北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年6月，王某、张某诉称：我们于2012年9月11日经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买马某名下302号房屋;房屋总价为237.5万元;自合同签订之日起90日内，双方共同办理房屋权属登记手续，因出卖人的责任，买受人有权退房，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及中介应收取的服务费用。签约后，我们给付马某20万元定金。现因出卖人原因，无法办理央产房上市证明手续，致使我们无法在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书，房屋购买无法继续进行。现我们请求法院判令解除北京市存量房屋买卖合同及补充协议，撤销网签合同;判令马某返还我们定金20万元、支付违约金475000元及损失(中介费)52250元;诉讼费用由马某承担。
2、被告辩称
马某辩称：我为302房屋产权人，该房屋属于央产房，取得产权手续已满五年，我委托我爱我家公司办理上市手续，我爱我家公司的店长同意由他们办理上市手续，王某、张某一直与我爱我家公司联系。补充协议约定双方协助我爱我家公司办理上市手续，我爱我家公司要求我提供的房屋证明我已经提供，但上市手续至今没有办理下来，现我愿意继续履行合同。如王某、张某要求解除合同，我同意解除，20万元定金同意退还，违约金不同意支付，我可以让王某、张某无偿使用户口。
二、法院查明
2012年9月11日，王某、张某(买受人)与马某(出卖人)签订了的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王某、张某购买马某名下302号房屋;房屋成交价为237.5万元;王某、张某应向马某支付定金20万元;出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任;除不可抗力外，出卖人未按第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买受人未能在房屋交付之日起90日内(约定时间或约定条件)内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房;买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。双方在该合同第六条房屋的交付一项中未填写房屋交付的具体时间。
2012年9月11日，马某(出售方、甲方)与王某、张某(买受方、乙方)、我爱我家公司(居间方、丙方)签订《补充协议》，约定：乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋;乙方在签署协议后于2012年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续;在交易过程中所提供的证件必须真实有效，在证件齐全情况下甲方必须积极配合乙方办理购房相关事宜;三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺…… 若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金及丙方应收取的服务费用。
2012年9月13日，王某、张某向马某支付定金20万元。
2012年12月5日，王某、张某与马某办理了合同号网签手续。
庭审中，王某、张某提供录音及短信证据，证明马某在履行合同过程中要求上涨房屋价格。马某对录音的真实性认可，但认为涨价不是其不卖房的理由，之后其同意办理过户手续。同时，马某提出其委托我爱我家公司办理房屋上市证明，并出具了我爱我家公司店长丁倩的收条，收条显示收到马某交付办理房产相关费用押金5万元，如办理未果，全部退还。我爱我家公司对收条的真实性予以认可，但认为办理上市手续系马某的义务，马某因家庭原因无法办理上市手续，才拜托丁倩为其想办法，丁倩本着促成交易的原则，帮马某奔走，但最终也是办理未果。
另查：马某名下302号房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证明，故无法办理房屋过户手续。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除王某、张某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某、张某与马某、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;撤销网签合同;
2)马某返还王某、张某定金二十万元;
3)马某给付王某、张某违约金四十七万五千元及中介费五万二千二百五十元。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
马某名下302号房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，马某在未取得该证明前经第三人居间，与王某、张某、我爱我家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但马某作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。马某称委托我爱我家公司办理上市证明，我爱我家公司予以否认，马某提供的收条中亦未明确约定上市证明由我爱我家公司办理，因此马某的该答辩意见，法院不予采信。
现因马某出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，现王某、张某请求法院判令解除与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与马某、我爱我家公司签订的《补充协议》、撤销网签合同之请求，法院予以支持。因马某的行为已构成违约，根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用，现王某、张某要求马某退还定金20万元，并支付违约金475000元及损失(中介费)52250元，符合合同约定，法院亦予以支持。
