北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告张某诉称，2011年1月24日，张某与陶某签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定张某购买涉诉房屋。签约后，张某依约向陶某支付了定金10万元。由于诉争房屋为央产房性质，需要陶某办理央产房上市手续后方能办理过户手续。但陶某迟迟未能办理央产房上市手续，导致该房屋无法办理过户手续，上述合同无法履行，并已经给张某造成了巨大损失。故向法院提出诉讼请求：1、解除张某、陶某及A公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、解除张某与陶某于2011年1月24日签订的《存量房屋买卖合同》、解除张某与陶某及A公司于2011年1月24日签订的《补充协议》;2、陶某向张某返还定金10万元;3、陶某向张某赔偿损失400万元。
2、被告辩称
陶某辩称，同意解除上述合同并退还张某10万元定金，不同意赔偿经济损失，因为其该项主张无合同依据。
A公司曾于2017年11月28日到庭述称，同意解除上述合同，理由是涉诉房屋系央产房，未能办理央产房上市手续。
二、法院查明
陶某系涉诉房屋产权人，该房屋建筑面积为94平方米。2011年1月23日，陶某与张某之委托代理人叶某、A公司签订了《买卖定金协议书》，约定张某以344万元的总价自陶某处购买涉诉房屋，定金为10万元。
2011年1月24日，陶某与张某就涉诉房屋签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》)，约定张某自陶某购买涉诉房屋;该房屋成交价为66万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价278万元;买受人向出卖人支付定金10万元。
签约后，张某向陶某支付了定金10万元，向A公司支付了中介服务费93816元。2011年1月26日，张某与陶某就涉诉房屋签订了网签合同。2011年2月，陶某向其所在单位提出已购公有住房上市申请。单位向陶某提供《中央在京单位职工住房情况登记表》(以下简称《住房登记表》)。房管处开具《已购公有住房上市出售调查函》，并附有《调查表回执》。2011年2月15日，陶某配偶高某所在单位填写了《调查表回执》，载明：住房地址为涉诉房屋，购房超标面积为0.96平方米，超标处理情况为“交1485元”。自2011年4月29日至2011年5月3日期间，相关部门分别在《住房登记表》上“填表人单位房管部门”、“填表人单位人事部门”、“配偶单位房管部门”及“配偶单位人事部门”上盖章。
房管处发现其职工住房登记系统中有关于陶某配偶其他住房情况的相关备案登记，遂将上述已经填写的《住房登记表》退还陶某，要求其重新填写。
陶某将上述情况告知了A公司及张某，并提出调解方案如下：方案一、解除合同、退还定金;方案二、张某向其交付全部购房款、其向张某交付涉诉房屋并办理相关公证手续。对此，张某表示一旦解除合同其将丧失购房资格，故不同意方案一;考虑到交易风险，故亦不同意方案二。由于陶某表示可待政策变动后继续办理涉诉房屋上市交易手续，故张某表示愿意等待继续履行涉诉房屋买卖合同。
审理期间，某军区士兵招待所向原单位发出《回复函》，表示：“你部陶某同志爱人高某在我部的军队住房，根据军委有关政策规定，现正在清理整顿阶段，无法出具相关证明”。2017年10月30日，房管处向法院出具《证明》，载明：“陶某同志已按成本价购买涉诉房屋，建筑面积94平方米。2011年申请出售审核时，因相关材料不完整，按照央产房上市要求，未通过审批”。
本案中，张某和陶某均认可涉诉房屋现单价为每平方米9万元，均同意解除张某与陶某于2011年1月24日签订的《存量房屋买卖合同》。张某、陶某和A公司均同意解除三方于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》及于次日签订的《补充协议》。陶某同意向张某返还定金10万元。但陶某不同意向张某支付损失赔偿400万元。
张某表示因合同解除给其造成的实际损失高于违约金条款所约定的违约金数额，故主张陶某赔偿实际损失;并明确其所主张的损失系指其所负担的中介费93816元和涉诉房屋的增值损失，共计400万元。对此，陶某不同意承担，理由为：其已积极履行《补充协议》中关于“甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延”的义务，但由于某军区士兵招待所无法出具相关证明，导致央产房上市审批材料不完整、无法通过审批;而根据《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”，其无需就此承担违约责任或赔偿责任。张某表示由于陶某无法办理涉诉房屋央产房上市交易手续，系因其配偶高某在部队的军产房所导致，不属于“国家不可抗拒原因”，不适用于上述《补充协议》中的免责条款。
三、法院判决
1、解除陶某及A公司签订的《买卖定金协议书》和《补充协议》;
2、解除张某与陶某签订的《存量房屋买卖合同》;
3、陶某向张某返还定金10万元;
4、陶某向张某支付赔偿款40万元;
5、驳回张某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护。张某、陶某及A公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、张某与陶某于2011年1月24日签订的《存量房屋买卖合同》、张某与陶某及A公司于2011年1月24日签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故均为合法有效，并应以此作为确定各方当事人权利义务的依据。
由于涉诉房屋无法办理央产房上市交易手续，故上述合同均无法继续履行，现张某、陶某及A公司均同意解除上述合同，陶某同意返还张某定金10万元，法院均不持异议。但当事人就陶某是否应当承担违约责任存有争议，对此，论证如下：首先，从陶某办理涉诉房屋央产房上市交易手续的过程可知，其在签订上述房屋买卖合同时不知晓其配偶所使用的军产房将对涉诉房屋上市交易造成影响，事后曾多次联系其所在单位、军产房产权单位等沟通协调此事，但由于涉诉房屋并非自身原因或其他不可抗力导致其无法办理央产房上市交易手续，而是因陶某配偶的其他房产信息无法核实所导致，故不属于《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”的情形，张某作为购房人亦无法预见因陶某或其配偶的其他房产情况可能导致涉诉房屋的交易风险，故陶某应当就此承担相应的违约责任;其次，如上所述，导致上述合同无法继续履行的成因在于陶某未能办理完成涉诉房屋央产房上市交易手续，故应由其负担中介服务费;再次，自上述合同签订至今，涉诉房屋价值确有明显上涨，上述合同无法继续履行确会给张某造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到合同签订时间距今已近六年、陶某确曾积极联系办理涉诉房屋央产房上市审批手续，故张某所主张的赔偿数额明显过高，法院结合涉诉《房屋买卖合同》的履行情况、涉诉房屋涨幅空间、陶某的违约情形等，酌情判令陶某向张某赔偿中介服务费及房屋增值利益合计40万元。
