北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年9月，陈某诉称：北京市大兴区7号院为我的祖宅，因家庭经济困难变卖给村集体，后被高某购得该房。1999年4月高某将该房出售给张某。2006年10月24日，我与高某、方某达成协议约定：高某、方某委托陈某通过法律途径向张某收回房产，一切费用由我承担，收回房屋后，高某、方某将房屋无偿给予我，此房屋拆迁时，我一次性给予高某、方某五至十万元。2007年，我以高某的名义支付给张某补偿款252000元收回了房产。在诉讼中我还支付了诉讼费、评估费、律师费24905元，总计276905元。
我与高某、方某于2007年12月16日再次签订《协议书》约定：北京市大兴区7号院房屋产权、所有权、使用权转让给我，都归我所有，拆迁时我一次性给予高某、方某五至十万元，房屋收回后一直由我占有使用。2010年7月7日，我与北京经济技术投资开发总公司签订了《拆迁安置补偿协议》。2010年7月8日，我又与该公司分别签订了《定向安置房买卖合同》三份。2010年7月13日双方又签订了《拆迁安置补偿协议(补充协议)》该房屋拆除。
2010年7月14日，高某、方某将我诉至法院，北京市大兴区人民法院作出判决认定高某、方某与我签订的两份协议书实际系转让宅基地上房屋所有权的行为，因我非本村集体经济组织成员，该转让行为违反国家法律强制性规定，为无效协议。此判决已生效。此后，高某、方某将我、北京经济技术投资开发总公司诉至法院，北京市大兴区人民法院作出民事判决书、北京市第一中级人民法院作出民事判决书，认定我与北京经济技术投资开发总公司签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议(补充协议)》无效。
2013年初，我起诉高某、方某，要求分割北京市大兴区7号院的拆迁利益。诉讼中，基于当时高某、方某尚未取得北京市大兴区7号院的拆迁补偿利益，法院以我要求分割的拆迁利益不明确为由，裁定驳回了我的起诉。现在，高某、方某已经获得了北京市大兴区7号院的拆迁利益。我与高某、方某签订的协议已被法院认定为转让宅基地上房屋所有权的行为，双方的转让协议被确认无效，但无效后责任如何承担及拆迁利益如何分割尚未处理。
现原有房产已经灭失，高某、方某基于转让后的房产取得了拆迁补偿。虽然我与高某、方某之间的转让协议无效，但我为此付出了相关费用，高某、方某应予返还。转让协议无效后，高某、方某应对我因转让协议无效而遭受的损失承担赔偿责任。根据北京市人民法院审判实践中，转让协议无效后依据双方的过错大小，按二八开处理无效后利益分配的原则，我应取得80%拆迁安置补偿，以弥补我在转让协议无效后的经济损失。现要求：1、高某、方某赔偿我损失，以高某、方某与北京经济技术投资开发总公司签订的拆迁安置补偿协议确定的财产的80%为准，暂定200万元;2、高某、方某返还我在收回房产过程中支付的费用276905元(包括补偿款252000元，诉讼费、评估费、律师费24905元)。
2、被告辩称
高某、方某辩称：一、本案所涉及的北京市大兴区7号院房屋的所有权和相应的宅基地使用权没有发生变动，拆迁前仍归高某、方某所有，陈某没有获得房屋的所有权和宅基地使用权。北京市大兴区人民法院作出民事判决书已经生效，陈某对房屋没有所有权，对宅基地也没有使用权。房产没有发生转让，当然也无所谓基于转让后的房产获得拆迁利益。陈某要求赔偿因转让无效造成的损失缺乏事实及法律上的根据。陈某的第二项诉讼请求已超过诉讼时效，依法应驳回陈某的诉讼请求。
二、法院查明
高某与方某系夫妻。高某曾在北京市大兴区七号取得宅基地房屋一处，并于1997年9月取得宅基地使用权证。1999年4月，高某将上述房屋以2万元价格出卖给张锡钧。2006年10月24日，方某、高某与陈某达成协议，约定高某、方某委托陈某通过法律途径收回上述房产，一切费用由陈某承担;收回房屋后，高某、方某将自愿将房产无偿给予陈某，所有产权都归陈某所有;在亦庄开发区征地搬迁时，陈某要一次性给予高某、方某五至十万元(按搬迁房价的10%给予)。
2007年12月10日，高某与张锡钧在诉讼过程中达成调解协议：高某给付张锡钧房屋装修费用及房屋补偿款共计252000元，张锡钧腾空北京市大兴区七号房屋及院落并交付高某。该案诉讼中，北京市国盛房地产评估有限责任公司对北京市大兴区七号院及院内房屋进行评估，确认院落面积长18.5米、宽15米，补偿面积298.48平方米，北房建筑面积71.75平方米，东厢房建筑面积13.3平方米，西侧厕所建筑面积3.325平方米，东房北侧房建筑面积7.07平方米。
调解协议履行后，方某、高某与陈某于2007年12月16日，再次签订协议书，协议中有如下内容：在高某诉张锡钧民事一案中，案件受理费、房屋评估费共计7105元、律师诉讼代理费17800元、房产赔款254000元都是由陈某出资办理，高某没有出资;现高某、方某自愿将七号房屋产权、所有权、使用权转让给陈某，此房产权、所有权、使用权都归陈某所有;在亦庄开发区征地搬迁时，陈某要一次性给予高某、方某五至十万元(按搬迁房价的10%给予)。双方签订协议后，高某将房屋交付给陈某。另查，陈某为非农户口。
2010年7月7日，陈某作为被拆迁人与拆迁人北京经济技术投资开发总公司就北京市大兴区7号院内房屋的拆迁安置补偿事宜签订拆迁安置补偿协议，并于2010年7月13日签订补充协议。上述协议中确定，陈某在拆迁范围内有一套宅院位于东合盛村西街二条7号，宅基地面积315.24平方米，房屋合法建筑面积236.43平方米，陈某获安置房三套、剩余补偿款746027元。房屋被拆迁。
2010年8月，北京市大兴区人民法院受理高某、方某诉陈某合同纠纷一案，高某、方某要求确认双方2006年10月24日和2007年12月16日签订的两份协议书无效。大兴法院于2010年11月22日判决：高某、方某与陈某签订的转让北京市大兴区7号房屋的两份协议书均无效。双方领取判决书后均未上诉，该判决书已经发生法律效力。
2011年，高某、方某到大兴法院起诉北京市经济技术投资开发总公司、陈某，要求确认北京经济技术投资开发总公司与陈某签订拆迁安置补偿协议及补充协议无效。大兴法院于2011年12月15日作出判决北京经济技术投资开发总公司与被告陈某签订的拆迁安置补偿协议及拆迁安置补偿协议(补充协议)无效。陈某不服提出上诉，2012年3月13日，北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。
2013年9月6日，北京经济技术投资开发总公司与高某就东合盛村西街二条7号院内房屋的拆迁安置补偿事宜签订拆迁安置补偿协议及补充协议，上述协议中确定，高某在拆迁范围内有一套宅院位于东合盛村西街二条7号，宅基地面积298.48平方米，房屋合法建筑面积223.86平方米，北京经济技术投资开发总公司给付高某拆迁补偿总金额1244871元，高某获安置房三套、剩余补偿款587387元。
三、法院判决
1、一审判决
1)高某、方某给付陈某拆迁补偿款八十七万一千四百零九元七角;
2)驳回陈某的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审法院民事判决第二项。
2)变更一审法院民事判决第一项为：高某、方某于本判决生效后七日内赔偿陈某损失人民币九十五万元。
3)高某、方某返还陈某人民币二十七万六千九百零五元。
4)驳回陈某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已经确认陈某与高某、方某就北京市大兴区7号房屋签订的两份协议书均无效，所以本案关键在于合同无效后双方当事人之间的返还及赔偿问题。
关于当事人之间的返还问题。作为买受人的陈某，应将高某、方某的房屋返还，现高某、方某已经根据自己对房屋享有的权利获得了巨额拆迁利益，应视为陈某已经履行了自己的返还义务;作为出卖人的高某、方某，应将陈某的购房款退还，陈某获得房屋的相关支出应视为其对高某、方某的购房款，高某、方某应在陈某主张的合理范围内予以返还，一审法院对该部分主张未予支持，明显不当，二审法院予以纠正。
关于当事人之间的赔偿问题。陈某与高某、方某签订的协议虽然被确认无效，但就合同无效存在双方之间的责任分担。作为出卖人的高某、方某在明知房屋之后会存在拆迁利益的情况下，仍然执意进行转让，而且在转让陈某之前出让过，只是之后通过诉讼收回后又变相转给陈某，所以高某、方某对合同无效存在主要过错。作为买受人的陈某，此前通过诉讼的形式获得高某、方某的房屋，其应知晓房屋上可能存在的风险，包括此前确认合同无效诉讼以及本案都应是其在签订协议时应当预料到的，所以其也存在次要过错。故此，法院结合双方在合同无效过程中的过错程度，考虑陈某对房屋的装修、翻建所投入的资金，并考虑作为民事主体都应遵守的诚实信用原则，酌情判决高某、方某应赔偿给陈某的信赖利益损失数额。
