北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告吴某诉称：2012年12月27日，吴某持关某出具的公证委托书，通过房产中介公司与我就买卖位于北京市大兴区1号楼房屋达成一致意见，当天我便向关某交纳了20万元定金。第二天，双方在房产中介公司工作人员的主持下，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行过程中，关某以种种借口，不履行双方签订的买卖合同，不协助我办理房屋解押以及房屋所有权转移登记手续。由于关某的违约行为仍然继续，造成我方损失日益增长，根据双方签订的补充协议约定，关某应当按照合同约定支付违约金。现要求：1、在我支付关某剩余购房款490万元并替关某偿还银行贷款后，关某协助办理上述房屋的解除抵押登记手续，并将1号楼房屋过户至我名下并交付房屋;2、关某按照合同约定支付违约金1221450元;3、诉讼费由关某承担。
二、被告辩称
被告关某辩称：不同意吴某的所有诉讼请求。理由是：1、关某按照约定向银行履行了提前还款义务;2、吴某未按照合同约定时间给付首付款，属根本违约;3、关某已将房屋另行出售给第三人陈某并已经实际交付，对于吴某的第一项诉讼请求实际已无法履行。综上，请求驳回吴某的诉讼请求。如果法院认定关某存在违约行为，原告主张的违约金数额过高，要求法院调整。
第三人陈某述称：我现在要求被告把涉案房屋过户给我，我已经作为原告另案起诉了。我方认为吴某违约在先，因为合同约定还款解押前2日先付款然后再去还款解押，虽然吴某一直在纠缠到底通知过还是没有通知过，证人证言已经证明通知过吴某还款日期了，即使没有告知什么时候还款，在1月17日的前两天吴某有没有要求过、有没有问过还款，给了钱1月17日不解押才会构成卖方违约。
第三人房产中介公司述称：我方同意吴某的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求与我方无关不发表意见。
三、审理查明
2006年7月1日，某公司与关某(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：关某购买某公司建设的大兴区1号房屋，建筑层数为3层，预测建筑面积共218.75平方米，房屋总价款1586376元。2006年10月28日，关某(借款人，甲方)、某银行，贷款人，乙方与某公司(保证人，丙方)签订个(2006)年XX字第XXX号《楼宇按揭担保借款合同》，约定：贷款金额110万元，贷款期限216个月。
1号楼房屋登记在关某名下，房屋所有权证书填发日期为2008年5月15日。北京市大兴区住房和城乡建设委员会于2013年5月27日出具的查询结果显示：现坐落于大兴区康和园59号楼1至3层1房屋的产权人关某于2007年2月申请产权登记，当时网签合同房屋地址登记为大兴区黄村镇颐合天地二期77号楼1层101。
2012年11月26日，关某(甲方、出售人)与赵某(乙方、购买人)、房产中介公司(居间人)签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋为1号楼房屋;乙方应于本协议签署时支付购房定金20万元。同日，吴某收取定金20万元。
2012年11月27日，关某(出卖人)、吴某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：……出卖人应于2013年1月17日前办理抵押注销手续;成交价格为510万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议;买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为280万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;房屋交付见补充协议，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行;逾期超过15日后，买受人有权退房;……。
同日，关某(出卖方，甲方)、吴某(买受方，乙方)签订《补充协议》，主要内容为：甲方应于2012年11月27日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2013年1月17日前办理完毕解除抵押登记手续;……甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
就买卖涉案房屋，关某与吴某尚未办理网签手续。
另查明，2013年4月24日，关某(出卖人)、陈某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：……自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……乙方支付甲方定金人民币80万元整，如因乙方原因造成该套房屋无法交易，则甲方收取的定金不予退还，同时乙方赔偿甲方80万元违约金，乙方于2013年4月24日支付甲方购房定金80万元，于2013年6月24日前办理过户手续，过户当日乙方向甲方支付剩余购房款430万元，双方自行过购房款，甲方在收到乙方全部房款7日内交房，丙方作为见证方存在.
对该买卖合同和补充协议，吴某主张：真实性、合法性、关联性均不认可，合同明确约定解押时间是2013年6月4日，这个时间涉案房屋还没有办理查封手续，陈某也说一直不知道房屋查封的事情，涉案房屋是6月23日才查封的，所以这个合同是关某与陈某串通的;补充协议约定甲方收到全部房款7日内交房，陈某和关某说在5月29日就交房了，证明合同是伪造的。
2013年4月24日，吴某出具《定金收条》，载明：今收到陈某交来购房定金现金80万元。
2013年3月24日，经纪中心出具收据1份，载明收到陈某购房服务费30000元。对该收条，吴某认为服务费的金额和建委规定是不符的，交易肯定不是真实的，服务费低于市场的金额。
2013年5月29日，关某(出卖人，甲方)、陈某(买受人，乙方)与经纪中心的经纪人张琳办理《房屋验收交接单》，载明：甲、乙、丙三方于2013年6月30日交割1号楼房屋，甲方将该套房产的钥匙共计2把及相关手续交给乙方。陈某据此主张，涉案房屋已经交付。对该交接单，吴某主张：真实性、关联性、合法性均不认可，陈某主张的交接时间5月29日与合同约定日期不符。
陈某另提交2013年9月9日北京城市展望物业管理有限公司出具的收据，载明：陈某交纳1号楼物业费(2013.1.1-12.31)6317元。对该收据，吴某主张：真实性、关联性、合法性均不认可，这是为了本案制作的虚假证据，这个时候陈某已经知道了诉争房屋已查封，并且物业费数额是2013年全年的，也违背了他们双方的协议约定。对此，陈某解释称物业费我方确实交的全年的，因为房屋价值这么高了，我方确实想要这个房屋，也就不在乎这点钱了。
2014年3月22日，陈某向吴某转账50万元，吴某出具了收条。对转账凭条及收据，吴某主张：对转账凭条真实性没有异议，2014年3月22日付款时这个案件已经被发回重审，陈某付款50万元没有合同依据，合同约定2013年7月25日付款，这个也是制作的证据，合法性和证明目的不认可;对收条不认可，也是假证据。
2014年4月27日，陈某将涉案房屋锁芯更换。
就买卖涉案房屋，关某与陈某亦未办理网签手续。
经询问，关某的意见为：我确实委托吴某卖我的房子;我肯定要还银行贷款的，现在没有钱还不了，得吴某给我首付款之后我才能还款，我已经向银行交了提前还款的申请.
2014年6月23日，吴某提交财产保全申请书，申请查封涉案房屋，并提供担保。本院经审查，认为吴某的申请符合法律规定，于当日作出(2013)大民初字第XX号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
关于吴某、关某是否违约的问题。
1、吴某主张关某存在违约行为，体现在：关某应于2013年1月17日前办理完毕解除抵押登记手续，至今未履行;关某的二代身份证未办理下来、致使无法办理还款解押、网签及过户手续。为证明上述主张，吴某提交了如下证据材料：1、齐某于2013年8月13日出具的证词、载明：2012年11月26日晚，关某、赵某在房产中介公司西斯莱店见面，商谈房屋买卖事宜，关某解释一直没有时间办理二代身份证，并承诺会很快办理关某的身份证;2、关某主张吴某未按照合同约定支付首付款，属于根本违约;首付款应在2013年1月15日给付关某，存在先后履行的问题，吴某有先履行义务，她没有先履行才导致在1月17日无法办理还款解除抵押。
经与北京市大兴区住房和城乡建设委员会联系，该单位工作人员表示自从国家规定不再使用第一代身份证后(2013年1月1日以后)，解押、网签、过户都需要二代身份证。
关于房屋交付的问题。1、吴某主张涉案房屋已经交付给了吴某，关某应该优先履行其与吴某的房屋买卖合同，并提交了搬运费收据(该收据由搬家公司于2013年11月28日出具)、更换锁芯的收据、搬家视频及空房视频。关某、陈某对上述证据真实性认可，对合法性不认可，其主张：吴某已经严重违反了法院关于诉讼保全裁定的相关规定，在合同约定交房的时间还没有到的情况下原告违背了合同约定私自撬锁，破坏关某的房屋，非法的行为不能够形成证据;关某的房屋钥匙是托管给房产中介的，并没有给吴某，现在吴某并没有实际占有房屋，吴某通过非法手段更换了锁芯，后来已经将吴某暂时放的物品放在吴某父亲的单位了。房产中介公司对该份证据真实性认可。对于钥匙问题，吴某主张：我方手里有原来房屋的钥匙，是从吴某手里拿的，是2012年12月28日拿到的，我方是在2013年11月29日进去的，原审上诉的时候知道吴某把房卖了以后我方进去的，进去之后换锁。吴某主张：我没给吴某钥匙，钥匙托管给房产中介公司了。2、陈某主张关某于2013年5月29日将涉案房屋交付其实际使用。关某予以认可。吴某不予认可，吴某主张：陈某所述搬到涉案房屋实际居住不属实，因为我方有钥匙，她们没有钥匙，不存在陈某实际居住的问题。陈某主张：之前钥匙都在我方这里，我方从吴某处拿的钥匙，记不清楚哪天拿的了;2014年3月我方发现打不开门了，给吴某打电话，第2天找开锁公司把锁换了，现在钥匙在我方这里，现在我方所有的家具都在里面，换完锁后4月份把家具搬进去了。
关于抵押及剩余房款问题。庭审中，吴某表示愿意替关某偿还贷款(具体数额以银行账目为准)以解除抵押权，将偿还银行的款项从剩余房款中扣除后，剩余房款在关某过户时一次性支付给关某。但是其诉讼请求为先支付剩余房款，因其未提交书面的变更诉讼请求申请书，本院以其诉讼请求为准。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：
1、本判决生效后十日内，原告吴某代替被告关某向某银行清偿涉诉房屋的所有贷款(以该银行核定的金额为准)，被告关某协助原告吴某办理上述房屋的解除抵押登记手续;
2、在本判决第一项履行完毕后十日内，原告吴某先向被告关某支付购房款(具体数额为四百九十万元减去原告吴某代替被告关某向某银行清偿的所有贷款)，后被告关某协助原告吴某将涉诉房屋过户至原告吴某名下并将该房屋交付给原告吴某;
3、本判决生效后十日内，被告关某向原告吴某支付违约金六十五万元;
4、驳回原告吴某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案为典型的“一房二卖”。关某就其名下的涉案房屋分别与吴某、陈某签订房屋买卖合同及相关协议，约定内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同均合法有效。吴某主张关某与陈某恶意串通，证据不足，本院不予采信。现吴某、陈某均主张继续履行合同，故本案的首要争议焦点在于应当支持哪份合同的继续履行。
根据我国现行法律法规及民事审判实践，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的;2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;3、均未办理房屋所有权转移登记，又未实际合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，涉案房屋的所有权尚未转移到买受人名下。关于实际合法占有房屋问题，吴某主张关某将房屋钥匙交付，关某予以否认，吴某未提供相应证据予以证明，其主张本院不予采信。第三人陈某主张房屋已经交付其使用，但是其与关某的合同约定：出卖人应于2013年6月4日前办理抵押注销手续：过户当日乙方(陈某)支付剩余购房款430万元，甲方(关某)在收到乙方(陈某)全部房款7日内交房。陈某主张的房屋交付时间与合同约定不一致。陈某主张在2013年6月份知道涉案房屋存在纠纷，在该日期之前其仅支付定金80万元，交纳物业费的时间、更换锁芯的时间、支付首付款50万元的时间亦在知道涉案房屋存在纠纷之后，故即使陈某现在占有涉案房屋，亦不宜认定为实际合法占有房屋。综合考虑上述情节及全案情况，吴某所提出的继续履行合同的诉讼请求更为公平合理，更符合诚实信用原则。
关于吴某是否违约的问题。关某主张吴某应该知道提前还贷的时间，但并未提供相应证据，对该主张不应采信。因办理解押、网签、过户均需要出卖人的二代身份证，在关某未能出具上述手续的情况下，对吴某的权益影响甚大，即使吴某知道提前还贷时间其未付款，亦不宜认定吴某存在违约行为。
因涉案房屋存在抵押权，现吴某同意代为清偿债务消灭抵押权，应当支持。在吴某代为清偿债务后，关某负有协助办理解除抵押登记的义务。此后，关某办理过户手续并交付房屋，符合双方约定，应当支持。吴某主张先行支付剩余房款，应当支持。对于吴某主张的违约金，鉴于关某确有至今未办理完毕解除抵押登记手续的违约行为，应支付违约金，具体数额由法院根据案情酌情确定。
应当指出，吴某与关某继续履行合同的结果将导致陈某的合同目的无法实现，故陈某可依据合同约定及法律规定另行主张权利。
