北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
某公司诉称：2008年11月，某公司以按揭贷款方式购买了诉争房屋，作为办公场所使用。张某代表某公司与该房主协商以100万的价格购买，签订了《房屋买卖预约合同》，并由某公司支付了20万元购房首付款。杨某当时是张某的女友，在某公司购房贷款过程中，主动表示愿意协助某公司申请个人公积金购房按揭贷款。经某公司研究决定，同意借用杨某的名义购房并申请个人公积金贷款。杨某亦接受借名委托以及还贷、权属和使用等口头约定，于2009年5月与原房主签订了购房合同，办理了20年期的住房公积金贷款和房产证书登记手续。
该房产交易中，某公司支付了房屋首付款、委托杨某办理了房产登记和过户手续，缴纳了全部税费，并连续支付了该房产自2009年8月至2013年3月间44期的月供以及历年的物业管理费用。某公司保存了原始购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票等全部购房档案。后某公司对该房屋进行了装修，一直作为办公用房实际占有、使用至今。后杨某因家庭矛盾私自带走房产证、改换房贷帐户和密码，并以房产证抵押借款，利用债权文书公证申请法院强制执行，严重违反了双方的约定，侵害了某公司的财产权益。现某公司诉至法院，请求判令杨某履行借名买房合同约定义务，协助办理过户登记，并承担本案的诉讼费用。
2、被告辩称
杨某辩称：不同意某公司的诉讼请求。具体理由为：第一，某公司、杨某之间不存在房屋借名买卖合同关系，本案某公司以合同纠纷起诉于法无据;第二，杨某与某公司法定代表人张某原系夫妻关系，房屋实际是张某买给杨某作婚房用的。张某作为某公司法定代表人，可以自由支取某公司所有的钱款，房款名义上是从某公司处支取的，但实际上是张某的个人款项;第三，买卖合同以及公积金贷款包括还款凭证上都是杨某的名字，或者是张某的名字，从没出现过某公司的印章或者名字。
二、法院查明
为证明其事实主张，某公司提供了以下证据材料：
1、房屋买卖预约合同(买方署名张某)，拟证明张某作为某公司法定代表人与原房主赵燕达成了房屋买卖协议。经质证，杨某称该合同无某公司的印章，不能证明买受人为某公司，而合同双方为赵燕和张某，表明张某婚前给杨某购买的房屋。
2、某公司账户所开具的转账支票存根及赵燕的收款签字，拟证明某公司支付了房屋首付款。经质证，杨某称支票存根载明资金用途为房屋装修款，并非购房款;虽然认可此为房屋首付款，但表明某公司的财务管理混乱，既然为购房款，用于购买公司的房产，那么该支付凭证理应写明购房款。另外，房屋所有权登记在杨某名下，而杨某与某公司没有任何关系，某公司却支付属于他人所有房屋的房款。
3、购房税费及公积金开户凭证，拟证明某公司支付购房税费。经质证，杨某称上述票证付款人均为杨某，进一步证明该房屋的实际所有权人为杨某。
4、公积金月供还款凭证，拟证明某公司偿还房屋贷款。经质证，杨某称上述票证付款人均为杨某，进一步证明某公司财务管理混乱，张某作为某公司的法定代表人可以随意支取公司钱款供个人使用。
5、公积金办公室对帐单。经质证，杨某称此证据可以证明房屋所有权人为杨某。
6、还款帐号和密码通知单，拟证明还款账户及杨某更改还款密码的事实。经质证，杨某称还款密码系由其掌管，进一步证明杨某是房屋的所有权人。
7、房屋登记簿抵押记录，拟证明杨某设立抵押存在阴阳合同的事实。经质证，杨某不认可其证明目的。
另查一，张某与杨某于2010年1月8日登记结婚，于2014年10月10日经北京市东城区人民法院判决离婚，该案中未对房屋进行处理。在张某与杨某之间的电子邮件往来中，张某称“房屋是以你的名义申请的公积金贷款，我在公司借的钱付的首付，并一直由公司来出钱还月供(除了最近那些你付的月供)。”
另查二，2015年7月15日，杨某与郑强签订借款协议，约定郑强向杨某出借资金160万元，实际借款100万元，还款期限三个月，当日在北京市方正公证处对借款协议进行了债权文书强制执行效力的公证。杨某以房屋在住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记。2015年11月4日，公证处出具《执行证书》。2015年12月7日，郑强向一审法院申请强制执行。在执行过程中一审法院查封了产权登记为杨某名下的房屋。后某公司就执行标的向一审法院提出执行异议。2016年2月5日，一审法院裁定驳回某公司的异议请求。2016年2月17日，某公司以案外人执行异议之诉，将郑强、杨某诉至一审法院。2016年4月28日，一审法院作出判决驳回某公司的诉讼请求。
三、法院判决
1、一审判决
驳回北京某公司的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。参照北京市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”
本案中，某公司主张因银行贷款困难而借用杨某的名义购买房屋，而杨某对此不予认可。现实生活中，房屋作为人们极为重要的财产，借名买房大多发生在关系亲密的亲友之间。根据现有证据，可以认定房屋首付款及房屋贷款月还款均由某公司支付。但值得注意的是，某公司法定代表人张某预购房屋时，与杨某系恋爱关系，房屋产权登记在杨某名下后，双方于2010年1月登记结婚，直至2014年10月10日经判决离婚，在长达五年多的时间里，某公司对房屋所有权归属均未提出异议，再结合杨某在诉讼前对公积金电话委托系统密码进行变更的事实，此举显然与借名买房的常理有悖。
虽然某公司持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票，但鉴于张某在某公司与杨某之间的特殊关系，上述证据的取得与一般借名买房中借名人的证据保存应当有别。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，除法律另有规定外。一方面，某公司未提供充分有效的证据证明双方之间存在借名买房的约定;另一方面，房屋现依法查封不能办理转移登记，故对于某公司之诉讼请求，因无事实和法律依据，法院不予支持。
