北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告蒋某诉称：2016年2月25日，我经某中介公司居间介绍购买廖某2所有的位于北京市朝阳区××447号房屋(以下简称涉案房屋)。合同签订后，我依约履行合同约定的付款义务，但廖某2拒绝履行合同义务，拒不配合我办理网签事宜。另因廖某2、廖某12016年5月17日庭审中明确表示拒绝履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》等系列文件，其行为构成根本违约，故为避免更多损失，我请求法院判令：1.廖某2、廖某1违法解除2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;2.廖某2、廖某1、某中介公司返还房款2万元;3.廖某2、廖某1、某中介公司赔偿居间代理费57420元;4.廖某2、廖某1、某中介公司赔偿保障服务费9657元;5、廖某2、廖某1、某中介公司赔偿评估费600元;6、廖某2、廖某1、某中介公司赔偿违约金522000元。
二、被告辩称
被告廖某1辩称：我不是涉案房屋的产权人，我与蒋某签订合同未获得廖某2的授权，而且受到蒋某、某中介公司的胁迫，合同无效因此不应支付违约金。
三、审理查明
廖某1系廖某2之子。涉案房屋登记在廖某2名下。
2016年1月24日，廖某1代廖某2与蒋某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定廖某2将涉案房屋出售给蒋某，房屋成交价格为248万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为13万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人直接支付定金2万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部门房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为173万。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，廖某1代廖某2(甲方)与蒋某(乙方)、某中介公司(丙方)同时签订了《补充协议》，约定乙方于2016年1月24日支付定金2万，乙方于批贷后接丙方通知3个工作日内将第一笔首付款85万元(不包含前期支付的全部定金)以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方应于网签后接丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷且首付款到位接丙方通知3个工作日内(网上预约为准)，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该份《补充协议》上仅有某中介公司人员签字，未有其公司盖章。
此外，各方还于当日签署了系列文件，廖某1、蒋某、某中介公司签订了《居间服务合同》，约定蒋某向某中介公司支付居间费57420元。廖某1、蒋某、某担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定某担保有限公司为此次房屋交易协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押登记手续;协助办理房屋解押手续;……该公司手续保障服务费9657元，由蒋某承担。
签订上述系列文件后，蒋某支付了廖某1定金2万元。签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》时，廖某1均未提供廖某2委托授权。
2016年2月1日，蒋某向某中介公司支付了居间费57420元、向某担保有限公司支付了保障服务费9657元、代收评估费600元。
蒋某陈述2016年2月3日，廖某1明确表态因没有廖某2的授权不再出售房屋,理由是没有经过廖某2本人的同意，没有廖某2的授权，表示不再卖房。廖某1表示2016年1月25日早晨即通知某中介公司觉得受骗不再进行，定金可以随时退还，后约蒋某重新谈、重新签，蒋某没来，26日明确表示解除合同。
庭审中，蒋某提交了上述《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《北京某中介预收费专用收据》、《某担保有限公司专用收据》、购房资质证明，证明其所述情况，廖某1对证据真实性认可，但称合同没有廖某2的授权委托书，没有某中介公司骑缝章，且显失公平。廖某1提交了照片证明《补充协议》应该有某中介公司公章，提交了2016年2月3日各方协商以及2016年2月14日廖某1与某中介公司熊×通话的录音记录证明其1月24日签订合同时被胁迫且某中介公司答应退还所收取费用并答应赔偿蒋某5万元，蒋某对上述证据真实性均不认可。某中介公司称双方签订《补充协议》后由经纪人拿回盖章，有时间差，对廖某1提交的录音证据认可。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：1、解除蒋某与廖某1于2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;解除蒋某与廖某1、某中介公司签订的《补充协议》以及《居间服务合同》;2、廖某1于本判决生效之日起七日内退还蒋某定金二万元;3、廖某1于本判决生效之日起七日内支付蒋某违约金八万元;4、某中介公司于本判决生效之日起七日内退还蒋某居间服务费五万七千四百二十元;5、驳回蒋某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，廖某1代廖某2与蒋某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及《补充协议》等系列文件时未提供廖某2授权，且蒋某、某中介公司均知晓廖某1未提供廖某2授权，虽蒋某表示廖某1承诺肯定有处分权，但该房屋买卖系重大交易事项，各方均应尽到合理谨慎的注意义务，另该房屋买卖事后未经廖某2追认，故上述系列文件均对廖某2不发生效力，相应责任由廖某1承担。廖某1辩称《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以及《补充协议》等存在欺诈、显失公平等意见，缺乏事实和法律依据，对其该抗辩，不应采纳。现因廖某2、廖某1不同意履行房屋买卖合同，蒋某要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》的请求，有事实、法律依据，应当支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，合同解除后，蒋某要求廖某1退还定金2万元，合法有据，应当支持。关于违约金，在合同签订过程中，蒋某在明知廖某1未取得廖某2的授权委托书、合同可能存在不能履行风险的情况下与廖某1签订合同，其对合同解除也存在一定的过错，且结合双方所述在签订房屋买卖合同不久后廖某1一方即已明确表示拒绝履行合同，廖某1抗辩合同约定的违约金数额过高，综上，应当酌情确定廖某1赔偿蒋某违约金的数额。关于蒋某要求解除《居间服务合同》以及赔偿居间代理费、保障服务费以及评估费，因某中介公司在促成廖某1、蒋某签订合同过程中未审查授权情况，服务瑕疵导致房屋买卖合同未能履行，保障服务费及评估费系蒋某支付给某担保有限公司，蒋某除向廖某1支付定金外后续服务并未履行，故上述费用并非当然为蒋某因房屋买卖合同产生之损失。本案系房屋买卖合同纠纷而非居间服务合同纠纷，但考虑居间与房屋买卖关联性，涉及居间合同以及居间费，可以一并判决确定居间合同解除且居间费由某中介公司退还，涉及保障服务费及评估费，蒋某可与某担保有限公司另行解决。
