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案例导读
长辈承租的公房拆迁，在原房主去世后，由母亲签约回迁、出资办证，房屋登记在母亲个人名下。多年后母亲通过房屋买卖形式，将房屋无偿过户给小女儿。家中晚辈认为房屋属于父母夫妻共同遗产，母亲无权私自处分，起诉要求确认过户合同无效。最终法院驳回原告诉求，守住了房屋合法过户效力！
涉案人物主体
原告（儿媳、孙女）：张女士、小葛
被告（小女儿）：陈小姐
过世父亲（原公房承租人）：葛老先生
过世母亲（房屋登记权利人）：陈女士
过世大儿子：葛先生
拆迁开发公司：甲地产公司
涉案房屋：一号房屋（诉争回迁房）、二号房屋（另一套回迁房，无关纠纷简化处理）
案情核心事实
葛老先生与陈女士系夫妻，育有大儿子葛先生、小女儿陈小姐。一家人原有两套单位公房，分别由葛老先生、大儿子葛先生承租。
2001年，葛老先生因病去世，未留下遗嘱。同年，片区启动危旧房拆迁改造。此时葛老先生已经离世，不再具备民事签约资格，最终由配偶陈女士单独与甲地产公司签订回迁安置协议，置换取得一号回迁房屋，所有回迁购房款项均由陈女士支付，后续房屋正式登记在陈女士个人名下。
后续大儿子葛先生也因病去世，同样未留有遗嘱。
2011年，陈女士与小女儿陈小姐签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋以低价转让过户，实际为无偿赠与，陈小姐并未支付任何购房款，房屋顺利变更登记至陈小姐名下。
2019年，儿媳张女士、孙女小葛发现祖辈遗留的一号房屋已全部过户至陈小姐名下，认为权益受损。二人主张：一号房屋是葛老先生与陈女士的夫妻共同财产，属于祖辈遗产，全体继承人都有份额，陈女士无权私自将整套房屋处分给小女儿，双方的过户合同属于无效合同，遂起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。
被告答辩核心观点
1、案涉一号房屋是母亲陈女士个人合法财产，登记在其名下，拥有完全处分权，过户行为合法有效；
2、两套回迁房早已通过实际分配完成析产，大儿子一家早已取得另一套回迁房，无权再主张一号房屋权益；
3、母亲因自己身有残疾、生活需要，自愿将房屋无偿过户给自己，属于合法赠与，不存在恶意转移、侵害他人权益的情形。
法院审理关键认定
1、原公房≠个人遗产，拆迁安置权益归属在世签约人
涉案房屋的前身是单位公房，公房承租权不属于个人私有财产，不能作为遗产继承。拆迁签约、出资办证时，原承租人葛老先生早已去世，不具备被安置资格和签约能力，本次拆迁安置权益全部归属在世的配偶陈女士。
2、房屋登记在母亲名下，属于母亲个人合法财产
一号房屋全程由陈女士签约、出资、办理产权，产权登记在其个人名下，属于陈女士个人合法财产，并非夫妻共同遗产。即便购房资金可能使用了夫妻过往积蓄，也不改变房屋产权的归属性质。
3、名为买卖、实为赠与，不存在合同无效情形
母女之间虽签订房屋买卖合同、未收取房款，但不属于恶意串通、虚假交易。该行为本质是亲属间无偿赠与，原告无任何证据证明本次过户存在违法、恶意侵害他人权益的情形，赠与行为合法有效。
最终判决结果
驳回张女士、小葛的全部诉讼请求，确认陈女士与陈小姐的房屋过户交易合法有效。
普法避坑指南
❌ 误区1：祖辈承租的公房，拆迁后一定是夫妻共同遗产
✅ 真相：公房属于单位财产，承租权不能继承。原承租人去世后，由在世家庭成员签约取得的回迁房，归签约人个人所有，不属于祖辈遗产。
❌ 误区2：亲属低价、无偿过户房屋，合同就是无效的
✅ 真相：亲属之间名为买卖、实为无偿赠与，是常见合法操作。只要产权人是真实权利人、无恶意串通损害他人权益，交易就合法有效。
❌ 误区3：家中长辈处分房产，其他继承人都能主张分割
✅ 真相：房产属于长辈个人财产的，长辈拥有完全自主处分权，可自由赠与、过户给任意子女，其他亲属无权干涉、主张无效。
案例总结
公房拆迁安置的产权归属，核心看拆迁签约主体、出资主体、产权登记主体。原承租人去世后，在世家庭成员独立签约取得的回迁安置房，属于个人合法财产，可自由处置。亲属间无偿过户房屋，只要无恶意串通侵权行为，法院均可认定交易有效，其他继承人无权主张撤销或确认无效。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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