北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年5月，方某诉称：2003年3月9日，经中证人王×、刘×，我以100000元的价格购买了文某位于北京市顺义区赵全营镇西小营村总占地面积为576平方米的农宅一处，双方签订房产有偿出让协议，约定：我付清该房款项后，此宅院全部由我永久持有;该宅院日后如出现政府改造征地拆迁等其它情况，其补偿费及损失费全部归我所有，文某应出面协助我证明所持房产文件的真实合法性;双方不得反悔。协议签订前，我已将购房款全部交清。此后，我一直占有使用该宅院。
2012年2月，文某违背诚实信用原则向我提起诉讼，要求确认协议无效，让我腾退房屋。此案经北京市顺义区人民法院和北京市第二中级人民法院两审民事判决，支持了文某的诉讼请求。我只能要求文某返还已付购房款并依法要求文某承担信赖利益损失。现诉至贵院，请求判令：1.文某返还我已交付购房款100000元;2.文某向我支付信赖利益损失即诉争房屋院落增值利益共计543733元。
2、被告辩称并反诉
文某辩称：我同意方某第一项诉讼请求，同意返还方某的购房款。方某主张的信赖利益损失缺乏事实法律依据，不同意支付。法律规定居民不能买卖农村宅基地，因此我认为买卖合同签订及履行的过程中双方均存在过错，我主张按照同等责任分担相应的损失。文某反诉称请求判令方某立即将《集体土地建设用地使用权证》原件返还给我。
二、法院查明
文某为北京市顺义区赵全营镇西小营村村民，1993年顺义区颁发集体土地建设用地使用证时，将北京市顺义区×宅院确权在文某名下。方某在购买房屋时为北京市城镇居民户口，户籍所在地为北京市东城区×1。2003年3月9日，方某与文某签订房屋有偿出让协议，约定：文某自愿将其座落于北京市顺义区×自家宅院以人民币10万元的价格出让给方某永久所有。合同签订后，文某将房屋交付给方某，方某给付文某购房款100000元，集体土地建设用地使用证原件现由方某掌控。2013年3月28日，北京市顺义区人民法院判决：方某、文某签订的房产有偿出让协议无效。后方某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，判决：维持原判。
法院审理中，方某申请对宅院内房屋及附属物、宅基地区位补偿价的现值进行鉴定，经法院上报北京市高级人民法院摇号确定由北京中企华房地产估价有限公司进行评估，结果为：房屋重置成新价、附属物补偿及宅基地区位补偿价643733元，其中区位补偿价539676元。方某为此交纳鉴定费用3000元。对该评估报告中载明的宅基地区位补偿价数额，文某提交异议书，认为按照该报告认定的宅基地区位补偿价按照911元/平方米计算，宅基地区位补偿价数额有误。
北京中企华房地产估价有限公司出具答复，载明：选择货币补偿方式的宅基地区位补偿价为1080元/平方米;根据宅基地登记卡记载宅基地标准面积为467平方米(其中老人补助面积200平方米)，超标准面积109平方米，根据以上规定本次测算面积为467平方米，超标准面积109平方米按照标准的30%给予补偿，宅基地区位补偿价为539676元。对于老人补助面积200平方米的计算方法，文某提出异议，称评估公司将老人的补助面积200平方米按照标准面积计算违反每户最高不得超过0.4亩(267平方米)的相关规定，公司认定有误。双方一致认可对于该评估报告载明的数额，由一审法院最终予以认定。
三、法院判决
1、一审判决
1)文某给付方某房屋及附属物重置成新价十万四千零五十七元;
2)文某赔偿方某经济损失二十七万一千九百三十三元;
3)方某将确权在文某名下的集体土地建设用地使用证原件返还给文某;
4)驳回方某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
房产有偿出让协议已经法院相关判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。故方某应将宅基地的集体土地建设用地使用证原件返还给文某，文某应当依照房屋及附属物的现值对方某予以补偿。考虑到文某作为出卖人出卖房屋，后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，文某应当对合同无效承担主要责任，方某应对合同无效承担次要责任，故文某应当对因合同无效给方某造成的信赖利益损失依责赔偿。
对于评估报告中宅基地标准面积的认定问题，法院认为《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》即顺政发(2006)12号载明：宅基地面积控制标准为：1982年以前经合法批准的宅基地面积每户控制标准为0.4亩(折合267平方米)，1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%予以补偿。故本案宅基地的标准面积应当按照267平方米计算，对于老人补助面积200平方米应当按照超标准面积计算。文某应当给予方某的信赖利益损失的具体数额，法院参照重新认定后的宅基地区位补偿价的数额酌情予以确定。对方某认为评估标准过低的辩解，法院不予采纳。
