北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年8月，李某1、李某2诉称：2013年3月22日，我们经链家公司介绍，与张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我们购买张某位于北京市302号房屋。2013年3月22日、25日分别交付了购房定金2万元和18万元。后又于2013年5月17日交付了定金107万元并签订了补充协议。为办理央产房上市交易手续，我们于5月20日与中国外文局签订了《北京市居民供热采暖合同》和《房屋管理合同》，支付了物业费580.57元。
此后经我们多次催促，张某拒绝履行合同义务。因我们购房系以出售自己所有的房屋为前提的，因为张某的拖延行为，我们无奈只得以每月7000元的价格在外租房居住。链家公司在合同履行过程中存在疏忽大意的过失，导致双方交易无法顺利完成。现我们诉至法院，要求：1、请求判令张某履行《北京市存量房屋买卖合同》义务，继续履行合同，并判令张某限期将北京市302号的房屋所有权过户给李某1、李某2;2、请求判令张某自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付李某1、李某2因张某逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失;3、请求判令链家公司支付李某1、李某2因未查明张某所售房屋央产上市手续办理情况及未能督促甲方按时履行合同导致买卖房屋交易延迟所造成的相关损失，退还收取的中介服务费17280元;4、请求判令张某按照补充协议约定按照每天3175元的标准向李某1、李某2支付自2013年5月16日起直至同年8月12日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金;5、请求判令张某支付因其违约造成增加的房屋契税1万元、6、请求判令张某承担本案诉讼费。
2、被告辩称并反诉
张某答辩并提起反诉称：李某1、李某2认为我没有按期办理完毕央产房上市手续进而认为我违约，与事实不符。办理手续之前必须由买方到央产房物业及供暖单位办理相关手续，李某1、李某2是2013年5月20日才去办理物业手续，我不可能于5月15日之前办理完央产房上市手续。签订补充协议的时候我已经与链家公司进行沟通，称不可能于5月15日之前办理完成手续，链家公司称其已经与李某1、李某2沟通过，声明李某1、李某2就央产房上市手续办理时间一事不再追究。李某1、李某2主张的房屋租金损失与我没有法律上的因果关系，我没有违约，也没有义务支付李某1、李某2房屋的违约金。税费问题因李某1、李某2需依法纳税，与我也没有关系。
在5月17日之前李某1也还不是本案的当事人，李某1、李某2在补充协议中对购房人主体进行增加、对房屋价款进行了调整，我认为李某1、李某2没有经济能力履约、多次变更购房人，且李某1、李某2无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期，不属于我违约，因此不同意李某1、李某2的诉讼请求，并提出反诉：1、请求判令解除张某与李某1、李某2之间签订的房屋买卖合同;2、本案诉讼费由李某1、李某2承担。如果法院支持反诉请求，同意全额退还收取的127万元。
二、法院查明
2013年3月21日，李某2与张某及居间人链家公司就李某2购买张某所有的北京市302号房屋签订《买卖定金协议书》，并于当日向张某支付定金2万元。2013年3月22日，李某2与小林佳 迪就上述房屋的购买事宜又签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为260万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价380万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，同时约定定金数额为20万元。
合同签订当日，三方就上述《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》。该协议第五条约定，张某应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任。
2013年3月25日，李某2向张某再次支付定金18万元，张某向李某2出具收条一张。
2013年5月17日，李某2、李某1与张某及居间人链家公司再次签订《补充协议》，约定：李某2、李某1与张某均同意，房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币六百三十五万元，此价格为张某净得价，不含税;同时约定：1、李某2、李某1于2013年5月20日向张某再次支付定金人民币一百零七万元、2、张某应予以在京期间积极配合李某2、李某1办理购房贷款申请手续及房屋交易手续、3、剩余房款为人民币五百零八万元、4、添加李某1为共同购买人。该《补充协议》签订的当日，李某1在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》上补签了签名。
2013年5月20日李某1、李某2通过银行转账方式向张某再次支付定金107万元，张某出具收款证明。李某1、李某2就房屋与中国外文局服务中心签订了《房屋管理合同》、与北京才福达供暖服务有限公司签订了《北京市居民供热采暖合同》。
2013年8月7日，房屋的原产权单位中国外文局服务中心房地产管理科为张某出具《关于同意张某同志出售已购公有住房的证明》，同意张某将房屋上市出售。2013年8月12日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为张某出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意张某办理房屋的转移登记。
诉讼中，李某1、李某2、张某及链家公司均认可《补充协议》中约定的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》即《在京中央单位已购公房变更通知单》。此后双方就上述买卖合同及补充协议的履行问题多次协商未达成一致意见。
李某1、李某2为证明其主张的由张某自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付因张某逾期办理房屋过户事宜造成的租金损失一节，向法院提交了李某1与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》一份，租赁期限为2013年5月7日至2013年9月7日，月租金标准为7000元。
关于张某所主张李某1、李某2没有经济履约问题，经询问，李某1、李某2明确表示目前有能力一次性向张某支付全部合同余款508万元，并提交了相关证据。
三、法院判决
1、一审判决
1)张某继续履行其与李某1、李某2签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，协助李某1、李某2将房屋过户至李某1、李某2名下;李某1、李某2于过户当日，向张某支付剩余房款五百零八万元;
2)张某给付李某1、李某2违约金二十八万二千五百七十五元;
3)驳回李某1、李某2的其他诉讼请求。
4)驳回张某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，李某1、李某2与张某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现李某1、李某2已按双方合同约定履行了部分义务，亦有能力一次性支付剩余购房款，且并无证据证明二人存在违约行为，故二人要求继续履行合同理由充分，法院予以支持。法院据此判决双方继续履行合同，由张某协助李某1、李某2办理涉案房屋的过户手续并由李某1、李某2同时支付剩余购房款，并无不当。张某反诉要求解除双方所签房屋买卖合同，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。
关于张某应何时取得房屋央产房上市手续的问题，现张某主张其已经通过电子邮件的形式与李某1、李某2及链家公司进行了沟通，并对补充协议的约定进行了变更。但根据其提交的电子邮件，仅能证明三方就何时办理房屋的央产房上市手续进行过协商，尚不足以证明张某与李某1、李某2就何时取得房屋央产房上市手续达成了明确的约定。鉴于取得房屋的央产房上市手续是双方合同能够继续履行的关键，在双方对此约定不明确的前提下，根据相关法律规定，应推定为未变更。据此，双方应按照补充协议的约定履行各自的义务。因双方在补充协议第五条中明确约定“张某应于2013年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任”，现张某直至2013年8月12日方才取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，明显违反上述约定，理应承担相应的违约责任。法院据此判决张某承担其逾期办理房屋央产房上市手续期间的违约金并无不当，法院予以维持。法院因李某1、李某2未能提供充足证据予以证明，进而驳回二人的其他诉讼请求，并无不当，法院亦予以维持。
