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原告 7 年前购买海南商品房，已付款并入住 3 年，却因开发商欠债导致房屋被查封，原告提起执行异议被驳回后起诉维权，法院最终判令解除强制执行措施！近日，北京市第二中级人民法院的判决，为 “商品房消费者对抗债权执行” 纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2017-2021 年：签订定购书、付款并入住
2017 年 11 月 28 日，陈琳（原告，胜诉方）通过姐姐李敏（化名）代签的方式，与乙公司（开发商，化名）签订《定购书》，约定：陈琳购买海南省 “一号房屋”（建筑面积 60.99㎡），总价款 49 万元。
付款方面，李敏代陈琳分两笔支付房款：
2017 年 11 月 28 日，通过 POS 刷卡支付 5 万元定金；
2017 年 12 月 31 日，通过 POS 刷卡支付尾款 44 万元。
乙公司分别出具两张收据，明确 “收到陈琳一号房屋购房款”。2020 年 12 月 15 日，陈琳通过银行转账向李敏归还 49 万元，附言 “归还代垫购房款”，李敏出具《购房说明》确认代付事实。
2021 年 12 月 22 日，陈琳在乙公司指定的丙物业公司（化名）办理交房手续，领取房屋钥匙并验房，随后入住 “一号房屋”，实际占有使用至今。
2. 2023-2024 年：房屋被查封，原告维权
2023 年 2 月，甲公司（申请执行人，化名）因追偿权纠纷起诉乙公司等主体，向北京二中院申请财产保全。2023 年 3 月 28 日，法院作出协助执行通知书，查封乙公司名下包括 “一号房屋” 在内的多套房产，查封期限 3 年。
2024 年 7 月 1 日，陈琳提出执行异议，主张 “一号房屋归自己所有，应排除执行”。2024 年 8 月 22 日，北京二中院作出裁定，驳回陈琳的异议请求。陈琳不服，提起本案诉讼，诉求：① 排除对 “一号房屋” 的执行，解除查封；② 确认 “一号房屋” 归自己所有；③ 诉讼费由甲公司承担。
甲公司抗辩：① 房屋未网签，陈琳购房时无资格，合同无效；② 付款凭证未显示收款账户，无法证明房款实际支付。乙公司未出庭应诉。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈琳与乙公司签订的《定购书》是否构成合法有效的房屋买卖合同？
陈琳是否符合排除执行的法定条件（查封前签约、占有、付款，非因自身原因未过户）？
陈琳主张确认房屋所有权是否应支持？
2. 胜诉关键：完全符合排除执行四大要件，消费者权益优先保护
（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条（商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已收受购房款的，视为商品房买卖合同）、《执行异议复议规定》第二十八条第一项。
事实推导：① 2017 年 11 月 28 日的《定购书》明确约定了房屋位置、面积、总价款等核心内容，具备商品房买卖合同的主要要件；② 乙公司已全额收受购房款，符合 “视为买卖合同” 的法定情形；③ 签约时间（2017 年）早于查封时间（2023 年），合同合法有效。甲公司主张 “无购房资格” 未提交证据，且不影响合同效力。
（2）查封前已合法占有房屋
法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第二项。
事实推导：陈琳提交的《交房流程单》显示，2021 年 12 月 22 日已办理验房、领钥匙手续，丙物业公司予以确认，证明其在 2023 年 3 月查封前已实际占有房屋，符合 “查封前占有” 的要求。
（3）已全额支付购房款，代付行为合法有效
法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第三项。
事实推导：① 李敏的 POS 刷卡凭证、乙公司的收款收据，可证明 49 万元房款已实际支付；② 陈琳向李敏的还款记录及《购房说明》，形成 “代付 - 还款” 的完整证据链，确认房款系陈琳实际承担；③ 付款凭证 “收款账户空白” 系 POS 支付的技术特性，银行备注 “POS 消费” 与乙公司收据相互印证，足以证明付款真实性，甲公司的质疑无依据。
（4）非因陈琳自身原因未办理过户
法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第四项。
事实推导：甲公司当庭认可 “因乙公司资金链断裂，项目未竣工验收，导致无法办理过户”，陈琳对未过户无任何过错，符合 “非因自身原因” 的法定条件。
（5）确认所有权诉求未支持，因不动产登记未完成
法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力）。
事实推导：“一号房屋” 尚未完成初始登记（开发商未办理大证），不具备过户条件，陈琳仅享有债权请求权，暂无法确认所有权，但不影响其排除执行的权益。
三、裁判结果
解除对海南省临高县 “一号房屋” 的强制执行措施；
驳回原告陈琳的其他诉讼请求；
本案案件受理费由被告甲公司负担。
四、案件启示
1. 商品房买受人（如陈琳）避坑：4 个关键动作
规范签订协议，留存完整合同证据：即使签订的是《定购书》，也要明确房屋位置、面积、价款、付款方式、交房时间等核心内容，避免模糊条款；留存协议原件、付款凭证、收据等，证明买卖关系及履约事实。
付款选择可追溯方式，注明用途：优先通过银行转账或 POS 刷卡付款，备注 “购房款”；若委托他人代付，需签订《代付款协议》，保留还款记录，避免日后就付款主体产生争议。
及时收房，留存占有证据：符合交房条件后尽快办理收房手续，留存《交房流程单》、物业费 / 水电费缴费凭证、入住照片等，证明实际占有时间早于查封时间。
关注项目进度，及时主张权利：定期了解开发商办证进展，若发现项目停工、资金问题，可联合其他业主集体维权，或通过诉讼要求开发商履行办证义务，避免因拖延导致风险。
2. 申请执行人（如甲公司）提醒：查封前核查房屋实际状态
申请财产保全前，需通过实地调查、查询物业记录、走访业主等方式，核查房屋是否已出售、交付给第三方；若发现房屋已被买受人实际占有且符合排除执行条件，需谨慎申请查封，避免因执行异议失败浪费司法资源。
3. 开发商（如乙公司）警示：诚信履约，承担办证义务
开发商需按约完成项目建设及竣工验收，及时办理初始登记，协助买受人办理过户；若因自身原因导致无法办证，需承担违约责任，且买受人的消费者权益可对抗开发商的普通债权。
4. 核心提醒：消费者物权期待权优先，证据链是维权关键
本案中陈琳胜诉的核心，在于 “签约 - 付款 - 占有” 的证据链完整，且完全符合排除执行的四大要件。购买商品房时，买受人需注重全流程证据留存，即使未办理过户，只要自身无过错，其合法权益可优先于普通债权得到保护。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
