北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、 原告诉称
2015年5月，宋某诉称：我丈夫孙某2系孙某1哥哥。我一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用孙某1名义购买位于丰台区304号房屋。2007年，我领取了该房产权证。2009年，孙某2因病去世。孙某1在利益驱使下，于2014年4月起诉至法院，要求我腾房。同年12月，法院判决，支持了孙某1的诉讼请求。为维护我的合法权益，现要求解除我夫妇与孙某1之间的借名买房关系，同时要求孙某1赔偿我购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元。
2、被告辩称
孙某1辩称：我们双方没有借名买房的关系，宋某虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此宋某仅为房屋“占住人”，在没有证据证明宋某是购房付款人的情况下，我不同意支付以上款项。至于宋某是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而我们之间并没有书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，宋某作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，宋某没有法律依据向我要求房屋差价款。综上，我不同意宋某的诉讼请求。
二、法院查明
宋某的丈夫孙某2与孙某1系兄妹关系。2005年1月22日，宋某、孙某2以孙某1名义与房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买304号房屋。后，宋某、孙某2交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、产权代办费600元。后，房地产开发公司交付了房屋，宋某对304号房屋进行了装修，并一直居住至今。2007年10月15日，宋某、孙某2领取了304号房屋的所有权证。2013年9月25日，孙某1补办了304号房屋的所有权证。304号房屋为经济适用房。
另查，2014年4月孙某1曾起诉至北京市丰台区人民法院要求宋某腾退304号房屋。该案中，孙某1以304号房屋系宋某借住为由，要求其腾退房屋;宋某以其系借名购房为由进行答辩，拒绝腾退房屋。同年11月，丰台法院判决：宋某于本判决生效后六个月内将坐落于304号房屋腾退给孙某1。后宋某不服，上诉至本院，本院于2015年4月判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
2014年9月，宋某起诉孙某1，要求确认304号房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉。
再查，孙某2于2009年4月去世，其父母早于其去世，无遗嘱;孙某2与宋某系夫妻，生有一女孙国华;孙国华在一审诉讼中表示自愿放弃继承孙某2遗产的权利。
诉讼中，双方均认可，304号房屋的入住手续系由宋某办理，《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在宋某处。孙某1称，因其一直在国外居住，每年只是偶尔回国，故委托宋某办理房屋相关手续，所以原件在宋某处。同时提供一份单位证明，该证明载明，杨×先生于2006年3月份至2012年5月份任中国航空技术国际控股有限公司欧洲代表处总代表。在此期间，杨先生的妻子孙某1女士随任，并在法国巴黎常驻。宋某认为该证明不能证明双方是借住关系，亦不能否认304号房屋是其购买的事实。关于补办304号房屋所有权证书事宜，孙某1称是因为要求宋某将所有权证书返还遭到拒绝后，其又向房屋管理部门申请补办的。孙某1认可其未支付304号房屋的购房款。
一审诉讼期间，经宋某申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司对304号房屋的市场价值以及装修价值进行评估，结果为：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除宋某、孙某2与孙某1之间的借名买房关系;
2)孙某1退还宋某购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元;
3)孙某1赔偿宋某装修损失五万四百零九元;
4)孙某1赔偿宋某房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元;
5)驳回宋某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的焦点在于宋某、孙某2与孙某1之间就304号房屋是否构成“借名买房”关系。对此，宋某提交了304号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件，结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实，可以与之主张相互印证。孙某1对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据，无法认定。基于此，法院认定宋某、孙某2与孙某1之间存在借名买房的合同关系。
虽然304号房屋性质为经济适用房，但该购房行为发生于2008年4月11日(含)之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。因此，宋某、孙某2的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行期间，孙某1起诉腾房，视为以自己的行为不履行合同义务，在宋某确认304号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋，合同目的已经无法实现，故对宋某解除借名买房关系的请求，法院予以支持。
购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用，孙某1应退还给宋某。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋某为居住使用304号房屋发生的费用，应由宋某自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋某自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙某1折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。
孙某1违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任;宋某明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。因此，对于房屋升值产生的收益，孙某1应按照过错程度给予相应的补偿，具体由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。
