如法院认定继续履行合同，则主张李某、闫某按照《补充协议》第四条第1项的约定支付违约金，且同时主张因房屋价格上涨较大，依法要求提高违约金数额，李某、闫某不予认可，可以认为，《房屋买卖居间合同》第十条及《补充协议》第四条对逾期付款的违约金计算方式均有约定，依据两份合同的签订顺序及合同的具体内容，可认定逾期付款违约金的计算方式按照《补充协议》第四条的约定履行。李某、闫某虽然于2016年2月5日下午即通过短信方式通知汪某可以支付首付款137万元，考虑到第二日即2月6日为春节假期前的最后一个工作日，且汪某将其于2月5日离京一事告之李某、闫某等具体情况，可以酌情予以认定违约金的计算期限。同时，也应指出，双方在签订合同后对合同履行过程中可能出现的问题应当有所预见，且合同履行可能涉及春节假期的情形亦应有所预见，双方对探亲、旅游等行程的安排应当首先保障买卖合同的履行不受影响。春节假期至2月13日，故为汪某返京留出必要合理的期限，认定违约金的计算期限自2016年2月4日至2月16日。另，房屋价格的变化是市场因素的影响，双方在合同签订后应当按照合同的约定履行各自义务，考虑到本案中双方履行合同义务的具体情况、法律的相关规定对于违约金的数额酌情予以适当增加。李某、闫某依据《补充协议》第十四条第2项约定主张违约金58.6万元，该违约金的主张前提是李某、闫某要求解除房屋买卖居间合同，现李某、闫某主张继续履行合同的情况下，提出该项违约金主张，没有依据，经释明后，李某、闫某仍坚持其主张，故对于该项诉讼请求不予支持。
应当指出的是，合同履行过程中，各方当事人应当秉持着诚实信用的原则，采用友善、和谐、积极的方式真诚相待，互相体谅与理解，给予对方必要的配合与协助。这也是法律所倡导的。李某、闫某履行合同不够积极，迟延履行相关义务，是导致纠纷产生的重要原因，基于上述原因，结合本案的具体事实及法律规定，在确定诉讼费及反诉费的分担时将予以考虑。
