（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2015年底，林雅婷通过甲公司看中一套位于北京的住宅。该住宅虽登记为两套独立房产——一号房屋（登记在张志远名下）和二号房屋（登记在郑伟名下），但实际为打通使用的一套住宅：共用大门，二号房屋无独立厨房、燃气，无法单独居住。
房屋的实际控制人吴文华（张志远、郑伟的老乡）持两套房产证原件、两人身份证原件，以自己名义与甲公司签订《独家委托出售协议》，整体报价980万元。
2016年1月，在甲公司居间下：
林雅婷与郑伟本人签订二号房屋买卖合同（460万元）；
吴文华代张志远签署一号房屋买卖合同及补充协议（500万元），约定：
林雅婷支付定金98万元；
张志远须于2016年3月15日前解除抵押；
2016年4月1日前交房并完成过户。
合同签订后，林雅婷依约将98万元定金打入张志远名下银行账户。此后，张志远却突然反悔，称：“我从未授权吴文华卖房，合同无效！”
林雅婷无奈起诉，请求继续履行合同、交付房屋并办理过户。
二、裁判结果
法院判决：
一、林雅婷于判决生效后30日内支付剩余房款402万元；
二、张志远在收到全款后3日内交付一号房屋；
三、张志远在收到全款后7日内协助将一号房屋过户至林雅婷名下。
法院说理要点
“一房两证”具有特殊物理属性
一号、二号房屋虽权属分离，但结构打通、功能一体，不具备独立使用条件。若非事先合意，两人分别购房后又同时出售，不合常理。
中介与买家有充分理由相信代理权存在
吴文华签约时出示了房产证原件+产权人身份证原件；
郑伟本人配合签约，印证整体出售意图；
定金打入张志远账户，且由吴文华实际控制；
张志远从未在房屋内居住，长期由吴文华管理。
出卖人拒不露面，应承担不利后果
张志远在诉讼中拒绝到庭接受询问，对“为何身份证、房产证在吴文华手中”等关键问题无法解释，法院依法对其主张不予采信。
构成“表见代理”，合同合法有效
根据《民法总则》第172条，即使吴文华无书面授权，但其行为足以使善意相对人（林雅婷及甲公司）有理由相信其有代理权，代理行为有效。
守约方可要求继续履行
林雅婷已付定金、具备全款支付能力，作为守约方，有权要求张志远继续履行合同。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“一房两证”是高风险交易类型！务必核实两产权人是否共同同意出售；
仅有房产证+身份证，未必等于有权代理，但若结合实际占有、资金往来、另一方配合签约，可能构成表见代理；
出卖人“装失联”无法逃避责任，法院可推定其对不利事实的认可；
买方应坚持“双方面签”原则，避免仅由第三方代签，尤其涉及大额房产；
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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