（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2004年，郑志远与妻子林敏因不具备购房资格，借用朋友吴建国的名义，购买了一套经济适用房（即一号房屋）。
双方签订书面协议，明确“房款由郑志远夫妇支付，产权归其所有，待可过户时再转回”。
2016年，林敏作为实际权利人，持吴建国出具的《授权委托书》，通过甲公司（知名中介）将一号房屋出售给陈明、李华夫妇，总价359万元。
合同签订后，陈明夫妇支付定金5万元，并完成网签、评估等流程。
然而，在办理贷款手续阶段，林敏突然反悔，要求加价100万元，并拒绝配合后续流程。
更复杂的是，林敏的前夫周强（离婚多年）此时跳出，称房屋是夫妻共同财产，自己从未同意出售，主张合同无效。
陈明夫妇无奈起诉，要求继续履行合同、过户房屋，并索赔违约金71.8万元。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 陈明、李华一次性支付剩余房款354万元；
✅ 吴建国、林敏配合将一号房屋过户至陈明、李华名下；
✅ 吴建国、林敏共同赔偿违约金28万元；
注：法院认定，买家善意履约，卖家恶意违约，房屋必须交付。
三、法院说理要点
法院围绕三大焦点展开：
1. 借名买房关系真实存在，但不阻却买卖合同效力
吴建国仅为名义登记人，实际权利人为林敏（及前夫周强）；
但物权以登记为准，在未过户前，吴建国仍是法律上的所有权人；
林敏持有吴建国出具的合法授权委托书，有权代理出售房屋。
2. 买家系善意第三人，应受法律保护
陈明夫妇通过正规中介签约，支付定金，完成网签，全程无过错；
卖方在评估完成后突然要求加价100万，构成根本违约；
周强虽称“不知情”，但其在离婚调解书中未主张该房产，且事后表示“对女儿居住无异议”，视为放弃权利。
3. 违约金过高，依法酌减
合同约定20%违约金（71.8万元），但买家实际损失主要为租房费用；
法院综合过错程度、履约情况，酌定违约金28万元，体现公平原则。
法院强调：
“借名买房内部约定，不得对抗善意买受人。
登记权利人或其合法代理人出售房屋，买方有权获得完整产权。”
四、律师提示
✅ 建议：
买家购房时务必查验产权证+授权文件+婚姻状况；
若遇卖家反悔，立即发函催告+申请财产保全，防止房屋被转移；
北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房、房屋买卖违约、善意取得等复杂纠纷，已成功代理多起类似胜诉案件。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
