北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭某诉称：2012年11月23日赵某与郭某签订《房屋买卖合同》，约定赵某从郭某处购买北京市朝阳区×号房屋(以下简称×室)。该房屋是郭某从第三人某公司处购买而来，尚未办理房产证。因×室被法院查封，导致郭某迟迟不能为赵某办理过户手续。故诉至法院要求第三人某公司在判决生效后七日内协助将1317室过户到郭某名下，郭某在×室过户到其名下后七日内将该房屋过户到赵某名下，并给付赵某19万元违约金。
二、被告辩称
被告赵某辩称：1.查封系因郭某的前夫刘某与他人存在借贷关系但拒不履行生效判决导致的，故属于因郭某的原因导致。2.双方签订《房屋买卖合同》是委托房屋中介进行的，赵某已经尽到了购房人的义务，郭某未将查封事实告知赵某属于故意隐瞒，合同有效。3.郭某存在过错导致1317室房屋未能过户至赵某名下，应当按照约定支付违约金。4.赵某为解封×室房屋提前给付60万房款，该行为经过了郭某的同意。5.《房屋买卖合同》中补偿款的约定属于违约金，应当按照约定履行义务，且赵某的实际损失已经超过19万元。6.《补充协议》中违约条款的约定是关于评估的约定，并非过户违约的约定，与《房屋买卖合同》约定的违约事项不同。
第三人某公司述称：同意将1317室过户到郭某名下。
三、审理查明
2010年，郭某和第三人某公司签订《商品房预售合同》，约定郭某从某公司处购买1317室。2012年11月23日，赵某与郭某签订《房屋买卖合同》，约定赵某从郭某处购买×室，成交价190万元，2013年1月21日前支付130万元，剩余房款待房屋产权证办理后以贷款方式支付，如因当事人一方的原因致使该房屋自合同签订之日起三年内未取得房屋权属证书的，合同继续履行，过错方向另一方支付总房款的10%作为补偿。合同签订后赵某向郭某支付了130万元购房款，郭某于2013年1月27日交付房屋。
审理过程中，赵某申请诉讼保全，要求对1317室进行查封。查封过程中，法院发现×室于2012年11月6日办理初始登记，登记房号为北京市朝阳区望京×号楼×层×，2012年10月29日被鄂尔多斯市公安局查封，随后被法院数次查封。随后解除了对×室的查封，现×室仅有本案诉讼保全的查封。
赵某称为能让1317室尽快解除查封，符合过户条件，其请律师到鄂尔多斯办理执行异议，产生了5万元律师费和0.5万余元交通、住宿费，还提前支付了60万元购房尾款，对此提交律师费发票为证。郭某认可购房款其和赵某已结清。第三人某公司表示其随时可以协助郭某办理房屋过户手续。
根据郭某提交的《补充协议》复印件显示，2012年11月23日，郭某(甲方)、赵某(乙方)、高丽萍(丙方)签订《补充协议》，约定：“(1)房本(以中介方确认房本下来之日起)3日内做网签;(2)房本(以中介方确认房本下来之日起)3日内买卖双方及居间方做面签，买卖双方材料准备齐全，评估完成后，3个工作日出评估报告，5个工作日批贷。批贷后10日内过户，过户后15个工作日放贷。(3)丙方负责在整个买卖过程中，通知并协助买卖双方办理。如因甲乙丙三方任何一方的原因，未使得交易顺利进行，则违约方赔付1万元作为违约金。”该《补充协议》落款处无签字，有日期。赵某认可《补充协议》抬头处的签字为其所为。郭某及赵某均称，高丽萍系促成二人交易的房地产中介公司的员工。
经询，郭某称其与刘某于2013年1月24日协议离婚，并出示了离婚证原件;同时称由于×室已于离婚前出卖，因此在二人财产分割协议中未涉及该房屋。
关于×室曾被查封的原因，郭某在庭审中述称，其前夫刘某在双方婚姻关系存续期间用×室为他人作担保，后被执行，刘某是被执行人，因此房屋被查封，郭某不应为此承担责任。
另查，第三人某公司表示，随时可以协助郭某办理×室房屋过户手续至郭某名下。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：1、北京第三人某房地产开发有限公司于判决生效后七日内协助郭某办理北京市朝阳区望京街×号楼×层×室的房屋过户手续，将该房屋过户到郭某名下;二、郭某在北京市朝阳区望京街×号楼×层×室过户到其名下后七日内协助赵某办理北京市朝阳区望京街×号楼×层×室的过户手续，将该房屋过户到赵某名下;三、郭某于判决生效后七日内给付赵某违约金十九万元。
五、房产律师靳双权点评
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
结合各方当事人争议，概括本案争议焦点为以下四项：
一、关于《房屋买卖合同》效力问题，应当认为，郭某与赵某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示。本案中，郭某出卖×室时，该房屋已被法院查封，但法庭辩论终结前，×室已经解除除本案以外的查封等强制措施，故《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定该合同应为合法有效。双方均应按照约定履行各自义务，亦应根据合同目的履行相关告知、通知等义务。
二、关于本案违约条款的适用问题，双方存在争议。郭某上诉认为违约责任的认定应适用《补充协议》的约定，即：“如果因为甲乙丙三方任何一方的原因，未使得交易顺利进行，则违约方赔付1万元作为违约金。”赵某则认为本案违约责任应适用《房屋买卖合同》第十条第(二)项的约定：“如因当事人一方的原因致使该房屋自合同签订之日起三年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的10%作为补偿。”对此，应当认为，首先，从形式上看，《房屋买卖合同》与《补充协议》间并无替代性适用的相关约定。其次，就内容本身而言，《房屋买卖合同》第十条第(二)项系对未取得房屋权属证书原因性因素所导致违约责任做出的约定;而《补充协议》则是针对完成过户的程序性事务中可能发生违约责任的约定。故《补充协议》虽有“补充”二字，但其约定内容并未构成对本案《房屋买卖合同》中违约责任的覆盖与替代。本案纠纷因未取得房屋所有权证书引发，因此本案违约责任认定应当适用《房屋买卖合同》第十条第(二)项的约定。
三、关于郭某是否应当承担违约责任的问题
首先，从《房屋买卖合同》的约定内容看，就第十条第(二)项
“未取得房屋权属证书”的约定中，房屋权属证书的取得人指向郭某还是赵某，双方存在不同理解。就×室未能过户的原因问题，本案中，×室于2012年11月6日办理初始登记，于2012年10月29日被查封，直至2015年11月2日解除本案以外的查封。而根据《房屋买卖合同》约定，取得房屋权属证书的三年期限截止日为2015年11月22日。据此，×室在被查封后方办理初始登记，至今《房屋买卖合同》签订亦满三年，由于×室于2012年10月29日即被查封，致房屋产权未能办理至郭某名下，亦无法及时办理至赵某名下，故×室未取得房屋权属证书应为郭某原因所致。
再次，就×室被查封先于《房屋买卖合同》签订是否引起郭某免责的问题，应当认为，当事人应根据合同目的履行相关告知、通知等义务，在房屋买卖合同中，房屋出卖人有义务告知买受人房屋上已设定相关权利的情况。本案中，郭某作为房屋出卖人及民间借贷纠纷执行案件的被执行人，理应知晓×室被查封这一事实，并应将房屋被查封之事告知赵某。郭某以其前夫涉诉其不知情，以及以《房屋买卖合同》签订时即存在房屋查封为由主张未加重赵某义务，进而上诉主张其对因查封导致房屋未能过户而免责，没有法律依据。
综上所述，现《房屋买卖合同》签订已满三年，仍未取得房屋权属证书，该事实系因合同一方当事人郭某原因导致，其应当承担合同约定的违约责任。
四、关于本案违约责任的金额，双方约定了“总房款的10%作为补偿”。郭某上诉提出该约定为补偿款，具有补偿性质;同时提出，因赵某并未遭受损失，故郭某不应承担上述责任。对此应当认为，违约金是按照当事人的约定，因一方违约而应当向另一方支付的金钱。本案中，双方使用的措辞虽为“补偿”，但约定的内容系针对未取得房屋权属证书需承担的金钱责任而定，该条款性质实属对违约金的约定，法院将该约定认定为违约金并无不当。
同时，就承担比例的问题，应当认为，首先，“总房款10%”是双方在缔结《房屋买卖合同》时的合意结果，该条款设定了双方义务，即任何一方存在违约事由均应承担相应责任，当事人应当按照约定履行己方义务。其次，对于实际给付金额，综合本案合同的签订、履行具体情况，及×室查封及解封相关事由及付出等因素，法院作出郭某应支付总房款10%违约金的处理并无不妥，应当支持。
另，郭某上诉提出追加刘某为共同被告，对此应当认为，《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当事人为郭某与赵某，根据合同相对性原则，郭某应单独作为本案当事人。同时，本案诉争内容的义务承担者均涉及郭某，郭某虽称已与刘某离婚，但该理由并不当然构成刘某作为本案共同被告的法定事由，故郭某要求在本案中追加刘某为共同当事人的请求，缺乏法律依据，不应支持。郭某因本案造成的损失如系其他原因导致，其可另行主张。
