（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2016年10月25日，周明与某村集体经济组织签订《底商买卖合同》，约定周明以总价165万余元购买其开发的一号底商（建筑面积206.43平方米，单价8000元/㎡）。合同明确：周明付清全款后，对方应交付商铺。
次日，周明一次性支付全部购房款，对方开具收据。但截至起诉时（近9年），商铺始终未交付，且一直由其他村民占用。周明多次催促无果，遂诉至法院，请求：
解除《底商买卖合同》；
返还购房款1651440元及利息（自付款日起按同期贷款利率计算）。
某村集体经济组织同意解除合同，但对返还利息提出异议。
经查，该底商属于旧村改造一期工程，已取得规划、施工等许可，土地性质为国有划拨用地。签约时，周明已知商铺被占用，对方承诺“村民搬离后即交付”，但至今未兑现，也未支付任何占用补偿。
二、裁判结果
法院判决：
双方于2016年10月25日签订的《底商买卖合同》于2025年1月16日解除；
某村集体经济组织于判决生效后7日内返还周明购房款1651440元，并支付利息（2016年10月26日至2019年8月19日按同期贷款基准利率；此后按LPR计算至实际付清之日）。
三、法院说理
合同合法有效，但目的已无法实现
虽然涉案土地为划拨性质，但法律并未禁止此类房产交易。双方意思表示真实，合同有效。然而，近9年未交付房屋，且商铺仍被他人占用，导致周明无法使用或收益，合同目的落空，符合《民法典》第563条“迟延履行致使不能实现合同目的”的法定解除条件。
卖方明知风险却未解决，存在明显过错
签约时，卖方清楚商铺被占用，承诺后续交付，但多年未采取有效措施腾退或协调。其怠于履行交付义务，直接导致合同解除，应承担全部资金占用损失。
利息属于法定损失赔偿，应予支持
购房款长期被占用，周明遭受利息损失。法院认为，该损失与卖方违约行为有直接因果关系，按同期贷款利率/LPR标准计算利息，属于合理赔偿范围。
四、律师提示
购买村集体或划拨土地上的商铺，风险极高！
此类房产往往无法办理独立产权证，交付依赖村集体内部协调。一旦被他人占用，维权难度极大。建议：优先选择已取得大产证、可分割登记的商业项目。
“先付款后交付”是重大陷阱，务必设置履约保障
本案中，买方一次性付清全款，却无任何担保机制。正确做法应为：
约定“交付后再付尾款”；
或要求将房款提存至共管账户；
或设定逾期交付的高额违约金。
即使卖方同意解约，也要主动主张利息损失
很多购房者以为“拿回本金就行”，但资金被占用多年的机会成本巨大。依法可主张自付款日起的利息（LPR标准），这是法定权利，不应放弃。
签约前必须实地查验房屋占有状态
本案买方虽知房屋被占，但轻信“很快腾退”。现实中，村民占用一旦形成，极难清退。凡未实际清空、未通水通电、未设物理隔离的商铺，一律视为“不具备交付条件”。
保留所有付款凭证和沟通记录
周明胜诉的关键在于：有合同、有转账记录、有收据、有长期催告证据。若仅有现金支付或口头约定，可能因举证不能而败诉。
本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大购房者：农村集体土地上的“底商”“回迁铺”看似便宜，实则暗藏交付难、办证难、转手难三大雷区。如已陷入类似纠纷，请立即收集合同、付款凭证、催告记录，通过法律程序及时止损。拖延越久，对方资产转移风险越高，回款越难。
