北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告A公司诉称：经我方居间，二被告与案外人曹某于2016年1月10日签订《存量房屋买卖合同》。同日三方签订《居间服务合同》，约定被告应于签订买卖合同当日即2016年1月10日支付我居间服务费40986元，但被告未如约支付。被告长期拖欠居间服务费的行为严重违反了相关法律规定及合同约定，损害了原告的合法利益。故要求二被告支付居间服务费40986元、支付延迟违约金(每逾期一日按未付款的1%的标准计算，从2016年1月11日起至实际支付之日止)。
2、被告辩称
被告马某、杨某辩称：不同意原告的诉讼请求。因为原告作为居间方，其提供的信息具有巨大的风险。涉案房屋需要办理央产房上市审批表之后才能上市交易，即涉案房屋在原告处挂牌交易时，尚不具备上市交易的条件，所以涉案房屋是否能够成功交易存在巨大风险。经被告与案外人协商后，解除了房屋买卖合同。我方认为原告未尽到合理的告知义务以及中介服务存在瑕疵，导致我方解除合同，遭受损失，故认为原告没有理由要求中介费。
二、法院查明
涉诉房屋性质为央产房。
2016年1月10日，案外人曹某作为出售方(甲方)、二被告作为买受方(乙方)、原告作为居间方(丙方)就涉诉房屋签订了格式版本的《房地产经纪服务告知和提示》(以下简称《告知提示》)、《居间服务合同》、《补充协议》。
《告知提示》中对出售方风险提示：1、如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，如未如实告知会产生承担违约责任以及其他法律责任的风险;……5、央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经纪适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险;对买受方风险提示：...2、合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明，如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经纪适用房管理的房屋的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。
《居间服务合同》中约定，在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年1月10日签订了《存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方已对甲方提供的房屋产权证明、产权人身份信息进行了审核;甲方确认丙方已经按其委托销售并发表房屋销售信息;乙方确认丙方已按要求向其提供房源，并带其查看了房屋;甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了关于涉诉房屋的《买卖合同》;乙方向丙方支付居间服务费人民币40986元;甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的甲乙双方的丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付居间服务费;甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查……;甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续;甲乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该迟延方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的1%的标准向丙方支付迟延违约金。
《补充协议》中约定，由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，甲乙双方同意交易房产甲方最迟在2016年2月29日之前办理完毕央产上市出售许可，如在上述期限届满甲方无法办理央产上市出售许可，导致《买卖合同》无法继续履行，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间签订的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》。
2016年1月22日，曹某(甲方、出卖方)、二被告(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同解除协议》，约定双方解除所签订的买卖合同，原因为原告在向甲乙双方提供交易信息及签订协议时，未能尽到如实全面的告知义务，也没有向甲乙双方提示此房屋的交易风险，因此甲乙双方在经过充分协商后签订本解除协议，二被告向原告支付了6000元补偿款。
经询，双方确认买方、卖方签订居间合同及买卖合同时，涉案房屋因没有办理央产房上市审批表，不具备上市交易条件。
原告主张提供了发布房屋信息、带被告看房、组织双方签订买卖合同及补充协议的居间服务;二被告对此予以认可，但主张原告的居间服务存在重大瑕疵，为了避免合同不能正常履行，故其与卖方协商解除了买卖合同。
三、法院判决
1、被告马某、杨某给付原告A公司居间服务费一万元。
2、驳回原告A公司的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告与二被告签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力。涉案房屋属于央产房性质，根据国家相关政策“出售人应当填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对，核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续”等规定，央产房的交易条件、手续与一般二手房交易存在不同。结合到本案，原告作为房屋买卖的专业性机构，应该知晓央产房上市交易的条件及相关手续与一般二手房不同，在促成交易双方签订房屋买卖合同前，应对买卖双方尽到严格、详细的告知义务，不能仅以合同中出现过提示双方交易办理央产上市出售许可的内容而视为其已履行完毕相应的居间义务。原告在促成交易双方签订买卖合同时，涉案房屋并不具备上市交易的条件，这就使得交易双方签订的买卖合同存在无法履行的可能，增大了交易双方的履约风险，其居间服务存在较大瑕疵。二被告作为普通购房者，在涉及购房的重大财产性权益时，出于审慎考虑，为避免出现巨大交易风险而自行与卖方解除买卖合同，具有一定的合理性。考虑到原告已向二被告提供了部分居间服务，二被告在约定办理完毕上市审批手续的时间前自行解除合同亦存在不妥，故法院对原告主张的居间服务费予以部分支持。
