（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2019年，因限购政策限制，王雅琴与其丈夫林建国（已故）无法以自己名义在京购房。
经与朋友吴志远、陈慧夫妇口头协商，决定以吴志远名义购买位于北京市的一号房屋（含112号库房），总价1290万元。
购房全程由林建国、王雅琴操办：
支付定金10万元；
支付中介费34万余元；
转账880万元至吴志远账户用于支付房款；
办理收房、缴纳登记费、持有全部合同及产权证原件；
自2019年起实际入住并承担物业、水电等费用。
房屋登记在吴志远个人名下，但其始终未实际居住。
2022年，林建国病重期间，多次通过微信请求陈慧配合将房屋过户至王雅琴名下，对方回复：“放心，马上办理”。
林建国去世后，王雅琴再次联系，对方却拒绝配合，并另案起诉要求腾退房屋。
王雅琴遂联合子女林浩、林雪提起诉讼，请求：
1. 判令吴志远协助将一号房屋及112号库房过户至王雅琴名下；
2. 诉讼费由被告承担。
吴志远辩称：双方仅为无偿借住关系，880万元系林建国偿还他人债务，非购房款。
裁判结果（A号判决）
✅ 确认双方存在借名买房关系；
✅ 按出资比例分割产权：
王雅琴方占68.99%份额（出资890万元）；
吴志远占31.01%份额（出资400万元）；
✅ 吴志远于判决生效后10日内协助办理过户登记，房屋登记为按份共有。
注：因王雅琴具备购房资格，且全体原告同意登记在其一人名下，法院予以准许。
法院说理
1. 虽无书面协议，但综合证据可认定借名买房关系成立
原告方支付定金、中介费、登记费；
持有全部交易文件原件（合同、发票、产权证）；
实际占有使用房屋近五年；
有微信记录显示对方曾承诺“马上办理过户”；
→ 上述行为远超普通借住范畴，符合借名买房特征。
2. 880万元转账性质认定为购房款
被告主张系“代他人还款”，但证人未能提供借据或合意证据；
在无直接证据情况下，转账时间、金额与购房高度吻合，应优先认定为购房出资。
3. 第三人转账400万元认定为吴志远出资
两位案外人书面声明系借款给吴志远用于购房；
原告未能举证该款项系受林建国指示支付；
→ 该部分视为吴志远自有资金。
4. 继承人主体适格，放弃权利有效
林建国父母明确书面放弃继承权；
其他法定继承人（配偶、子女）均参与诉讼并同意份额归王雅琴；
→ 程序合法，无需追加其他当事人。
5. 借名买房不因限购规避而当然无效
本案购房行为发生在民法典施行前，适用《合同法》；
双方意思表示真实，未损害国家利益或社会公共利益；
→ 合同有效，可依出资比例确权。
律师提示
✅ 借名买房风险极高，但并非完全无效
即使无书面协议，出资凭证+实际占有+持有权属文件可形成完整证据链；
法院会结合生活常理、交易习惯、沟通记录综合判断真实意图。
✅ 微信聊天记录是关键证据！
对方曾承诺“马上过户”，构成对借名事实的自认；
建议保存所有与购房相关的文字、语音、转账备注。
✅ 出资比例决定产权份额
不能仅凭“谁出钱多”就拿全部产权；
若对方也有出资（如本案400万），必须按比例分割。
✅ 限购不是免责金牌
虽为规避限购，但若未损害公共利益，法院仍可能认可合同效力；
但若涉及保障房、经济适用房等政策性住房，则可能被认定无效。
✅ 北京房产律师强烈建议：
如确需借名，务必签订书面协议，明确出资、产权归属、过户条件；
所有款项通过本人账户支付，备注“购房款”；
保留收房、装修、缴费全过程证据；
一旦具备购房资格，立即起诉确权，避免对方反悔或房屋被查封。
北京遗产律师特别提醒：
本案中，若林建国未留下微信记录，或吴志远从未承诺过户，
仅凭转账和居住，胜诉难度将大幅增加。
借名买房，本质是一场“信任赌局”——而法律，只保护有证据的人。
