北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：原告从被告处购买房屋一套及车位二个，2017年3月17日、18日，原告向被告支付部分房款80万元，车位费20万元，被告为原告出具收据二份。被告与原告约定于2017年3月底签订房屋买卖合同。2017年3月26日，北京市住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告导致原告与被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。后被告为原告办理了退款手续，但至今被告未向原告支付退款。原告多次与被告催要退款未果，故起诉。
2、被告辩称
某公司辩称：认可双方合同关系于2017年4月6日解除，同意退还购房款及车位费。根据双方约定应退还数额为999 960元。2017年3月17日双方经协商形成商品房预约合同关系，原告向被告支付涉诉房屋房款80万元，涉诉车位1车位款10万元，涉诉车位2车位款10万元。由于2017年3月26日北京市发布限购新政，原告失去购房资格，导致预约合同无法继续履行，属于情势变更，被告没有过错。双方于2017年4月6日签订退房申请表，就合同解除及退还房款达成协议，其中涉诉房屋退款799 980元，涉诉车位1车位退款99 980元，涉诉车位2车位退款10万元。双方签署的退还申请表没有约定具体退款时间，应给被告合理退还时间，也没有约定违约金及相关损失计算方法，故原告要求按照同期贷款利率三倍支付利息没有合同和法律依据，如法院认定被告需要向原告支付违约金请求降低。
二、法院查明
2017年3月，李某认购了某公司开发的项目的涉诉房屋及车位两个。2017年3月17日，李某向某公司就涉诉房屋支付房款80万元，就车位1支付10万元，2017年3月18日就车位2支付10万元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，该公告要求个人购买商办类项目应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。双方确认因该政策原因，李某不符合个人购买商办类住房的条件。
2017年4月6日，李某就上述涉诉房屋及车位两个向某公司提出的退房申请被受理，并制作形成了三份《某集团客户退房申请表》，申请表中均载明客户情况、房屋情况(含房屋坐落、面积、单价、总价等信息)、退房原因、付款情况等信息。上述退房申请表中，“退房原因”的“客户原因导致退房”项下均记载：由于3.26新政出台，无法继续以个人名义购房，客户名下无公司，不愿注册公司购房，无法全款购房，要求退房退款。上述涉诉房屋的退房申请表中“房屋情况”一栏记载：面积181.73平方米，单价18 260元，总价3 318 390元;“付款情况”一栏记载：2017年3月17日，金额800 000元，合计800 000元，应扣除款项及金额20元，实际退还客户房款数额799 980元。车位退房申请表中“房屋情况”一栏均记载：面积34.46平方米，单价2901.92元，总价100 000元。车位1退房申请表中“付款情况”一栏记载：2017年3月18日，金额100 000元，合计100 000元，应扣除款项及金额20元，实际退还客户房款数额99 980元。车位2退房申请表中“付款情况”一栏记载：2017年3月17日，金额100 000元，合计100 000元，应扣除款项及金额0元，实际退还客户房款数额100 000元。后某公司未向李某退还上述款项，双方就此产生纠纷形成本案诉讼。
庭审中，双方均认可在认购时双方签订了订购协议，在退房时销毁了，并确认房屋坐落、面积、单价、总价、房屋情况均以退房申请表为准。李某表示双方是2017年4月6日达成的退款协议，其主张给付利息是从2017年5月1日起算，已经给某公司合理的退款期限了。
三、法院判决
1、确认原告李某与被告某集团北京某置业有限公司就顺义涉诉房屋及车位形成的房屋买卖合同关系于二〇一七年四月六日解除;
2、被告某集团北京某置业有限公司返还原告李某就上述房屋及车位支付的费用九十九万九千九百六十元并给付原告李某迟延退款利息(以九十九万九千九百六十元为基数，自二〇一七年五月一日起至上述款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)，于本判决生效之日起七日内执行;
3、驳回原告李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，李某、某公司均认可就涉诉房屋及车位两个签订了一份订购协议，对于房屋及车位坐落、面积、价款均进行了约定，某公司收取了李某就上述房屋及车位支付的费用共计100万元，在涉诉退房申请表中就上述内容也均有体现，故双方之间形成了房屋及车位的买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，应该予以确认。现双方均认可因3.26新政影响，双方于2017年4月6日协议解除上述房屋及车位的买卖合同关系，对此我们不持异议。
合同解除后，根据双方签订的退房申请表记载，某公司应退还李某就房屋及车位支付的费用共计999 960元，双方对此金额亦无异议，故对李某该项退款请求，于法有据，应该予以支持。关于李某主张的利息请求，因双方于2017年4月6日协议解除房屋买卖合同关系，并在退房申请表中确认了应退还款项的金额，即便如某公司主张双方未就退款时间达成合意，某公司亦应当于合理期限内退还上述款项，未于合理期限内退还上述款项的，应赔偿利息损失。现李某主张自2017年5月1日起计算迟延退款利息，已给某公司合理支付期限，认为李某利息起算时间属于合理范畴，就其主张的利息计算标准本院相应调整，对其该项请求的合理部分，应予以支持，对于其他过高的部分，应该不予支持。
