北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告唐某、周某诉称，2016年1月1日，唐某、周某与沈某经B公司居间签订了存量房屋买卖合同及其补充协议，约定以1505000元的价格购买沈某名下的涉诉房屋。唐某、周某在签订合同当日即向沈某支付了1万元定金，之后又按约交纳了居间代理费、审核评估费、担保服务费、契税、印花税，并代沈某交纳了其个人所得税。2016年4月6日唐某、周某通过住房公积金管理中心管理部审核取得70万元的公积金贷款资格。现沈某、段某拒绝配合唐某、周某办理房屋产权过户登记手续，并经催告后仍拒绝办理。为维护合法权益，起诉至法院，请求：1、沈某、段某继续履行双方于2016年1月1日签订的存量房屋买卖合同及补充协议，并协助唐某、周某办理涉诉房屋所有权转移登记等手续，将房屋过户至唐某名下;2、沈某、段某向唐某、周某支付违约金(以1505000元为基数，按日万分之五计算，自2016年5月6日计算至房屋实际过户之日止)。
2、被告辩称
被告沈某辩称，不同意唐某、周某的诉讼请求。1、唐某、周某、B公司在本案中存在欺诈行为。沈某着急出售房屋就是为了及时拿到钱给父亲治病，签订合同前也明确告知了B公司和唐某、周某，着急拿到首付款。在2016年1月29日沈某要求唐某、周某支付首付款，B公司才告知在补充协议中约定首付款办理理房通托管，办理过户后才能拿到首付款，这样导致沈某出售房屋的目的无法实现。自2016年1月1日签订合同至唐某、周某起诉之日，沈某仍然只收到了1万元定金;2、诉争房屋系央产房，根据相关规定，需要办理央产房上市审批手续后才能上市交易，在没有办理央产房上市审批手续的情况下，无法办理房屋过户手续，B公司并没有向买卖双方告知央产房上市需要特殊手续，且在合同中约定无需提供央产房上市证明;3、诉争房屋属于沈某、段某的夫妻共同财产，沈某出售房屋未取得段某的同意，属于无权处分，段某有权拒绝办理房屋过户手续;4、网签的办理程序违法，网签合同没有沈某的签字;5、网签合同涉嫌逃避国家税收，应属无效;6、唐某、周某主张违约金没有依据，主张的违约金标准也过高。
段某辩称，不同意唐某、周某的诉讼请求，答辩意见同沈某一致。
A公司辩称，对于沈某售房一事A公司不知情，涉诉房屋为A公司分配给沈某的公有住房，其已于1993年12月按房改政策购买，属于已购公有住房。依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，已购公有住房可以上市出售。沈某原为A公司员工，后辞职、调离，其涉诉房屋的交易，并未通知A公司，也未到A公司办理央产公房上市的相关审核手续。如补齐超标款，沈某同意出售，A公司不持异议。A公司不主张优先购买权。
B公司述称，同意唐某、周某的诉讼请求，如果法院判决解除合同，我们也愿意配合办理解除合同的手续。
二、法院查明
2016年1月1日，唐某、周某(买受人)与沈某(出卖人)经B公司居间介绍，签订存量房屋买卖合同(以下简称：买卖合同)，合同约定：沈某所售涉案房屋性质为商品房，成交价格为76万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为74.5万元。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同等合同，唐某、周某于当日向沈某支付1万元定金。庭审中，经询问，B公司称房屋交易过程中知悉涉案房屋为央产房，系出具合同文本时的笔误。唐某、周某称其购买房屋时知道涉案房屋是央产房。沈某、段某称知道是已购公房，不知道是央产房。
2016年1月2日，沈某向B公司提交配偶(共有权人)同意出售证明，内容为“本人段某系房屋出售人沈某的配偶(或共有权人)，现本人声明如下：1、本人与房屋出售人的共有房屋位于涉案房屋，2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。声明人：段某。”庭审中，段某陈述声明人处签字沈某代签，沈某亦认可。经法庭询问，段某认可沈某电话询问其出售房屋事宜，并明确表示由沈某决定。段某未参与所有文件的签订，但对出售房屋和价格均知情并同意。
2016年1月4日，周某交纳了居间代理费、保障服务费。2016年3月4日，唐某缴纳了涉案房屋的审核评估费。2016年4月5日，唐某缴纳了担保服务费。2016年4月15日，唐某缴纳了涉案房屋出售应缴的契税、个人所得税、印花税。
2016年1月27日，唐某与沈某将存量房屋买卖合同进行网上备案。
2016年3月30日，住房公积金管理中心管理部出具住房公积金贷款审核确认书，贷款额度为70万元，贷款期限为14年。
2016年4月29日，城建开发物业管理一公司出具物业服务费用结清证明，证明涉案房屋截至2016年6月30日的物业费用已结清。同日，供暖管理中心出具证明，证明涉案房屋2015/2016年度供暖费已全额支付。
另查，沈某(乙方)与A公司(甲方)于1993年签订房改售房合同，合同中约定乙方购买的公有住宅楼房，所有权受法律保护，住用满5年后方可按房改政策出售。在同等条件下，甲方有优先购买权。沈某于1996年3月1日取得涉案房屋房产所有证。沈某、段某于1990年5月9日登记结婚。
经询问，唐某、周某同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。同意垫付超标款。
三、法院判决
1、唐某、周某给付沈某、段某、剩余房款149.5万元;
2、沈某、段某、协助唐某、周某将涉诉房屋产权转移登记至唐某、周某名下，办理产权转移登记手续的相关费用均由唐某、周某承担(包括垫付超标款费用)，沈某、段某负有协助唐某、周某办理缴纳相关款项的义务;
3、沈某、段某给付唐某、周某违约金5万元;
4、驳回唐某、周某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，唐某、周某与沈某、B公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务，段某虽辩称自己未在房屋买卖合同及配偶同意出售承诺书上签字，但根据庭审查明的事实，可以确认其对房屋买卖知情并且同意。本案中，虽房屋买卖合同未就央产房的特殊性质进行相应约定，但结合当事人陈述及相关证据情况可以确认，各方对涉案房屋的性质为央产房均知情，现A公司明确表明不主张优先购买权，在缴纳超标款后可办理房屋上市交易手续，且唐某、周某同意垫付超标款并承担全部税费，则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在，故对于唐某、周某要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持，沈某、段某的辩称意见，无事实及法律依据，法院不予采信。现唐某、周某自愿变更付款方式，不损害沈某、段某合法权益，且有利于合同目的的实现。唐某、周某主张的违约金，虽符合合同约定，但数额过高，且沈某、段某要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同签订、履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为5万元。
