北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
荣某诉称： 2016年7月30日，荣某与张某通过中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定荣某购买张某名下涉案房屋，房屋成交价为313.8万元，其中定金9.8万元，首付款24万元应于2016年9月1日前以自行支付的方式支付给张某，首付款84万元应于2016年10月20日前以理房通托管的方式支付给张某，拟贷款金额为196万元。同日，荣某与张某及中介公司签订了《居间服务合同》，荣某与张某及某融资担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定居间服务费67780.8元、保障服务费15690元及评估费600元均由荣某承担。2016年9月3日，荣某与张某、中介公司签订了《声明》一份，约定因双方协商签订自行支付购房款协议未达成一致，荣某再额外支付张某一万元补偿款，张某同意继续履行合同并全力配合完成所有交易手续。2016年9月7日，荣某与张某、某融资担保有限公司签订了《自行支付购房款协议》，约定首付款24万元的支付时间变更为2016年9月30日，同时张某应积极配合提供相应材料办理相关手续。上述协议签订后，荣某依约履行了支付定金、居间费用、保障服务费、评估费及一万元补偿款的义务，但张某自2016年9月10日开始，拒绝按照某融资担保有限公司的要求提供相应材料，亦拒绝接收房款，还明确表示不再卖房，经荣某多次催告后仍拒绝配合履行上述协议，已经构成根本违约，故原告荣某诉至法院请求：1、判令解除荣某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及荣某、张某、中介公司签订的《补充协议》与《声明》及荣某、张某、某融资担保有限公司签订的《自行支付购房款协议》;2、判令张某退还荣某购房款10.8万元;3、判令张某赔偿荣某中介费损失共计84070.8元，包括居间代理费67780.8元、保障服务费15690元及评估费600元;4、判令张某赔偿荣某房屋差价损失;5、判令张某赔偿荣某保险费损失12800元。
2、被告辩称
张某辩称：不同意原告的诉讼请求。依照房屋买卖合同及补充协议的约定，荣某应在2016年9月1日前自行支付我方首付款24万元，后双方又签订了自行支付购房款协议，将首付款支付时间确定为2016年9月30日前，但荣某至今也未向我方支付该笔首付款，构成根本违约;荣某在付款过程中一直要求我方提供户口簿，但提供户口簿并非付款前提，荣某以我方未提供户口簿为由拒不付款已构成违约，我方有权依约解除合同并要求荣某承担违约责任;我方还一直催促荣某依约付款，但荣某多次提出单方变更合同首付款支付方式及金额，我方明确予以拒绝;我方从未向荣某表明过不出售房屋，没有任何违约行为，且付款义务属于荣某应当先予履行的主要合同义务，在其未支付房款前，我方有权拒绝配合其继续履行合同。本案的违约方是荣某，没有按照合同约定向我方付款。
3、第三人述称
中介公司述称：对于原告的诉讼请求，我方服从法院判决，无异议。双方签订完自行支付购房款协议后将该协议都给了双方。因三方签订了《自行支付购房款协议》，在该协议中某公司承担担保责任，所以荣某履行支付义务的前提是我方对张某的征信情况进行审查并通过，但在我方明确告知张某须提交户口簿等资料用于审核后，张某至今一直未能提供。而且，张某在2016年9月12日向荣某表示不再出售房屋了，荣某告知了我方，故我方在2016年9月12日向张某发送了催告函，要求其提供户口簿、接收房款，张某签收了该催告函，但却并未提供户口簿，也未接收房款，直到现在。
某融资担保有限公司未陈述。
二、法院查明
2016年7月30日，张某(出卖人)与荣某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定荣某购买张某名下的涉案房屋，建筑面积88.30平方米，房屋成交价为280万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价33.8万元，其中，定金9.8万元，由买受人直接支付给出卖人，拟贷款金额为196万元。同日，张某(甲方/出卖人)与荣某(乙方/买受人)、中介公司(丙方/居间人)还签订了《居间服务合同》及《补充协议》，该《补充协议》约定，乙方于2016年7月30日将第一笔定金5万元自行支付甲方，乙方于2016年7月31日将第二笔定金4.8万元自行支付甲方，乙方于2016年9月1日前将首付款24万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年10月20日前将首付款84万元以理房通托管的方式支付甲方;甲乙双方同意，在2016年10月31日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，甲乙双方应当在甲方收到全部房款后3个工作日内办理物业交割手续。同日，张某与荣某、某融资担保有限公司还签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，荣某先后向张某支付了定金9.8万元，并依约向中介公司及某融资担保有限公司支付了中介费用84070.8万元(包括居间代理费67780.8元、保障服务费15690元及评估费600元)。
2016年9月3日，张某(甲方)与荣某(乙方)、中介公司(丙方)签订了《声明》，载明：于2016年7月30日签订二手房买卖合同，补充协议第二条中第4条相约规定：乙方于2016年9月1日前将第二笔首付款人民币二十四万元整以自行支付的方式支付于甲方，因2016年8月29日甲乙丙三方协商签订自行支付购房款协议未达成一致，现经甲乙丙三方友好协商，乙方同意补偿甲方人民币一万元整，甲乙双方同意后期合同继续履行且全力配合完成所有交易手续，特此声明!
2016年9月7日，张某(甲方/出卖方)与荣某(乙方/买受方)、某融资担保有限公司(丙方)签订了《自行支付购房款协议》，约定甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形，甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管;甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：1、支付金额：24万元，支付时间为2016年9月30日;如经丙方审查，结果为甲方不满足本协议第一条支付条件，但乙方仍将购房款支付至甲方账户的，丙方不承担担保责任。双方在该协议中还列明了张某的收款银行账号。
根据录音材料显示，2016年9月12日，中介公司的工作人员曾明确告知张某一方需要提供户口簿以调查征信情况，否则将无法支付首付款24万元。
但张某至今未提供户口簿等材料，亦未配合继续履行房屋买卖合同及补充协议等;荣某也未支付首付款24万元及其他剩余房款。
三、法院判决
1、一审判决
1)、解除荣某与张某于二○一六年七月三十日签订的《存量房屋买卖合同》，荣某、张某、中介房地产经纪有限公司于二○一六年七月三十日签订的《补充协议》，荣某、张某、中介房地产经纪有限公司于二○一六年九月三日签订的《声明》，荣某、张某、某融资担保有限公司于二○一六年九月七日签订的《自行支付购房款协议》;
2)、张某于本判决书生效之日起十五日内返还荣某购房款九万八千元及补偿款一万元;
3)、张某于本判决书生效之日起十五日内赔偿荣某居间服务费六万七千七百八十元八角、保障服务费一万五千六百九十元及评估费六百元;
4)、张某于本判决书生效之日起十五日内赔偿荣某房屋差价损失一百三十万元;
5)、张某于本判决书生效之日起十五日内赔偿荣某保险费损失一万二千八百元。
2、二审判决
1)、维持一审法院判决第一、二、三、五项;
2)、撤销一审法院判决第四项;
3)、张某于本判决书生效之日起十五日内赔偿荣某房屋差价损失八十万元;
4)、驳回荣某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案的争议焦点为涉案合同履行中违约责任归属问题。
关于涉案合同履行中违约责任归属问题一节。2016年7月30日张某与荣某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2016年9月7日签订的《自行支付购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同”。依据《自行支付购房款协议》第一支付条件中第六项的规定，甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管。荣某支付购房款以张某提供所列全部材料为前提，中介公司催告张某称需张某协助办理个人征信调查，且办理个人征信调查需户口簿。张某仍拒绝提供户口簿，由此导致张某个人征信调查未完成，荣某未得到某公司付款通知，亦未付款。经审查，录音显示张某有明确不想出卖房屋的意思表示，结合张某经催告未提交户口本、本案其他证据，一审法院认定张某构成根本违约并无不妥，法院予以支持。结合本案证据，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，荣某要求赔偿房屋差价损失，应考虑从《存量房屋买卖合同》签订之日起至荣某起诉解除合同之日，荣某买房所需要支出的必要交易成本。对一审法院判决张某赔偿荣某房屋差价损失，法院依据市场价格予以酌情降低。
