北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告李某诉称，我与唐某于2016年2月29日通过某公司签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议，约定我将央产房出售给唐某。合同签署当日，唐某交付我定金3万元。合同履行中，因在办理央产房上市手续的过程中，必须经其配合办理小区物业签约，但对方拒绝签署，导致我无法办理央产房上市手续，致使合同目的无法实现，故诉至法院，请求：判令解除与唐某于2016年2月29日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;并不予返还唐某交纳的定金3万元。
2、被告辩称
被告唐某辩称，双方所签订的买卖合同及补充协议中并未约定办理前置性的物业及供暖签约事宜，李某在并未办理好相关上市手续，且未提前告知我的情况下，要求我签署物业服务合同，办理相应的物业结清手续，没有合同依据;且上述义务本为李某的义务，按照合同约定，李某未按照约定办理好相应的产权上市手续，导致合同目的无法实现，故我提出反诉，反诉请求：1、依法解除双方于2016年2月29日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;2、判令李某按照房屋成交总价款的20%承担相应的违约金48万元。
原告李某对被告唐某反诉辩称，房屋过户后的物业交割和办理央产房上市应开具的物业费结清证明是不同的环节;交易的推进必须有双方配合，过户或付款等均需要双方配合才能完成，只有一方的主动履行是无法完成交易的，而且不是所有的交易细节都会有法律规定;唐某签署物业服务合同并不会对其造成实际的损害，其未履行合同约定的附随义务，拒不配合办理物业费结清手续，导致合同无法继续履行，故不同意其反诉请求。
二、法院查明
2016年2月29日，李某(出售人、甲方)与唐某(购买人、乙方)签订一份买卖定金协议书。
同日，李某(出卖人)与唐某(买受人)签订一份存量房买卖合同，合同主要条款规定，出卖人将×房屋出售给买受人，该房屋性质为已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》)，该房屋系通过中介公司居间介绍成立，该房屋成效价格为220万元，家具装饰等作价20万元，买受人向出卖人支付定金8万元，买受人贷款154万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。双方同意自本合同签订之日起60日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同年3月3日，李某之妻、唐某、某公司工作人员共同前往×房屋所在小区物业公司即北京亿方物业管理有限责任公司第二分公司，办理央产房上市所需的《物业费与供暖费结清证明》;物业公司告知依据该公司央产房上市交易程序，开具上述证明需结清物业费和供暖费，开具供暖物业服务合同转移变更证明，购房人需签订新的供暖、物业合同;如未交易成功，证明和合同原件退回，原产权人继续履行交费义务。
同年3月15日，李某之妻陈园波就其家庭拥有的两套央产房(含×房屋)进行合并超标处理后办理了补交房款及维修基金的缴纳手续，交纳了75601元。
同年3月17日，某公司给唐某发出催告函，请唐某于同年3月24日前配合房屋出售人办理交易房产的上市手续。诉讼中，唐某否认收到上述函件。
诉讼中，李某提出唐某主张的违约金计算标准过高，请求法院予以酌减。唐某则提交了×房屋所在小区的中介成交记录，用以证明要购买类似房屋现要额外多支付几十万元。
三、法院判决
1、原告李某与被告唐某签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》终止履行;
2、原告李某退还被告唐某定金人民币30000元;
3、驳回原告李某其他诉讼请求;
4、驳回被告唐某其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，出售人李某以买受人拒不配合其办理央产房上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》，导致涉案房屋无法办理上述交易手续，已构成根本违约为由，要求解除合同;买受人唐某则以上述证明的开具系出售方义务，其不负有在办理物业交割前与房屋所在物业公司签署供暖物业合同的合同义务，其不构成违约为由提出抗辩;并以李某迟延办理房屋上市交易手续，导致房屋上市交易受限，已构成根本违约为由，要求解除合同。依据双方当事人的诉辩意见并结合本案现有证据及查明事实，表明双方当事人在履行合同过程中产生争议并导致最终未能实际履行的焦点是李某在办理《物业费与供暖费结清证明》时，唐某作为购房人是否负有与物业公司签订新的物业供暖协议之合同义务。依据合同约定，提供房屋上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》是李某的合同义务，合同条款中并未约定唐某在李某办理上述证明时其要提前与物业公司签订新的物业供暖协议，故提前签署上述合同不属于合同约定的义务;同时，本案双方交易房产的性质为央产房，上市交易手续繁杂而不同于普通商品房，并非所有购房人能够知悉和了解，相关的法律、行政法规及政策也未明确规定购房人在办理此项交易时应在房屋过户前签署供暖物业服务合同，在唐某对此事先不知情的情况下，其在李某提出上述要求时选择不提前签署供暖物业合同，并不违反交易习惯，该合同的签订不应属于合同履行的协助义务范围，故李某主张唐某违反合同附随义务拒不协助与物业公司签订新的物业供暖合同，构成根本违约，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于其基于上述主张要求解除合同并不予退还定金的请求，法院亦不予支持。
对于唐某所诉李某未按照约定办理完相应的央产房上市交易手续，导致合同目的无法实现，要求解除合同的请求，依据本案现有证据表明，虽李某未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，已构成违约，但涉案房屋并不存在不能上市交易的情形，只要缔约双方本着诚实互信的原则，合同应当具备继续履行之条件，且不存在合同约定中构成根本违约的情形，故唐某主张李某上述行为构成根本违约，导致其合同目的无法实现，法院不予采信。其基于上述主张，要求解除合同并按照合同中约定的违约金计算标准支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。依据合同解除后的财产处理后果，李某应将收取唐某的定金予以返还。
