北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年9月，樊某诉称：樊某原系顺义区某村村民，在该村6号有宅院一所，内有北正房5间，西厢房3间。该宅院有《集体土地建设用地使用证》，土地使用权人是樊某。方某、杨某是夫妻关系。2001年5月，樊某因为急需用钱，经中间人介绍，樊某与方某、杨某达成协议，将上述房屋以7万元的价格卖给方某、杨某。达成协议后，方某、杨某交付了价款7万元，樊某将房屋及《集体土地建设用地使用证》交给了方某、杨某。由于双方的行为违反了法律法规的强制性规定，是无效的行为，故樊某诉至法院，请求：1.确认樊某与方某、杨某于2001年4月就顺义区某村6号房屋达成的买卖关系无效;2.判令方某、杨某将从樊某处购买的顺义区某村6号宅院的房屋腾退，并返还给樊某;3.判令方某、杨某将樊某的《集体土地建设用地使用证》交还给樊某;4.诉讼费由方某、杨某承担。
2、被告辩称
方某、杨某辩称：2002年，因为所居住的房屋即北京市西城区×号拆迁，方某、杨某才购买了樊某的房屋，并非为了升值，且之后二人一直在宅院居住。方某名下没有正式的住房，杨某名下有一处一居室，由二人的一家居住。方某、杨某购买的是房屋，房屋买卖合同是有效的;至于宅基地，樊某卖房时已是居民户口，宅基地属于集体所有，樊某没有起诉的资格。因此，方某、杨某不同意樊某的诉讼请求。
二、法院查明
樊某原是北京市顺义区某村村民，其在该村6号拥有宅院一所，该宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在樊某名下。方某与杨某是夫妻关系，二人原为北京市西城区×号居民。2002年2月，樊某与方某、杨某签订《购房协议书》，约定：樊某将北京市顺义区某村6号宅院一处卖给方某和杨某，价格为7万元;此房产小院东至西15.7米，南至北28.4米，共计446平方米，院内有北房五间94.2平方米，西厢房三间(带地下室)100平方米及院内若干花木。协议签订后，方某、杨某给付樊某7万元，樊某将宅院和该宅院的《集体土地建设用地使用证》交给方某和杨某。后方某和杨某夫妇在此宅院居住至今。
2002年11月，北京市西城区×号被拆迁。2003年10月17日，方某和杨某的户口均迁至北京市西城区6号，该处房屋所有权人为杨某，面积为41.7平方米。2004年5月10日，樊某由南彩村投靠亲属，转为非农业户口，户口迁至北京市顺义区6号。2008年3月19日，樊某将户口迁入北京市顺义区某村×号。2011年9月19日，樊某又将户口迁至现在户籍所在地，即北京市顺义区×号。
庭审中，关于《购房协议书》的效力，双方存在争议。樊某称双方买卖房屋时其是×村村民，方某和杨某均为城镇居民，根据法律规定，买卖协议应该无效，因此坚持要求确认双方于2002年2月签订的《购房协议书》无效，并要求方某和杨某腾退房屋、返还《集体土地建设用地使用证》;方某、杨某称现在樊某也是居民户口，宅基地归村集体，地上物归樊某，因此双方签订的《购房协议书》合法有效，而且方某和杨某一直在宅院居住，没有其他住所，无法腾退房屋。经法院释明，方某和杨某坚持不在本案中向樊某主张返还购房款以及赔偿损失。
三、法院判决
1、一审判决
1)樊某与方某、杨某达成的《购房协议书》无效;
2)方某、杨某院落、房屋腾空后返还给樊某;
3)方某、杨某将《集体土地建设用地使用证》返还给樊某。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。2002年2月，樊某与方某、杨某虽然签订了《购房协议书》，达成了农村房屋买卖协议，但因方某、杨某并非北京市顺义区某村集体经济组织成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。方某、杨某主张樊某现已转为居民户口，无权主张《购房协议书》无效，但合同无效为自始无效，樊某现已转为居民户口的事实并不能导致双方签订的《购房协议书》转变为有效，故对方某和杨某的辩称意见法院不予采纳。
房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故樊某要求确认买卖合同无效，腾退并返还涉诉宅院以及返还《集体土地建设用地使用证》的请求，法院予以支持。经法院释明后，方某和杨某坚持不在本案中主张返还购房款以及赔偿损失，故在本案中对上述问题不作处理，二人可另行解决。
