北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告刘某称，刘某某与蔡某系夫妻关系，于1989年12月31日在北京市xx区民政局登记结婚，蔡某系二婚带一女儿，即原告刘某，婚后刘某某与蔡某翻建北京市xx区xx村×号院正房三间，新建东厢房三间，西厢房三间。原告刘某婚后与刘某某，蔡某共同居住。2001年7月18日蔡某去世，2014年3月2日刘某某去世，原告系蔡某、刘某某的合法继承人。2017年7月16日，被告刘xx未经原告同意，擅自将涉案院落的正房三间，新建东厢房三间，西厢房三间院落及原告新建的西厢房北一间，北平房一间，以280万元价格出卖给被告张某。原告认为侵犯原告合法权益，故此诉至法院。
2、被告辩称
被告刘xx辩称，我和张某之间不存在房屋买卖合同，这个合同是无效的。涉案房屋及院落的拆迁款不应该归刘某，应该归刘xx。因为这是套路贷款引起的，贷款300000元我一分钱没见，是把我到车上连打带骂签的字。
被告张某辩称，被告刘xx与我之间的房屋买卖合同有效且依法履行完毕。我是农村集体经济组织成员，有权购买该房屋。并且我向刘xx支付了房款，刘xx也完成了交付房屋的义务，房屋买卖合同合法有效。另外，刘某也不是合法的原告，刘xx已经通过遗赠赡养协议取得房屋所有权并且处分。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
刘某某与蔡某系夫妻关系，二人于1989年12月登记结婚。二人均系再婚，婚后未生育子女。原告刘某系蔡某之生女，系刘某某之继女。2001年7月18日蔡某因死亡户口注销;2014年3月2日刘某某因死亡户口注销。刘某某之弟刘晓某育有一子刘晓x。刘晓x与其妻子肖某生育一女。涉案院落的宅基地使用权于1994年11月30日登记在刘某某名下。该院落内原有北房三间系1983年以前建设。
2001年11月13日，刘某某与刘x某、刘某在某公证处签订赡养协议，约定刘某某自愿与刘x某、刘某在有生之年一起生活，刘x某、刘某承担对刘某某的赡养义务。2003年8月4日，刘某某在公证处自愿立遗嘱称，其去世后自愿将其所有的位于北京市xx区涉案院落的北房三间遗赠给其侄子刘晓x，任何人不得干涉。该遗嘱去世后生效。
2004年2月12日，刘某某(被扶养人)与刘xx(扶养人)在公证处签订遗赠扶养协议，约定，被扶养人去世后将自己所有座落在xx村正北瓦房三间、西厢房三间、东厢房三间及院落遗赠给扶养人所有，其他人无权干涉。二〇〇三年八月四日所立遗嘱撤销。扶养人如不尽扶养义务，被扶养人有权解除本协议，并不退还扶养期间的扶养费用，如被扶养人无故解除本协议，应赔偿扶养人扶养期间的一切费用……
2014年3月10日，北京市x公证处出具xx号公证书，内容如下：……被继承人刘某某于2014年2月18日因病在北京市死亡。其生前于二〇〇四年二月十二日与申请人刘xx在本处办理了《遗赠扶养协议》公证，在协议中双方约定了权利与义务，由申请人履行扶养义务，被继承人在其死亡后将自己所有的座落与北京市xx区xx村北瓦房三间、西厢房三间、东厢房三间及院落遗赠给申请人所有。经核实，申请人已按照协议履行了扶养义务，刘某某去世后，申请人表示接受上述遗赠。申请人亦称被继承人生前未与他人签订过遗赠扶养协议。
2017年7月16日，刘xx(出卖方，甲方)与张某(购买方，乙方)签订房屋买卖协议书一份，约定，甲方自愿将拥有所有权和使用权的位于北京市xx区x号房屋及院落(院内200平米)出售给乙方所有和使用;房屋价款乙方于2017年7月20日前全部支付与甲方;经双方协商于2017年7月16日甲方将房屋交付乙方。
2018年10月，涉案院落纳入拆迁范围，后被实际拆除。2018年8月12日，刘某以刘xx与刘某某签订的《遗赠扶养协议》未实际履行，刘某对刘某某尽了主要的赡养义务为由诉至法院，要求继承涉案院落内的房屋。该案审理过程中，刘xx主张其已经将×号院落内房屋出卖给张某。后刘某将刘xx、张某诉至法院，要求确认二人之间的房屋买卖合同无效，并要求涉案院落的拆迁补偿款归原告所有。
三、法院判决
驳回原告刘某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案的被告刘xx与张某签订的房屋买卖合同中买卖的标的为农村房屋，因张某为x村集体经济组织成员，具备使用该村集体土地的资格，故该房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。于法有据，法院支持。
按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证责任，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中的原告以该合同的签订系二被告恶意串通损害原告合法权益为由要求确认合同无效，因原告未提供证据证明被告存有恶意串通的情形，故原告该项主张缺乏事实依据，法院不予支持。
关于被告刘xx主张合同的签订并非其真实意思表示的意见，刘xx也未能提供其当时签订合同是确实受到胁迫的证据证明，其次即使刘xx系受胁迫签订合同，该情形也不属于认定合同无效的法定条件，而应属于合同的可撤销情形，因此法院对刘xx此项意见不予采纳。于法有据。原告要求涉案院落的拆迁补偿款全部归原告所有的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
